（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告周明与被告周芳系亲姐弟。2004年，周明因创业初期收入不稳定，原计划与朋友共同购房以使用公积金贷款，但遭母亲反对。母亲担心周明日后擅自处置房产，便提议暂时借用女儿周芳的名义购房，待还清贷款后再过户给周明。
2004年6月，三人一同前往售楼处，由周芳作为买受人与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋（建筑面积85.93㎡，总价33.3万元）。首付款7.3万余元由母亲提供（资金来源于周芳此前归还的10万元借款），后续银行贷款26万元亦由周明通过他人账户按月偿还。
房屋交付后，周明对一号房屋进行装修，并自住及出租至今近20年，期间物业费、供暖费、水电、宽带等均由其缴纳。所有购房发票、契税凭证、房产证原件均由周明保管。
2005年，周芳与其丈夫王某协议离婚时，在一份《补充说明》中明确写道：“一号房屋实为周明购买，仅借用周芳之名，与双方无任何关系。”该文件由周芳、王某签字确认。
2018年后，因周芳长期旅居海外且拒绝偿还其他借款，周明要求其配合过户遭拒。周芳夫妇辩称：
双方无借名合意；
购房款系其在日本打工所得；
周明支付房贷是抵扣“房屋使用费”；
《补充说明》系伪造，不予认可。
周明遂起诉，请求确认借名买房关系，并判令周芳及王某协助办理过户。
二、裁判结果
✅ 全部支持原告诉求！
法院判决：
周芳、王某于判决生效后10日内，协助周明将一号房屋过户至周明名下。
三、法院说理要点
虽无书面借名协议，但亲属间口头约定可成立
法院指出，亲属间基于信任常不签书面协议，应结合全案证据综合判断。
关键证据形成完整链条：
出资事实：首付款从周明账户支出，贷款由其长期偿还；
持续占有：近20年自住+出租，缴费凭证齐全；
权属凭证持有：房产证、发票、契税单均由周明保管；
母亲出庭作证：证实购房系为周明，周芳无购房意愿；
离婚《补充说明》：明确写明“房屋实为周明购买，仅借名”。
被告抗辩缺乏证据支持
称“用日本打工收入购房”，但未提供有效汇款或取款记录对应首付款；
主张“房贷是使用费”，但未举证双方存在租赁或抵扣约定；
否认《补充说明》真实性，却未申请笔迹鉴定或提供反证。
高度盖然性标准已满足
综合家庭关系、出资、使用、证言、书面说明等，法院认为借名买房关系具有高度可能性，依法予以确认。
�� 关键指引：
在无书面协议的亲属借名买房案件中，法院重点审查：
✅ 谁实际出资？
✅ 谁长期占有使用？
✅ 谁持有原始凭证？
✅ 是否有第三方证言或间接书面证据（如离婚文件、聊天记录）？
若上述要素齐备，即使对方否认，仍可能胜诉。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“借名”必须有合理动机
本案中，母亲担心儿子乱卖房、儿子收入不稳定，构成合理借名理由。若无正当理由（如限购、避债），法院可能质疑真实性。
《离婚协议》中的“补充说明”是关键证据
出名人与其配偶在离婚时主动承认“房屋非夫妻财产”，极具证明力。建议：若曾有类似书面材料，务必保存！
母亲作证很关键，但需出庭
仅有书面证言效力有限，当庭陈述+接受质询才能被充分采信。
不要混淆“代缴”与“出资”
对方可能辩称“你只是帮忙交钱”。因此，务必确保：
资金从你账户转出；
保留转账备注（如“房贷还款”）；
避免使用现金或第三人频繁代付。
房产证在谁手里很重要
登记虽在出名人名下，但原件由实际权利人长期持有，是法院判断真实权属的重要依据。
✅ 行动建议：
若您是借名人，请立即：
① 整理缴费、转账、装修、租赁记录；
② 寻找家人、邻居、租户等证人；
③ 检查是否有离婚协议、微信聊天、录音等间接证据；
④ 尽快起诉，避免出名人转移房产。
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