最近，广州举办2025年土地供应吹风会，曝光32宗靓地。
回顾上文：
但比地块更重要的是，其背后暗藏12大重点板块新规划，在官方层面升咖。
楼市君扒到内部重要文件，今天和大家来具体解读。
｜图源：文件截图
要知道，文件名提到的“慧眼识地”背后，要辨识的不止地块本身，更在于板块能级与供求关系。
从官方文件来看，2025年广州32宗宅地背后，重点涉及12大高能级板块：
金融城、天河智谷、环五山、琶洲、海珠西、白鹅潭、老西关、白云新城、罗冲围、创新城、番禺广场、京溪同和...
这份名单上，有大家熟悉的老朋友，也有今年新增供应的后起之秀。
听我说，接下来的内容很关键，官方赋予部分板块规划新定义，既要推动板块升维进阶，也给到开发商和买房人一定的参考价值。
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天河区
金融城、天河智谷、环五山大展拳脚
我们先聊聊本场吹风会上，曝出新地块最多的天河老大哥。
11宗地，主要分布在金融城、天河智谷及环五山，集中在天河东部和北部。
这些都是继珠城CBD后，天河重点培育的核心板块，今年新动作显然不会少。
｜图源：文件截图
1）金融城咖位最高，规划定位有“3张王牌”：国际化综合金融中心、数字经济融合创新引领区、珠江滨水活力典范区
基于此，按照官方说法，金融城将成为“两江东进”城市战略实现的重要板块、中心型世界城市的重要战略承载地。
也就是说，除了金融产业功能，金融城将承担起更多城市职能。
｜金融城航拍
| 广州楼市发布 摄
这不是说说而已，事实上金融城在过去2年，产业版图已有诸多建树。
中旭未来（贪玩游戏）总部、九江银行广州总部、南方财经全媒体集团、游族网络、益世界...相继搬迁至此。
丰当科技、四三九九等互联网企业，也斥资数亿在金融城拿地建总部。
目前，金融城聚集4大金融监管机构、8大金融交易平台及60+金融科技总部。
｜金融城航拍
｜广州楼市发布 摄
金融城下一步，棋局也很明朗——全面迭代。
商业层面，金融城广场2025年正式开业，进一步坐实世界级商圈之称。
交通层面，继临江大道隧道通车后，广佛环线东段、鱼珠隧道、沿江大道等干线也将开通...
｜金融城广场亮灯航拍
｜广州楼市发布 摄
2025年还是金融城豪宅爆发的元年，含金量还在飙升。
去年，广州·鹏瑞1号卖出多套过亿豪宅，为金融城拿下豪宅市场话语权。
今年，金融城将迎保利面粉厂项目、绢麻厂项目及珠实联合体东区新盘入市。
还有起步区、东区2宗新宅地箭在弦上，金融城这把诚意，对许多房企都是一次进驻CBD的好机会。
｜广州·鹏瑞1号
｜广州楼市发布 摄
2）天河智谷，被誉为广州“硅谷”，规划广深科技创新走廊上的重要节点
如果说金融城是天河金融巨鳄，那么天河智谷就是“最强大脑”的存在。
在《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，天河智谷占据珠江高质量发展带和活力创新轴交汇处，也是广深科技创新走廊上重要节点。
纵观全市，无论高新产业或高素质人才含量，天河智谷都是数一数二的。
这里云集网易、小鹏汽车等34家企业总部、近3000家高精尖企业、超20万高知人群...板块兑现有目共睹。 （来源：投资天河）
｜天河智谷航拍图
| 广州楼市发布 摄
板块内的宜居属性也很明显。
既有低密生态的改善片区，比如越秀·观樾、缦云广州等，撬动区域高端局；
又有配套成熟的生活大城，像珠江花城、保利天汇等，为板块合力造城；
2025年还有广氮低密地块、世界大观四期等多宗宅地，整个板块连片开发，价值将进一步凸显。
｜智谷片区航拍图
｜广州楼市发布 摄
3）环五山创新策源区，中部科创走廊上的核心节点
据官方文件显示，天河区的中部科创带，将从沙河、中央车站枢纽区连接环五山创新策源区，最后接入天河智慧城。
其中，五山创新策源区担当着中部核心节点，被官方赋予“华南智芯·科创旗舰”和“天河科技创新动力之源”的发展定位。
｜图源：文件截图
目前，环五山片区坐拥全省50%双一流高校，约43家省部级以上科研机构、4家粤港澳联合实验室，20多个专业园区及30万高校师生。
这里是广州全职院士、博士学位点以及研究生数量密度最大的区域，科技创新资源浓度相当高。
｜环五山创新策源区
｜广州楼市发布 摄
尽管如此，片区仍相对缺乏科创和产业载体，且可开发资源稍显分散。
旧改更新，就成为重要突破口。
五山创新策源区被列入广州四大做地片区，将通过旧改新增超200万方高质科创产业载体，改善片区城市功能。
