来源：大伟看楼市
2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布重磅公告，明确自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税，较此前5%的征收率大幅下调，而购买2年以上住房对外销售仍延续免征增值税政策。
这一精准的税费减负政策，恰逢“十五五”开局之年的关键节点，不仅直接降低了二手房交易成本，更有望激活市场流通、畅通供需循环，为2026年楼市止跌回稳注入强劲动力。深入剖析政策内核与市场传导逻辑，方能清晰把握其对楼市发展的深远影响。
此次增值税政策调整的核心亮点的是精准降低短期持有住房的交易成本，直击市场流通痛点。此前，未满2年住房交易5%的增值税率，使得不少业主面临高额交易成本，要么暂缓出售计划，要么将税费成本转嫁至房价，既抑制了房源流动性，也加重了购房者负担。新政实施后，交易成本的下降幅度十分显著。以上海一套售价100万元的未满2年住房为例，旧政策下需缴纳5万元增值税，新政后仅需缴纳3万元，业主直接减负2万元，降幅达40%。对于千万级别的改善型房源，税费减免额度更为可观，能有效拉小买卖双方的价格预期差距，提升优质二手房源的流通效率。更值得注意的是，政策延续了满2年免征增值税的统一标准，进一步简化了交易流程，避免了此前不同城市、不同房屋类型的政策差异带来的市场混乱，为全国二手房市场构建了更公平、高效的交易环境。
政策对2026年楼市的利好传导，首先体现在激活二手房市场活力，缓解高库存压力。当前，全国二手房挂牌量已突破920万套，部分一线城市如深圳，挂牌量较2024年末增长73%，市场供需失衡导致成交周期拉长至187天，有价无市成为常态。新政降低交易成本后，将有效撬动两类业主的出售意愿：一是短期持有、有置换需求的改善型业主，减负后更有能力和意愿出售旧房换购新房；二是急需变现的业主，无需再为高额税费大幅降价让利，降低了被动抛售对市场价格的冲击。随着房源流动性的提升，二手房市场的“蓄水池”功能将逐步恢复，既满足刚需群体对次新房的需求，也能缓解当前二手房市场的库存压力，推动供需关系向均衡状态调整。
更为关键的是，新政将打通一二手房联动循环，为新房市场去库存提供有力支撑。在房地产市场发展中，二手房与新房并非竞争关系，而是形成互补循环的整体。改善型需求是2026年楼市的核心增长点，而这类需求的释放往往依赖于旧房的顺利出售。新政降低旧房出售成本后，更多改善型业主将进入新房市场，尤其是对大户型、高品质的“好房子”需求将显著提升。这与2026年楼市“优供给”的发展方向高度契合。当前，“好房子”建设已成为行业转型核心，涵盖安全、舒适、绿色、智慧等多个维度的新标准，正推动新房产品迭代升级。二手房市场的活跃将为新房市场输送大量有效需求，尤其是在一线和强二线城市，新房产品力的代际优势将进一步凸显，形成“二手房流通激活—改善需求释放—新房去库存”的良性循环，助力房地产市场循环机制畅通。
从城市分化格局来看，新政对不同层级城市的利好效果虽有差异，但均能契合其发展需求。一线城市凭借人口持续流入、配套完善的优势，刚需和改善需求基础坚实，2025年上海落户人口超8万人，新市民成为新房成交的重要支撑。新政将进一步激活一线城市的二手房流通，为新房市场输送更多改善需求，巩固房价韧性。强二线城市如杭州、成都、合肥等，人口净流入态势明显，2024年合肥常住人口增量达15万，这类城市的改善需求和刚需需求均较为旺盛，新政将与当地宽松的购房政策形成合力，加速市场止跌回稳。即便是库存压力较大的三四线城市，新政也能激活本地刚需和返乡置业需求，缓解部分优质房源的库存压力，避免市场过度下行。可以说，新政的实施将精准适配不同城市的市场需求，为2026年楼市“政策兜底稳市场、结构分化定输赢”的格局提供有力支撑。
政策利好的充分释放，还将与2026年楼市的长效政策形成协同效应，巩固市场信心。当前，房地产市场的核心矛盾已从供需失衡转向预期不稳，而预期的改善需要政策组合拳的持续发力。除了增值税减负，2026年楼市还将迎来多项政策支持：融资方面，房企融资“白名单”持续扩容，已累计审批贷款规模超7万亿元，保障合理融资需求；供给方面，现房销售试点扩大，预售资金监管强化，从根源上降低交付风险；民生方面，城镇老旧小区改造、保障性住房建设持续推进，既拉动住房消费，也完善住房保障体系。在多项政策的协同作用下，二手房增值税减负政策将发挥“催化剂”作用，逐步修复市场主体信心，让购房者敢于入市、业主愿意出售，推动房地产市场从“调整收尾”向“新周期开端”平稳过渡。
当然，我们也需理性看待政策效果的边界，2026年楼市的复苏仍面临部分挑战。一方面，城市分化格局不会因单一政策而改变，三四线城市由于新增需求有限，库存压力依然较大，政策利好可能难以快速传导；另一方面，购房者预期的修复需要时间，当前二手房价格仍处于下行通道，70大中城市二手住宅价格指数同比下降5.7%，法拍房价格下跌进一步放大了价格下行压力，短期内市场信心的完全恢复仍需更多积极信号支撑。此外，政策的落地效果还依赖于地方的执行力度，如何避免中介机构变相收费、确保税费减负真正惠及交易双方，是政策执行中需要关注的问题。
总体而言，财政部此次二手房增值税减负政策，是精准把握市场痛点的关键举措，对2026年楼市的积极影响值得期待。其核心价值不仅在于降低交易成本，更在于激活市场流通、畅通一二手房循环，为楼市止跌回稳奠定基础。在政策兜底与长效机制构建的双重支撑下，2026年楼市将逐步告别普涨普跌的旧模式，进入“稳字当头、分化加剧”的新周期。对于购房者而言，新政带来了更低的购房成本和更多的选择空间；对于行业而言，政策将加速推动从规模扩张向高质量发展的转型。随着各项政策的协同发力，房地产市场有望逐步构建起健康可持续的发展格局。
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