作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
北京楼市又走在了前列，沪深还会远吗。
北京楼市春风
昨日，北京再度松绑限购，大家都看到了，具体要点主要集中在非京籍购房门槛降低、多子女家庭购房套数增加、配套信贷政策优化层面——
1、非户籍五环内购买住宅，社保/个税年限要求由3年降到2年，五环外购买住宅，社保/个税年限要求由2年降到1年；
2、二孩及以上的多子女家庭，五环内户籍可购买3套商品住房，非户籍，可购买2套商品住房。
3、不再区分首套住房和二套住房商业贷款利率水平。北京此前首套商业房贷利率为3.05%，五环内二套商贷利率为3.45%，五环外二套商贷利率为3.25%。调整后，所有商业性个人住房贷款将统一执行不低于3.05%的利率；
4、公积金贷款购买二套住房最低首付款比例不低于25%，此前为30%。
所以，此次限购松绑政策通过 “降低门槛 + 优化金融 + 提速审批”组合拳，精准释放。
岁末年初，北京释放新的限购松绑政策，一方面很明显是为了元旦，春节这样的黄金假期购房做铺垫，。
另一方面，我们也刚开完重要会议没多久，明年的工作精神落在“着力稳定房地产市场”方向，具体会采取的措施就包含了适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行等。
但是也看得出，政策层依旧认为当下市场不宜全面放开限售，当下的北京楼市依旧是一个门槛，并且对生育率的考虑，是贯穿人口结构更深层次的调整。
因为这次限购的松绑，作用落到人口家庭的层次，多子女家庭可多购一到两套住宅房用作改善，是最大的特征。
而对于本市户籍的家庭并未做出套数的调整，支持非京户进京置业，并鼓励更多非京户家庭生育。
可以看出核心都放在了人口吸引，促进生育率的层面上了。
北京这些年，人口的变迁，也暴露出了一些结构性的问题。
在人口自然增长控制背景下，由于外来人口不再增长，老龄化也持续增长，户籍生育率也出现了下滑趋势。
根据北京市统计局数据，北京外来人口占比已连续九年下降，外来人口占比2014年达到峰值后便逐年出现下降，而户籍人口出生人口在2016年达到20.52万人峰值后开始波动性回落，到了2024年只有7.8万人，且户籍人口。与此同时，北京的老龄人口增长显著，2010年常住人口中60岁以上人口为246万，到了2024年翻了两倍多，达到514万。
所以，对于北京来说，通过政策窗口鼓励非户籍需求进京置业，对多子女倾斜购房资格，进而调整人口结构显得尤为必要，而政策调整也精准适配了区域人口结构特点。
虽然表面看起来，只是北京楼市的一次购房资格的松绑，释放本地刚需及置换需求，实则结合了我们人口资源及战略站位，因城施策。
市场信号
除了间接对人口结构的调整意义，对市场释放的意义也是更直接的。
放松非户籍多孩家庭的限购套数，对市场的成交量也会起到一定的促进作用。
精准松绑，特别是工作在五环外、社保缴纳 1-2 年的年轻群体，提前获得购房资格，能短时间内提振市场的交易，加快区域的库存去化。
从2024年2月，北京对通州区域调整限购政策后，每隔一段时间便对限购措施进行了松绑。
2024年2月6日，通州限购政策调整，非京户再要求3年落户或社保/纳税购房资格。
2024年3月27日，离异不再受“自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房”限制
2024年4月30日，京户已婚/单身、非京户在现有限购政策基础上可在五环外再增购1套住宅
2024年6月26日，京户二孩及以上的多子女家庭购买二套住房认定为首套房贷
2024年9月30日非京户购房五环内改为3年社保或个税，五环外改为2年社保或个税，通州区限购政策与全市统一，京户单身抚养未成年子女按京户已婚家庭购房套数执行；
2025年8月9日五环外不限购房套数，五环内外购房套数相互不影响，购房家庭不再区分单身与已婚
2025年12月24日非京户五环内社保/个税要求3年改2年、五环外2年改1年，京户及非京户二孩及以上多子女居民家庭，五环内可再多购1套住宅。
而以北京的新房成交量变动来看，基本上历次调整的时间节点都是成交量相对低位的情况，尤其是2024年，限购不同程度松绑的措施最为密集。
以过往成交历史看，2024年北京新房成交总量约37178套，年成交总量为近6年低位，而2025年1—11月北京新房成交累计约32025套，若12月成交量累计无法超越2024年总量，则将成为北京近7年成交量新低。
所以，无论从哪个角度审视，北京都需要这么一场“及时雨”。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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