房地产真是要变天了。
广州2023年出台计容新规，放宽了室内阳台的尺度，允许阳台面积占到套内建面的20%，但今年一通操作下来，实际上借着“高品质住宅”试点的路径，把部分项目的阳台占比上限增加到了30%。
放宽阳台面积限制，最直接的好处就是购房者能得到的“赠送面积”变多，得房率暴增。
广州这个规则出台之后，忽然就冒出了一批得房率100%以上的项目，招商旗下在南沙的某个新盘得房率最高甚至达到了140%。
这是什么概念？同等总价的房子，得房率高出20%，相当于给你打了一个83折。
而在过去地产过热的时候，阳台这类有赠送面积性质的空间，一直是各地规划部门重点限制的对象，直接造成了2016-2021年间一些城市的新房得房率不忍直视，也被广为吐槽，甚至上过热搜。
期间，各地重要城市的新房得房率不断下降，比如北京上一个阶段，得房率在75%左右都算正常值，超过85%的户型一般都存在“偷面积”现象（别墅产品除外）。
而现在，风向来了一个大转弯，各地开始放宽限制、暴拉得房率，靠“偷面积”吸引客户要成为历史了。
比如，浙江几乎全省把得房率放宽到了120%，直接调整了容积率计算方式，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊全部可以不计容。
上周，兰州也一下子发布了《关于优化房地产项目规划管理若干措施》、《兰州市中心城区立体生态住宅项目规划建设管理规定（试行）》两个关于房地产的管理规定。其中，最让准备买房的人兴奋的就是“优化容积率计算规则的11种情形”，以及要求立体生态住宅要有“户属空中花园、空中共享平台”，在户内和入户门外搞大花园。
目前，户户加配“大阳台”已经形成了一股风暴，把全国主要二线城市刮了一个遍。
阳台拓展了生活空间，图源：AI
一线城市在这件事上的尺度相对比较谨慎，特别是北京、深圳，但也开始开口子。
上周五晚间，北京规自委官方网站“低调”发布了《北京市高品质商品住宅设计导则》（试行）文件。
相比过去，对购房人影响最大的可能是这两点：
“鼓励在住宅首层设置视线通透、空间开敞的架空层，探索结合北方气候特点局部设置适宜的围护设施，打造室内外融合的共享绿色公共空间。”架空层不计入地块容积率，新小区会多出一些配套空间。
“打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，鼓励在多层住宅设置开敞阳台。”“鼓励通过在阳台预设种植槽、种植箱、种植池、预留上下水条件等多种措施，提高室内外绿化环境品质，营建花园住区。”
也就是说，北京也要鼓励搞大阳台了，从之前的顺义、丰台等区“自发”，变成全市倡导、普及。
但是，对新房设置大阳台这件事，北京人中间出现了两种截然不同的声音：
一种鼓掌赞同。
因为过去很多年，北京人一直很羡慕南方人，主要是羡慕他们的房子，北京因为各种规划限制条件多，住宅产品力比南方整体低了一个档次。
这件事也是北京地产人深深的遗憾，他们经常去南方看项目，回来之后没法实行，甚至都因此而变自卑了。
而另一种声音是反对的。
据说12345最近收到了很多投诉，这些投诉来自海淀居民，他们都是在海淀有房的业主。
过去一年，海淀的二手房挂牌价跌了11.95%，虽然在城区内的坚挺程度仅次于西城，但海淀的房价很贵，一跌就是上百万，如果新项目都是大阳台，就会加速得房率不高的老房子的价格下跌。
说实话，新房动不动120%、140%的得房率谁看了能不动心呢？
过去买100平米的房子，到手75平。现在，买100平米的房子，到手将近140平，里外里差出将近一倍的面积。
比如下面这个郑州网红楼盘：
郑州招商招商·林屿境户型示意图
143平米，实际最高得房率可达140%。
户型设计上，阳台套露台，见窗户就送飘窗，赠送面积比客厅还大，这是给房子做了一圈“赠送带”。
还有这个西安的项目，简直是“阳台套房”。
西安璞逸曲江户型示意图
以及下面这个保利发展在福州的项目，送一个20平的露台，再送一个40平的公共休闲平台 ，做到了“买1，赠1，再搭1”。
福州保利天珺户型示意图
再看看成都滨江·交子缦华，阳台进深3米，面积将近23平米，得房率最高能超过130%。
成都滨江·交子缦华户型示意图
重庆两江峯这个24平米的阳台，进深2.4米，仅一个阳台就赠送12平米，站过去会让你觉得生活都舒畅了很多。
重庆两江峯样板间
放宽限制之后，原来70多平米只能做两居室，现在可以做出三室两厅，硬生生多出一个房间。
有网友激动地说：
房间多了，会忍不住要多生一个吧？！
比如下面这个北京郊区的项目，南北均有赠送，72平米做出原来89平米才能做的紧凑三居室。
留给你的问题就不是产品好不好，而是自己兜里有没有钱这个唯一的疑问了。
北京青年ONE户型图
目前，一线城市还算比较谨慎，但去看看一线二三线城市的项目，真的会惊掉下巴。
房价下降之后，价格既便宜，赠送面积又多，得房率高，让人不自觉会觉得等到现在才买房的人真是赶上了。
但从另外一个方面，也有点替现在持有老房子 的人担心，特别是没有位置优势的老房子，将来拿什么跟这些有大阳台、空中花园，多出近一倍面积的新房争呢？
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