文/十一弟
昨天，深圳有一个顶级豪宅开盘入市——
中信城开·信悦湾。
这个项目的销售价格，捅破了深圳房价的天花板——
它位于深圳湾核心地段，寸土寸金，政府批准的备案均价，站上了24.4万/平米。
最高单价甚至摸到了38万/平米。
项目首期推出了156套房源，主力户型是302平米、370平米的大平层。
信悦湾的备案单价，介于17.6万/平米~38万/平米，总价最少需要5327万起步。
它有两套519平米、658平米的顶层复式产品，总价高达1.87亿、2.5亿。
信悦湾的看房门槛，设得很高——
现场需要验资2000万，参与认筹的话，还需要冻结500万保证金。
若非亿万身家的顶级富豪，连迈进售楼处大门的资格都没有，更别提看房了。
买得起信悦湾的人，非富即贵。
据说，昨天的开盘业绩，相当炸裂——
首期推出的156套顶级豪宅，当天卖掉了128套，去化率超过八成。
项目揽金100多亿，只用了两个小时。
明明大家都穷得好好的，结果一个豪宅项目开盘，就冒出来这么多有钱人。
能花大几千万甚至上亿买豪宅的人，身家少说也得过亿了。
那些所谓的富豪榜，对中国人有钱的程度，还是太低估了，缺乏想象力。
从年初到年尾，上海、深圳、广州几个一线城市，总价动辄几千万、销售额过百亿的豪宅项目，已经连着开了好几个。
中国的有钱人，多如牛毛，一茬接一茬，根本用不完。
信悦湾挂着中信城开的招牌，但它原来真正的开发商，其实是深圳的旧改之王——
佳兆业集团。
信悦湾的前身，是位于深圳南山区的东角头城市更新项目地块。
十一弟查了下，早在2013年，佳兆业就通过收购的方式，介入了东角头地块的开发。
据上市公司对外披露，为了拿到这个项目的部分权益，它花费的代价超过58亿。
此后逾十年时间里，佳兆业未能推进东角头地块开发，但土地价值却大幅飙升。
东角头地块是佳兆业名下最有价值的开发项目之一。
据其在2021年挂出来的资产处置清单，东角头地块的权益货值，将近300亿。
从收购之初，佳兆业就为这个项目引入了大金主——
中信集团。
当时，中信信托与佳兆业设立的夹层信托，间接持有东角头地块70%的开发权益。
项目另外30%的股权，一直在深圳市属国企——深圳投控手上。
佳兆业爆雷以后，东角头地块背后的股权关系，开始变得复杂。
持有东角头地块的项目公司，是深圳市航运集团有限公司，也就是信悦湾的开发主体。
深圳投控仍然持有深圳航运30%的股权，剩下70%的股权，在表面上，佳兆业象征性地持股0.7%。
2022年，原先间接持股69.3%的夹层信托退出以后，深圳市城开信银投资有限公司接盘进来。
也就是说，现在，信悦湾项目的股权结构里——
城开信银是最大股东，持有69.3%的开发权益，深圳投控持股30%，佳兆业仅持股0.7%。
十一弟查了下，城开信银是西部信托下属全资子公司，在股权上，跟中信集团或者佳兆业没有任何关系。
不过，城开信银的管理层中，董事长陆程是中信城开深圳公司董事长，其中两名董事——刘立好、李海鸣，均为佳兆业的执行董事。
这意味着，尽管城开信银由西部信托全资持有，但显然西部信托只是通道，打了掩护，起到隔离风险的作用。
它背后真正的出资者，是中信城开和佳兆业。
这是十分荒诞、诡异、割裂的一幕——
爆雷房企一边还不上几百亿、上千亿债务，不断跟债权人极限拉扯，换来债务展期、债务置换、以资抵债；
另一边却在与大金主联手，开发销售顶级豪宅，单价二三十万，总价大几千万甚至过亿，一开盘就卖了上百亿。
最关键的是，还没人知道，在这个豪宅项目上，爆雷房企与大金主如何分配利益。
中信这样的金融机构，从一开始向房地产大把砸钱，他们看中的，从来不是房企本身，而是有价值的开发项目、寸土寸金的土地。
房企爆雷，反而让它们占据了谈判的有利地位，放大了在开发项目上的话语权，成为最大赢家。
佳兆业收购东角头地块逾十年时间以来，最先引入的金主是中信信托，在爆雷以后，现在变成了中信城开。
中信原本只是融资给钱的金主，现在直接亲自上手干了。
在中信体系内，中信城开的定位，是专注于城市开发和运营业务的专业化发展平台。
几年前，中信一度退出过房地产业务。
当时，它将中信地产打包以后，出售给了中海地产。
这几年，中信旗下的两大地产平台——中信泰富地产、中信城开，又卷土重来了。
它们的扩张，不需要在公开市场竞价拿地。
从这些爆雷房企手上挑拣几个最有价值的土地项目，就足够它们做大做强，赚得盆满钵满了。
在深圳，不止是东角头地块开发而来的信悦湾，佳兆业至少还有三个地块项目，已经挂上了中信城开的招牌——
深圳金沙湾国际乐园、航运红树湾，以及佳兆业科技中心。
当最有价值的开发项目悉数落入大金主的口袋里，佳兆业手上的筹码，还能剩下多少。
十一弟查了下，到2023年，中信城开的营收大概39亿，毛利不到4亿，全年销售规模只有8亿左右。
现在，佳兆业在深圳的几大核心项目到手，中信城开也要迎来大爆发了。
其实，不光是佳兆业，另一家爆雷房企——融创，它名下的几个核心项目，背后也都站着中信。
比如，上海壹号院、北京壹号院、重庆湾。
这几年，中信、长城、信达等央企AMC，大肆鼓吹自己对爆雷房企的纾困救助。
抢食不良资产、处置烂尾项目，本来就是它们的主业。
何况，佳兆业、融创手上的这些核心项目，就算烂尾，也并非不良资产。
在一片爆雷声中，央企AMC成了吃得最饱的一群大金主。
不过，它们从来不说，在这些最有价值的土地项目上，自己拿走了多少。
大快朵颐之后，又给爆雷房企及其债权人，留下了多少。
花了大几千万、上亿买到顶级豪宅的有钱人笑了，中信城开赢麻了。
佳兆业也觉得自己又支棱起来了，重新坐上了牌桌。
那么，到底谁赔了，谁亏了，谁输了呢。
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