中央城市工作会议，明确提出“加快城市更新，更注重在存量空间上提质增效”，将城市更新提升到推动城市高质量发展的战略高度，赋予其全新的时代使命。厦门市湖里区作为厦门经济特区的发祥地，在厦门城市发展进程中扮演着举足轻重的角色。近年来，该区积极探索创新，形成了政府主导、市场运作、公众参与的可持续更新模式，全面推进城中村、旧小区、旧街区、旧厂区“一村三区”城市更新工作。
规划机制革新，指明更新方向
据了解，湖里区在城市更新中，实现了从“单项规划”向“系统谋划”的转变。通过出台《岛内大提升･湖里区更高水平建设“两高两化”中心城区行动规划》，系统布局6大功能区，出台36项配套制度，强化了空间统筹。同时，抓住机构改革契机，在全市率先成立副处级事业单位城市更新服务中心，统筹负责城市更新项目的全流程工作，从前期调研谋划、中期建设推进到后期运营管理，一气呵成。为健全联动机制，湖里区成立了以区委主要领导为组长的城市更新工作领导小组，成员涵盖有关部门、街道、国企等单位，并建立周例会机制推进工作。此外，推行科学更新，建立区、街道、社区三级常态化城市体检机制，通过“百姓金点子”活动收集群众建议1432条，系统梳理环境问题短板和资源潜力，让城市更新更贴民心、顺民意。
在更新策略上，湖里区从“多类一策”向“一类多策”转变。尤其是针对城中村、旧厂区、旧街区、旧小区等不同类型，精准施策。以城中村改造为例，根据环境基础等情况，采用“留、改、拆”并举的模式，分整治提升、拆整结合、拆除新建等三类实施改造。如后浦社、塘边社等17个社通过小规模、渐进式改造推进有机更新；湖里社、后坑(前社、后社)等2个社严守相关要求，科学划定拆除新建和整治提升区域；浦园社、穆厝社、蔡坑社等3个社进行整村拆除并按照城市标准规划建设管理。旧厂区则根据土地使用期、企业自身开发能力，可选择企业自主开发或政府主导再开发等模式。旧街区针对更新建设过程中改管脱节等难题，因地制宜制定“EPC+O”项目方案。如东渡片区率先全市采用EPC+O模式实施完整社区改造，构建“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式，吸引全国各地乡镇市政府领导、企业职员等1000余人参观调研学习，得到国务院研究室、住建部专门调研和肯定，入选住房城乡建设部办公厅完整社区建设试点名单。旧小区方面，注重居民意见征求，按需修缮或新增设施。完成全区217个老旧小区改造，改造面积约605万平方米、改造1639栋、改造约65700户，补齐了老旧小区的短板，消除了安全隐患。无体检不更新，结合城市体检评估结果制定专项规划，建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”的三级实施体系。结合改造同步建立完善小区长效管理机制，引导居民参与和监督，共同维护改造成果。
软硬兼施结合，打造品质城市
湖里区在城市建设管理中，注重守牢安全底线与建设韧性城市相结合。在全市率先制定城中村房屋装修改造指导意见和聚氨酯可燃保温和夹芯材料、打通消防“生命通道”、“拆窗破网”消防安全专项整治等5个城市更新安全方案，其中，解危36栋危房，完成正本清源、消防报警器、自行车充电桩等162个项目，创新“安宝保”小散工程和零星作业人员纳管保险服务，实现燃气、小散工程等“6个安全100%”。
在补齐设施短板与提升生活品质方面，发展嵌入式养老托幼服务体系，建设7个“一老一小”公共综合服务体，建成11家养老服务照料中心、密度全市最高，建成长者食堂40家、全市最多。完善全民健身场地设施网络，利用边角地、零碎地生成87个口袋公园和运动场地项目，完成总长度66.8公里的慢行系统等项目。
陈振发宅。围里社区供图
此外，湖里区还注重将传承历史文化与打造潮流文化相结合。探索文物建筑连片活化利用，如将厦门岛内现存最精美、体量最大的闽南红砖大厝坂美九十九间打造成坂美民俗文化园，围里社陈振发宅等2处古厝打造成公益图书馆、网格工作室。
智慧精细管理，构建和谐城市
湖里区以“城市大脑”赋能智慧管理，建设完成涵盖社会治理、城市综合管理等5大领域、42个应用场景的“城市大脑”，接入摄像头、智慧路灯、消防栓等数据9.64亿条，为智慧城中村管理服务平台等分平台提供人口、房屋、垃圾落地、非机动车乱停放管理等数据支撑，发现和处置超过1.7万起治安管理、消防管理、市容环境事件。
智慧城中村系统。后埔社区供图
在企业运营方面，探索全周期“EPC+O”管理模式，引进社会资本承接城中村大物业管理服务，以“考评+培育+激励”方式、“财政兜底+市场造血”机制实现微利平衡，围里、塘边2个试点村每年可节约财政资金236万元。同时，探索全链条房屋“散租统管”模式，全市率先出台城中村出租房合同范本、租金涨幅标准等“六统一”管理规范，组建房东协会，建立房东信用档案，试点纳管房屋、店面2700多间。
在居民参与方面，构建“街道党工委-社区大党委-网格党支部-党员中心户”四级组织网络，在22个城中村成立网格党支部86个、党建共同体5个，推行“党员亮身份”行动、“党员志愿服务积分制”，整合资源开展技能培训、招聘会等共建服务。建立“1+2+ N”多元主体共建工作机制，即社区党委(党总支)党建引领，设立综合治理委员会和平台公司2个平台，引入N个专业单位参与治理。
颜值产值融合，推动宜商宜业
湖里区聚焦存量盘活，全方位激发集体资产潜力。建成投用社区发展中心9个、年收入约3亿元，村集体经济总量约95亿元、全市第一。一方面对接知名企业导入优质资源，比如后埔社携手象屿商发打造屿果公寓，蔡塘社与上海爱琴海商业打造爱琴海购物中心，引入首店、定制店等超60家。另一方面通过拆除违建、疏通堵点腾出发展空间，比如围里社腾挪规划用地4.7万平方米，增设停车场、篮球场等设施，年收入从约20万增收至约220万元。
在招商引资方面，开发国有资产监管平台，实现国有空间、待出让经营性用地、招商空间“一张图”管理，实现342幢存量楼宇(207万平方米)、100宗低效工业用地(97万平方米)等闲置资源和城市更新空间双向精准配置。举办城中村招商推介会，集中推介项目54个、总投资超500亿元。
湖里区城中村现代化治理招商推介会。湖里区住建局供图
同时，发挥各片区优势禀赋，借助市直部门、央企国企、专业机构等资源开展片区策划，形成9大城市更新片区项目方案、总投资超730亿元。比如，东部实施《厦门金砖数字街区实施规划》，落地建设金砖创新基地总部区等164个项目；西部老工业区率先全市启动成片低效工业用地再开发，近3年累计引进桑若钙钛矿光伏研发中试等科创产业项目193个。
截至目前，湖里区城市更新成果斐然。累计实施项目达537个，投资总额高达968.9亿元。凭借一系列改革创新举措，湖里区在城市更新中实现了提质增效，为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市奠定了坚实基础，更在城市更新的征程中留下了坚实且有力的奋进足迹。未来，湖里区将继续砥砺前行，继续书写城市更新的精彩篇章。(林林 林芳 罗则徐)
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