不久前，片区内长湴村和元岗村首期正式动工，未来改造范围超209公顷，将新增10条主次干道及一系列商业、教育、医疗及文体等配套。
目前，片区内在售新盘仅世纪金源·天河源筑，接下来推出的上元岗地块将配建中小学+景观资源丰富，同样是一大看点。
｜环五山创新策源区效果图
｜图源：广州天河发布
白云区
白云新城、罗冲围、京溪同和站上新舞台
第二个重点供地区域，我们来聊聊将推出10宗地的白云。
他们主要分布在白云新城、罗冲围和京溪同和3大板块，可见官方超乎寻常的重点布局，2025年好戏还在后头。
1）白云新城：国际时尚消费带中部、云山西麓宜居新城、总部经济聚集区
据白云国土空间规划，白云新城占据白云港城一体发展主轴的南部起点，有着白云纯正的“中心血统”。
从3个规划定位来看，白云新城基本涵盖总部产业、高端商业及生态宜居等属性，是白云重点投入的发展区域。
｜图源：文件截图
白云新城总部经济成型多年，周边都是高能级地标配套，像广州市规划展览馆、白云国际会议中心、市儿童公园等，宜居度不用多说。
在楼市层面，白云新城核心区供应相对紧缺，无论是一二手房价都较为坚挺。
接下来将推出的白云新城萧岗留用地、国际航空产业科技创新城地块等，都是片区数一数二的核心地段，估计不会愁卖。
｜白云新城航拍图
｜广州楼市发布 摄
2）罗冲围则有3张新名片：西部科创商贸协调发展的优势区、珠江高质量发展界面的压轴段、大湾区产业数字化策源地
罗冲围板块，是白云区目前重点做地区域，说是拆出一个新白云也不为过。
去年7月，市委全会首次把罗冲围片区“广州西岸”定义为“湾区新岸”，片区咖位直接从市级别跃升湾区级别。
｜图源：文件截图
在官方描述中，湾区西岸在规划层面是对标下一个珠江新城。
按照《白云区珠江沿岸高质量发展实施规划》显示，白云将打造20公里的滨江岸线。
而这条江岸线，将结合“西部科技创新带”，兼具江景资源与科技创新“双BUFF”，成为白云重要的城市发展纽带。
｜图源：广州市规划和自然资源局
目前板块内的华为广州研发中心已经投入使用，可容纳5000研发人员办公。
项目计划从事智能汽车、云计算及物联网领域研发，推动形成千亿级智能汽车及自动驾驶等未来产业集群。
｜华为广州研发中心航拍
｜广州楼市发布 摄
值得一提的是，罗冲围将出让的发电厂地块一期，是广州首宗由旧改做地模式转化而来的宅地，颇具开创性意义。
加上近年片区二手交易旺盛，它又是近5年板块首宗招拍挂地块，相信买房人的需求不会少。
3）京溪同和，划入广州城市新中轴线北延段，站稳白云区东部生命健康发展轴和国际时尚消费带交汇处
最意外的是，按照官方文件，京溪同和板块成为广州新中轴北延段的重要构成，承接新中轴发展利好。
要知道，此前广州2049战略空间规划中，从天河梅花园到番禺万博，南北20公里的区域，都属于广州新中轴的范围。
如今，官方首次划定新中轴北延段至京溪同和，背后意义绝不简单。
｜图源：文件截图
这意味着，广州城市新中轴的新格局，将有白云的深度参与。
白云区东部生命健康发展轴和国际时尚消费带的交汇处，同样集中在这里，京溪同和将吃到的“蛋糕”，只会多不会少。
接下来，板块将推出的白云衡器厂地块，主打学铁商，还是18号线北延段京溪路上盖，综合优势显著。
荔湾区
白鹅潭+老西关，朝气和烟火的共融
过去两个月，荔湾新房去化周期从16个月降至10.8个月，是目前全市最低，呈现供不应求的态势。
在如此背景下，即便算上1月底的陆居路地块，2025年荔湾曝出新宅地仅5宗，集中于白鹅潭、老西关，值得房企重点关注。
1) 白鹅潭一路打怪升级，被赋予“衔接珠江沿岸高质量发展带、辐射珠江西岸的商务核心区、世界一流滨水活力区和高质量发展典范”
从定位上，白鹅潭从最初“白鹅潭经济圈”，一路迈向白鹅潭中心商务区、广州西翼CBD等，对标纽约、东京等世界级中央商务区。
如今，白鹅潭有了更多称谓，叠加世界级地标商圈发展红利，官方真金白银的投入，让整个板块基本上常看常新。
｜图源：文件截图
目前，大湾区艺术中心已开放，一路之隔的万象城有望在2026年开业，白鹅潭国际金融中心也成功“复活”。
加上已有的立白中心、在建的鹅潭1号与双太古商业...整个白鹅潭将连片开发，价值增量陆续会来。
接下来，白鹅潭将推出广钢车辆段地（一期）、芳村客运站地、羊城食品厂西侧地等，都是素质不错的种子选手。
｜白鹅潭沿江带示意图
| 广州楼市发布 摄
2）老西关，主打荔湾文商旅活力区核心，衔接广州中央活力区
在官方文件中，老西关板块的功能定位被重新定义为荔湾文商旅活力区。
