毫无疑问。
2025 年的广州楼市，是一场颠覆认知的生存战！
以前买房，顶多是遇到几次 “惊心动魄” 的波动，今年直接升级成史无前例的大洗牌——
土地供应砍半、跨区房票横空出世、神户型成绝版、资金疯挤中心区、二手房突成刚需避风港……
需求端、供给侧、旧改、保障房轮番 “轰炸”，市场分化到离谱。
有人在小红书哭嚎 “二手房卖不掉，人要挂了！”，有人却喊 “豪宅逆市暴涨，想守住财富，就得买买买！”
面对波诡云谲的楼市战场，买房人就像身处迷雾之中。
今天，我撕开各种声音的“伪装”，用最真实的数据跟你说说，这一年的一二手市场到底发生了什么。
一手市场
钱往核心跑
人跟品质走
先给结论。
2025年一手房，闭眼买的时代彻底终结，赌对核心区才是赢局。
很多人以为，今年新房市场整体 “凉飕飕”。
不像2024年开年就甩出解除限购的大牌，没太重磅刺激政策。
譬如，第四季度月均成交量、网签量直接同比跌 36%。
来源:中原
但！
别被所谓 “整体惨淡” 骗了！
这波洗牌，洗的从来不是核心区，而是“伪刚需盘”！
看看中心区数据，成交仅下跌6.2%，大抵稳住了基本盘。
再把镜头拉近，天河居然在“逆天开黑”，不仅成交面积同比涨32%，均价也涨了。
来源:中原
各个项目的表现也很棒，譬如保利玥玺湾开盘成绩超100亿，成为今年全国首个百亿开盘项目。
为啥人家能跑出来啊？
改善客、高净值人群早就看穿了逻辑！凯旋新世界、保利玥玺湾、保利天曜这些高端项目一入市，直接带火了全市豪宅潮。
毕竟大环境越波动，大家越想 “避险”，核心区的稀缺的房子就是楼市里的“硬通货”。
不止富人在猛冲，当跨区房票一出，天河改善盘直接手拿房票的客户 “狂扫”。
谁都不是傻子！天河的学校、地铁、商业配套，不会随时间的推移而消亡，反而会越来越扎实！
论核心区，还不止天河，把视野放在广州东部，只要项目位置够好，只要产品力够好，配套够强就依然能打。
记住，核心区的价值，就像游戏里的终极buff，越到后期越坚挺！
当然，核心区里头，品质越好的产品，品牌信赖度越高开发商也越受欢迎。
从金额来看，今年保利市占率约20%（来源克而瑞广佛1-11月数据），此外越秀、华润、中海劲头都很足。
这就证明，有实力、产品好的开发商，依然有超高的市场统治力，买房人会为好房子，好产品埋单。
但请注意！
核心区高品质的房子只会变少，毕竟今年的供应并不多。。
2025年广州土地供应“砍半再砍半”：涉宅用地比去年跌 33%，比 2021 年直接少了 80%！
在好房子的框架下，新房只会“少而精”，那种郊区便宜的“巨无霸”盘很难量产。
你看今年卖得火的地块：海珠南泰地块是市中心罕见大面积地，还带商业、学校;嘉禾望岗地块，地铁上盖；白云齐富路地块，坐拥白云新城现成配套………
以后的新房，拼的就是地段和品质，核心区的 “六边形战士”只会越来越值得。
二手市场
全网比惨？
其实在偷偷捡漏
提到二手房，很多人的反应是，惨！好惨！
但谁告诉你2025广州二手房要挂了？
我们看看数据，2025年广州二手住宅成交10.88万套，基本和去年持平！
是的，流动性没崩！
来源:中原
为什么会出现 “卖家哭惨，买家偷偷下手” 的反差？
答案就3个字：性价比！
2025 年广州二手网签均价2.6万/平，比 2021年直接降了3000元/ 平，这可是真金白银的让利啊！
刚需们不傻，二手房 “所见即所得”，地段、配套都是现成的，价格还回调了，如果他们孩子需要学位，急着住，二手不比买期房香？
当然，总的来看二手房是卖得不错，但不同区域的表现不一样。
1）从化、增城、白云、南沙的成交量上涨。
2）荔湾非常猛，成交量暴涨 13%！
来源:中原
这波荔湾凭什么？
人家是中心区里的“性价比之王”啊！
价格足够香，而且学校、交通配套本身就很扎实，现在还在补各种空白。
白鹅潭商业越来越猛，太古里一期已经投入运营，荔湾山姆也已经开放，第一天开业就人挤人，22号线后通段打通芳村以及广州南站的物理距离，非常有潜力，难怪买房人都喜欢扎堆往这冲。
而从化、增城这些地方之所以能涨，是因为之前价格虚高的二手房回调到了合理区间，刚需一开始觉得贵，当然不想买，现在又“够得着”了。
更绝的是，当二手价格回调，但买房人自己的预算没变啊，一来二去，自己也能“向上购房”了，于是大家也开始进场了。
二手市场也在分化，最明显的一点就是，近期极致刚需在减少，刚改、改善开始上牌桌。
约90-100平二手成交涨了 0.9%，130平以上也在涨！
来源:中原
这证明了啥？
现在大家买房不再只看 “能住”，更想 “住得舒服”。
最近咱们的增值税不是调整了吗（详情请戳：刚刚官宣！不满两年二手房交易，大幅减税！）很多人说以后天量二手扎堆。
我认为，一些好的次新房也会趁机上线，这些房子也会成为他人眼中的香饽饽。
所以别被“都卖不掉”的焦虑带偏了，广州的买房需求一直都在，只是大家更清醒了——
我，不买贵的，只买对的。
一旦遇到性价比高的笋盘，该出手时绝对不犹豫！
记住三点
少走十年弯路
絮絮叨叨说了那么多，其实就是想表达——
优质的房子，无论是一手还是二手，依然有人看好。
如果不想在楼市里踩坑，这 3 句话一定要刻在心上：
1、核心区品质新房，放心冲！
天河、海珠、越秀的新房，经得起考验，地段、配套、品质全在线。叠加当前土地供应缩减，“硬通货” 只会更稀缺，资金充足就按真实需求选，错不了！
2、二手房的漏，能捡但别等！
笋盘从来不会在市场上待太久，现在二手房价还在寻底，刚需和刚改可以多蹲守，记住7字真言：“笋盘出现别犹豫”！毕竟性价比才是刚需的 “安全感”。
3、分化依然存在，甚至会加剧。
2025 年的洗牌已经证明：楼市分化只会越来越强，核心区的价值只会越来越稳，郊区盘如果没有强配套强产品支撑，只会越来越难。
买房不是赌运气，是要拥抱“确定性”！
2025 年的广州楼市，洗走的是投机者，留下的是清醒的买房人。
没有永远涨的市场，也没有永远跌的核心资产，看懂分化、抓准性价比、选对区域，才能在这场楼市博弈中，稳稳拿到属于自己的 “房票”！
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