就在刚刚，上海2026年首拍收官，最终2块地均底价成交。
越秀地产，以总价约25.6亿、楼板价38035元/㎡，顺利补仓森兰地块。
紫竹集团，以总价20.09亿、楼面价33440元/㎡，延续紫竹板块深耕。
开年土拍仅有2块地，且都不算是城区核心地块，但也是各自板块的佼佼者，具备打造高端产品的基因。
同时回顾2025年全年，今年上海土拍走势会如何？总爷和大家聊聊。
01
今日焦点是浦东森兰地块，北侧紧邻天然河道，直线距离6号线洲海路约750米，拥有轨交通勤的便利性。
同时周边还有森兰花园城、森兰商都等成熟商业，被誉为“城市绿肺”的森兰绿地，无疑是高端改善项目的适配土地。
最关键的是，这块地出让面积仅约2.69万方，容积率2.5，能够短平快地输出业绩和货值。
最终越秀以总价约25.6亿、楼板价38035元/㎡抄底，在2026年开年顺利补仓。
作为近两年深耕上海的国企代表，越秀去年位列上海全口径销售榜单TOP 7。
同时总爷也观察到，越秀对这样的中小地块有丰富实操经验，和樾长宁、翎翠滨江都是典型代表，产品力均有不俗表现。
期待拿下今年土拍首个地块的越秀，能为断供多年的浦东森兰，带来颠覆性产品呈现。
02
紫江深耕，斩获低密抵地块
近两年上海低密地块出让加速，而今天出让的兰香湖地块，也是延续了这一趋势。
这是罕见的「低密组合地块」，由两幅住宅、一幅商办组成，承接闵行紫竹高端客户的综合改善需求。
同时它也是「滨湖景观社区」，北面环湖而生，西侧是著名的兰香湖2号联排别墅，板块低密产品价值早已被充分验证。
最引人关注的是它的超低容积率，纯宅地容积率1.01，可打造联排等高溢价产品；商业用地容积率1.0，也可定制特色商业街。
地块也吸引了闵房、紫江集团两家房企现场参与竞价，最终紫江集团以总价20.09亿、楼面价33440元/㎡底价获取。
其实紫江集团拿地一点也不令人意外，他们长期深耕紫竹片区的建设，地块隔壁兰香湖2号就由他们开发。
期待实现板块深耕的紫竹集团，可以借助房产新规的东风，再次拿出亮眼的低密产品。
03
土拍大戏，让子弹再飞一会
本轮土拍的落锤，尽管热度相对平淡，但也标志着2026年上海土拍大戏正式揭幕。
而站在这个节点回顾，你会发现土拍市场呈现三个明显趋势，今年或许会得以延续。
1. 五大央企领衔，集中资金投入上海：
上海依旧是房企最偏爱的重仓城市，这点从各大房企的权益投入就能看出。
中海地产一家就投入387.63亿，拿走了2453亿元总成交额的约16%，问鼎拿地榜单。
紧接着是招商蛇口、华润置地、保利发展、中国金茂四家央企，组成目前深耕上海的“五大中坚力量”。
榜单后面依旧是各大央国企，包括势头很猛的建发房产、中建东孚、象屿地产、保利置业等。
2. 聚焦核心城区，拿地战略持续收缩：
为什么市场压力这么大，但土拍热度却持续高涨，原因其实非常简单，去年上海拿出了大量“压箱底”的城区核心地块。
从土地出让金统计看，徐汇、杨浦、浦东新区、虹口位列前四，其中杨浦区一年就出让了11宗地块，让市区的竞争变得分外激烈。
3. 协议出让激增，定向寻找合作伙伴：
作为土地出让的重要途径之一，协议出让逐步成为主流形式，政府也在通过这个方式来筛选有实力赋能城市的开发商。
去年上海纯住宅、商住地块协议出让32宗，成交总金额接近1065亿元，创下近年来新高，也对开发商提出了更多要求。
比如去年入市的热门项目安澜上海、澐启滨江、建发海宸等，都是协议出让的产物，可以看出这种形式的精准性。
4. 年初传统淡季，让子弹再飞一会
相比去年的火爆，2026年首轮土拍还是略显沉闷，很多房企都在聚焦冲刺业绩，并没有对土拍投入很大关注度。
一方面是住宅新规刺激了市场，但新房楼市热度并未实质提升，让房企拿地动力不足；
另一方面近期政策传言不断，不少房企也在等待风向信号，我们也不妨让子弹再飞一会。
对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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