据《广州市荔湾区国土空间总体规划（2021-2035年）》文件，荔湾将构建“一核一带三平台”空间结构，其中荔湾文商旅活力区，就是3大平台之一。
｜图源：文件截图
老西关一直被认为是岭南文化核心区、千年商都发源地、近现代工业创始地以及千年花乡繁盛地，是广府文化最浓郁的区域。
在楼市层面，板块供不应求同样是常态，像越秀·珑悦西关开盘仅过一周，1栋已接近清栋。
项目首开均价比周边的新房低了几千块一平，老广们的出手速度有点顶。
接下来还有小梅大街7号地块要入市，它不仅有地铁1/8号线交汇，还毗邻上下九、西门口商圈等，加上地块体量小、开发难度低，综合素质相对不错。
｜永庆坊实拍
｜广州楼市发布 摄
海珠区
琶洲+海珠西，从东到西的贯穿式辐射
据官方文件显示，海珠2025年供地集中在东部和西部，也就是琶洲和海珠西。
他们与白鹅潭-老西关很相似，都是朝气与烟火的共融格局， 有异曲同工之妙。
但不同的是， 这两对CP组合在规划与兑现进程上，略有领跑的趋势。
1）琶洲“天之骄子”，主打人工智能与数字经济试验区中区、智慧会展创新产业区以及“读懂中国”国际会议中心选址
在2024年福布斯中国解放碑论坛上，琶洲荣登福布斯中国发布的中央商务区消费竞争力TOP10榜单。
从消费增长景气度、消费场景国际化，以及对GDP增速带动力等多方面评选，琶洲已连续两年跻身国内前十。
｜图源：文件截图
目前，琶洲在建的41座重点项目中，已有21座大厦竣工投用，超3.5万家企业进驻，吸引了阿里巴巴、唯品会、科大讯飞、欢聚时代等龙头企业。
2024年三季度，琶洲试验区实现营业收入3064.48亿，带动海珠区规模以上新一代信息技术服务业营业收入达748.90亿元。
|琶洲西区航拍
|广州楼市发布 摄
琶洲本身的价值我们就不多讲，保利天悦、琶洲南TOD，都是能载入广州豪宅史的项目。
宅地供应短缺的琶洲，中二区新宅地的到来，也将赋予核心资产的价值有更多的想象空间。
2）海珠西，主打海珠新活力文商旅融合圈、具有文化沉淀和数字经济元素的特色消费体验地
官方层面对海珠规划，可以总结为“一轴引领、两环带动、三区支撑”。
而海珠西就位于三圈之一的海珠新活力文商旅融合圈，拥有珠江高质量发展带的规划利好。
｜图源：文件截图
而海珠西可以说是广州配套浓度最高与烟火气浓厚的板块之一。
商业方面包括凯德乐峰广场、富力海珠城等等，基本上每一公里都有一个商场，其他如医疗、教育等，也属于广州头部水平。
再加上太古仓码头、庄头公园等等，也能在老城区体验松弛感。
不过，海珠西2025年将有多个新盘入市，竞争颇为激烈，拿地房企还需做好前期调研和提升产品优势。 （戳回顾： ）
番禺区
创新城+番禺广场，万博后的番禺发力点
自去年番禺升级“双中心”后，番禺发展重心不断往外扩散。
从本次官方文件来看，有两个重点板块值得留意：一是创新城，承接产业利好；二是番禺广场，承包生活服务功能。
｜图源：文件截图
1）国际创新城，主打广州大学城及环大学城科技成果转化中心、南大干线经济走廊的重要节点
按照最新的文件显示，创新城站稳南大干线经济走廊，主要担当的是承接和培育科创产业的重要角色。
去年金光隧道开通，加速金融城-琶洲-大学城-国际创新城等4大板块“产学研”的转换，有利于提升创新城产业与人才聚合度。
这里是广州高校最密集的区域之一，聚集华南理工大学、暨南大学等985院校，科研人才资源丰富，购买力自然不用担心。
｜图源：文件截图
目前，国际创新城主要聚集星汇锦城、越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府和星河盛世锦城等新盘。
而接下来将推出的永达地块在板块南岸起步区，自带稀缺江景，有一定竞争力。
2）番禺广场，立足都市创意带与生活服务功能带的交汇点
按照最新文件显示，番禺广场将作为都市创意带与生活服务功能带的重要交接点，连接长隆万博和市桥城区。
作为成熟的行政中心+生活中心，这里具有不可替代性。
包括4线交汇的番禺广场站、永旺梦乐城、基盛万科里以及新开工的龙湖天街等等，说明了板块的价值韧性。
前阵子绿城拿下的中银大厦南侧地块，毫无疑问整个番禺南部的热度也将得到重点提升。
｜番禺广场航拍
｜广州楼市发布 摄
一句话总结，这些官方“升咖”的12大板块，都是既有确定性又有发展增量的区域。
随着2025年宅地陆续出让，既能吸引房企进驻、提升板块配套，也能让板块诞生更多优质新盘，带动更多资金与人口的注入。
无论是开发商，还是买房人，都值得重要关注这些板块的动态。
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