众所周知，房屋建设得有“五证”——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，五证齐全才能施工建设、才能向社会预售、才能得到政府“网签”……尤其是涉及到买卖的商品楼，用地规划是几层，建成的时候就得是几层，如果“房不对规”就会给业主办理产权证埋下隐患，我今天要说的就是这么个事儿。
2014年，准格尔旗警卫保安服务有限责任公司与准格尔旗国立房地产开发有限责任公司（以下分别简称警卫公司和国立公司）达成口头房屋买卖合同，以900万元的价格买下了后者承建的南苑小区A区2号商业楼的2-3层。然而，实际交付的却是3-4层。原来，这栋楼在建设时已悄然“长高”，从最初规划的三层变成了实际四层，最关键的问题在于——开发商无法提供《商品房预售许可证》。
按照我国的城乡规划法相关规定，城市规划区内的建筑物建设必须取得建设工程规划许可证，商业楼改变原有规划行为必须重新报批并且经过批准后才能施工。开发商无法提供《商品房预售许可证》，说明多出的一层建筑物不是什么“神来之笔”，它就好比是整个建筑体上长出的一个突兀的“肿瘤”体，它既无合法“出生证明”，也未经过质检部门安全“体检”鉴定。
如果开发商在开发房地产时“先斩后奏”，既是对政府规划部门权威的蔑视，更是对法律红线的踩踏。建设中多建出来的楼层，既是多出来的利益，也是多出来的麻烦，更是后续民事法律纠纷的总根源。因为楼层从诞生之日起就埋下了产权不清、合法性存疑的巨大隐患，当买房业主去政府办理不动产权证时，一场围绕“违法建筑”与“合法销售”的官司也就正式拉开帷幕，而且一打就是十多年，足以耗死一个企业。
无奈之下，警卫公司将国立公司告上法庭，准格尔旗法院经过两次一审，支持了警卫公司的诉求，认定涉案房屋存在销售合法性问题。但到了二审阶段，国立公司提交了准格尔旗房产管理局的《协助调查通知书回执》，明确称“南苑小区A区预售许可证包括2号商业楼含涉案房屋”，鄂尔多斯市中级法院据此判决，认为行政机关已确认涉案房屋纳入管理体系，不足以否定合同的效力，撤销一审判决。
懂法律的朋友可能看出来了，核心证据的缺失，是此案二审中的最大“黑洞”。要知道，《商品房预售许可证》是商品房得以合法销售的前置条件和唯一法定凭证，它如果真实存在，必定在管理部门有存档，绝非一份语焉不详的“回执”所能替代；它如果不存在，那么所谓的预销售行为就是彻彻底底的违法行为。法院在二审中以一份“回执”来替代了房屋预售许可证，不仅在证据采信环节上难以服众，更在法理上开了一个非常危险的先例：是否以后只要有一纸行政机关的“情况说明”，哪怕没有预售许可证，违规销售也能被司法认可？
更有意思的是，准格尔旗住房保障综合服务中心在此后的程序中的五份说辞前后矛盾：比如，在2019年1月30日出具的《协助调查通知书回执》称“预售证包含涉案房屋”，但5月23日出具《协助调查通知书回执》就变成“不显示你院查询信息”，与此前表述截然相反；再比如，在2021年和2024年政府信息公开程序中先后两次作出答复，明确表示“无涉案房屋预售许可证及相关报批备案信息”，2024年更是直接确认“无案涉房屋预售备案信息”；还有，在信访核查阶段以一份无许可证编号、无批准机关、无公章标识的普通打印“商品房销售登记表”替代法定预售明细，其合法性存疑；最后是2024年行政复议阶段：以“相关档案资料已丢失”回应诉求，准格尔旗人民政府行政复议决定书认定其“未全面履行信息公开职责违法”。
上述这五种说辞，其实只说明了一个问题：谁都拿不出《商品房预售许可证》，原告警卫公司负责人气愤地说：“甭管你出具多少份儿回执和证明，我要看的是预售许可证，拿不出证说啥都是扯淡！”
一场官司，从2017年开打，历经一审、二审、发回重审、再二审，直至自治区高院……民事诉讼程序正式走完，但最核心的证据——房屋预售许可证始终没有出现，而最核心的问题是，多出的一层楼到底合不合法、能不能确权依然是一个大大的问号。警卫公司投入真金白银十年之久，资产却依旧处于权属不明的悬浮状态，维权之路也陷入“程序已尽，实体无解”僵局，正在走向一个死胡同。
我认为，此案像一记沉重的警钟，敲给每一个司法裁判者：在审理案件，尤其是涉及行政认定与民事权利交织的案件时，必须对证据的合法性、真实性、关联性进行最严苛的审视。法院的职责就是辨是非、断曲直，而不是在证据的迷宫中做和事佬。在案件审理中，法院对行政机关出具的材料不能照单全收，尤其是当其表述存在前后矛盾、且无法提供法定核心证据时，更应保持高度警惕和独立判断。
十年光阴，对一家企业是沉重的成本；一纸“回执”，对法治信仰是深刻的磨损。如今的问题是，准格尔旗这栋凭空“长高”的商业楼，到底还要在合法与非法的灰色地带矗立多久？警卫公司的这条已经走了十年的维权之路，到底还要再走多久才能见到曙光？
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