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（来源：克而瑞地产研究）
导 读
头部企业强者恒强，投资集中度超七成，其中央企投资保持领先，民企信心随市场筑底不断修复。
☉ 文／克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心
解读
前言：2025年典型房企拿地货值、金额微增2%、3%，面积降5%，投资区域聚焦在一二线城市。头部企业强者恒强，投资集中度超七成，其中央企投资保持领先，民企信心随市场筑底不断修复。我们预计2026 年投资将延续谨慎之势，聚焦核心城市战略下央国企仍是拿地主力。
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典型企业全年拿地货值、金额同比增2%和3%
2025年，重点监测的100家企业拿地新增货值、总价和建筑面积之和分别达到22614亿元、11027亿元和10090万平方米。其中，货值、金额同比分别增长2%和3%，建筑面积则同比下降5%。
典型企业新增土地储备货值、金额同比回升而面积小幅下降，一方面展现出企业投资筑底反弹的积极态势，另一方面也印证了当前投资主要聚焦在一二线城市。
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头部企业集中度超七成，拿地销售比企稳回升
2025年企业投资呈现两个明显特征：
第一，集中度高企。投资金额前十的企业以央企、国企为主。其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占典型企业比重超过三成，前十金额占比则超过七成；
第二，整体拿地销售比从底部企稳回升。2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平。当然这主要是规模房企积极投资所带动。同时我们也监测到百强中仍有近五成企业2025年未有土地入账。
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央企投资保持领先，民企信心边际修复
重点监测的100家企业中，14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点。当前土地市场中的优质、高价地块主要是规模较大的央企在参与，这一点从央企拿地金额同比增20%也可见一斑。中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等拿地保持领先。
而民企投资信心呈现复苏态势，虽然拿地金额占比仍旧较低，但金额显著改善，2025年拿地总额超过1000亿，同比增长8%。以滨江为代表的品牌民企和部分地方深耕的小企业扛起了拿地的“大旗”。
值得注意的是，城投平台公司作为本轮调整周期中土地市场“托底”主力军，虽然数量最多，达到41家，但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，仅略微高于民企，而拿地金额较去年同比降幅同样达到15%。
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投资将延续谨慎、分化态势
聚焦核心城市优质地块
在经历持续调整和政策修复后，2026年房地产市场具备止跌回稳的内生基础，但投资意愿短期内难以全面恢复。预计房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”。土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，导致房企可选投资标的收窄，进一步加剧区域分化。
从城市布局看，投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块。过去追求全国化扩张的模式已不再适用，房企更倾向于深耕已有优势区域或核心城市群。
从企业结构看，央国企和城投平台仍是短期土地市场的中坚力量，凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储。头部国央企有望在市场调整期逆势布局，增强长期竞争力。而大多数民营房企及中小规模企业投资力度受限于现金流压力，短期内难有明显起色。
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