文｜老墨
为什么很多人还是一头雾水，说到底，还是他根本不知道怎么预测房价。
其实预测也不可能100%准，但是楼市发展到现在，二十年过去了，可能在一直猛涨了，最近两三年都在下跌，2025年的房价还会下跌吗？很多人都很关心这个问题，如果你也想知道，那就看看这3个原因。
原因一、大部分城市依然是“以价换量”，就等于是背后有只手在拉着房价
我注意到了，很少有人从“以价换量”的角度来谈房价，并不是他们不知道，而是不愿意提及。
其实除了北上广深等少部分城市，国内大部分城市都在“以价换量”，表面看是房企为了生存而不得不这么做，但实际上是在买方时代下，楼市必须要经历的阶段。
之前我就提过两组数据，我还得在这篇文章再提一次：
第一、从年初到10月的这段时间，狭义库存面积只少了0.29亿平；第二、广义库存面积更是高达25.2亿平。
“狭义库存”就是能卖但没卖掉的，而“广义库存”就得从开工算起。所以不管怎么说，库存是国内大部分城市都要面对的问题，你说怎么办？
所以啊，再加上宏观环境依然面临挑战，民众消费动力依然有待提高等种种方面，反而会继续放大库存问题。
这也不是我个人的看法，8月底就有业内人士表示：在新房成交缓慢恢复，二手房放盘量增多，以及显著的价格折扣大大降低了买房门槛，预计“以价换量”依然是主流。
这点太正常了，其实开发商的手上也没有什么办法，只能降价。
原因二、在新房“产业链”回暖之前，止跌还是楼市核心工作
注意了，所谓新房产业链就是“拿地、融资、开工、销售”这一套动作，所以很多人都把2024年比作2008年和2015年，似乎房价很快就会上涨，这本身就错了。
截止到10月末，全国房地产开发投资额8.63万亿，同比下跌10.3%；新开工面积仅4.4亿平，只相当于三年前14.6亿平的零头；债券融资总额仅4420亿元，同比下跌25.6%。这些关键数据都在下滑，那房价自然就会下跌。
所以啊，2025年楼市的核心工作就是止跌，可问题是怎么止跌呢？
难度确实很大，尤其是要解决这一套问题才能让楼市转得起来，然后才能带动家具、家电、建筑、设计、金融等等50多个上下游行业。
我们要相信国家的智慧，肯定发现了这些问题，并且正在调整，但是也需要时间，短期来看房价下跌还是大环境，否则就不会止跌了。
原因三、彻底解决现金流问题之前，恐怕民众还是预期房价下跌
我们必须要明白这点，事实和心理存在一个时间差。说白了，相比两三年前的房价跌幅，2024年已经有所缓和了，比如“银十”销售时隔17年首次超过“金九”，但是民众心里还是觉得房价一直在暴跌，至少也是可能暴跌。
所以啊，现在房企急需资金支持，但是融资又是一个问题。
就以全国80家典型房企来说，从2020年融资上涨9%开始，2021年就一直下跌，那年是24%，2022年又跌了34%，2023年又跌了28%，截止到2024年10月底，又跌了25.6%。
一边是以价换量，另一边又是融资难，开发商资金出现问题就会限制其他方面，比如不敢拿地，不敢投资等等。
在顺着第二个原因来说，这些因素的综合影响就会体现在房价上。
不过呢，作为普通民众的我们一定要明白这点，任何行业都有上升和下行阶段，就算只从2008年算起，楼市都已经辉煌十年了，经济飞速发展，多少人都靠买房致富，现在出现坎坷非常正常。
关键是我们自己要头脑清醒，不要再跟风了，就像最近财政部出台税费优惠政策之后，又有中介开始宣传“投资房产致富论”了。
这怎么可能呢？面积小于等于140平就收1%契税，取消增值税，作用确实有，但更多就是减轻负担。
和投资房产没什么关系，你结合下调利率就能知道了，国家的意思是让大家少承担点房贷，有钱消费，这就是刺激内需的一种办法。
对此，你怎么看呢？
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