北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想咨询一下我们家现在的换房策略。目前有的是15年购入的一套芍药居80平的两居，贷款还有190万。孩子今年入小学，就在小区内，按理说学区的质量在朝阳还行，孩子妈妈工作地离小区开车15分钟，通勤距离也很好。但是小区居住体验不佳，房子户型一般，孩子大了也不够住。工作原因副中心两居公租房一套，居住环境好且能上那边的北京学校。
现在想咨询是否是比较好的换房时机，综合学区通勤和居住环境，是否应当购置二套，还是置换一套，具体应该买在哪里比较合适，太阳宫是好选择吗？目前能再拿400万出来。
A：
1、换到通州，通勤只能看自己的感受，居住环境如果换到通州则肯定提高啊。但学区那就至少没提高了，从学校排名和房子溢价来说是降低的。
换到太阳宫则是学区没什么本质的变化，通勤看自己。居住环境看预算了。如果总价高，居住体验就能提高，增加的不多就未必改善了。
2、贷款还有190万，能拿400万出来，那如果换房的话是增加210万的总价，还是增加210万的首付？也就是如果置换的总预算是多少？
或者这么说吧，芍药居80平两居的总价大概在500来万吧，卖房的话减去贷款能套现300来万。即便是不贷款，加上400万也是700来万了。
这总价在通州肯定能买到非常宜居的，但一般来说有些总价偏高，流动性大多弱于市区。所以确定是长期自住再置换吧，过几年还想换房的话那就得选好小区和房子了。
3、是否购置二套？那现在这套怎么安排？既然是学区房，那房价中就包含溢价，我估计现在怎么也得还有20%左右吧。
也就是说，如果出租，那租金收益率低于朝阳平均值20%。如果自住，那居住的性价比方面也有20%的闲置。另外还得承担这部分溢价的保值风险。
如果买在通州则看地段儿+小区，从居住的性价比来说，郊区一般都略低于市区。但离市区近的地铁沿线则等同于市区，比如物资学院一带，性价比和朝阳一样。其他板块则看具体情况，单独算账吧。
如果买在太阳宫那就是单纯算账了，或者是看预算。预算较高的大户型或豪宅一般都溢价低，典型的太阳公元一类的，预算不太高的则是和芍药居差不多，改变的只是居住环境。
4、简单就这情况吧，我没有明确建议，只是列出这些情况供参考，具体问题具体分析。另外从房价走势来说，太阳宫普宅性质的是肯定整体占优的（溢价另算）。
仅供参考。
二
Q:
我家有俩娃，现住在丰台角门东69平米顶层两居，月供9000。我在苏州桥附近上班，想兼顾上班和孩子上学，老大27.9上小学，老二31.9上小学。
目前考虑，方案一是在苏州桥附近买一套上车房，首付预算100万，贷款200万左右的房子，一居室，然后以租养租。目前搜了小南庄，车道沟南里，厂洼小区周边这些，对学区没有特别高的要求。
方案二是考虑把角门房卖了，估计也就卖260万到手130万，赔了100多万，在苏州桥附近首付200万，贷款300万，换一个大两居。未来等老二上完学，这几个小区的上车房会不会不好出手，砸在手里？有何建议？
A：
1、对学区没有特别高的要求，300万买海淀学区房中的占坑儿房，然后以租养租？意义不太大，主要是算不过账来。相当于说用3%的利率贷款，然后去做年化收益2%的生意，不划算吧？
或者说为了孩子买学区房是正常的，买占坑儿房也是常规选择。但您家是俩宝，导致不能大宝上学后就卖房，所以多持有几年是无奈的选择。但这就甭太追求以租养租了，这是没办法的办法，但谈不上好办法。
2、卖了角门的买500万的，这跟300万的在本质上区别不大，因为溢价比例降不下太多，顶多10%左右吧。毕竟海淀的平均房价高，一般都得至少超过大几百万的，才相对容易买到溢价低的。
另外如果500万就能买到大两居，那这小区大概率是老公寓的性质。自住角度有可能挺舒服的，但价格走势一般偏弱，否则也不可能这价格。甚至说500万能买到的大两居，大概率都有硬伤，那就更影响价格走势+流动性了，肯定不好出手。
而且大两居也得单独计算租售比，否则居住角度的性价比有可能不太高，一般不如小两居。出租的话租金收益也有可能偏低，但溢价比例一般是和普宅同等的，至少差不多。
3、砸手里不至于，海淀的房子只要要价不太高就都不难出手。但毕竟今年就是入学大趋势的拐点了，低谷期至少持续到2031年，如果到时候没有鼓励政策，溢价部分有可能受影响。
4、我没明确建议，常规建议是既然对学区没有明确要求，那就多看房，同时一房一议的计算每套房的溢价率，尽量买相对低的。这种时期是有可能的，那就能做到性价比高+各项兼顾了。
仅供参考。
三
Q:
孩子集体户，在西城月坛租房上学，小学四年级，在京无房。看房价下行，考虑买房。购房需求：自住或出租抗通胀，落户。自住品质要求不高，安全、生活便利即可。预算：总价不超500W，两居，300存款+200组合贷。
考虑大致三种方案：
1、买西城老破小自住。不过学区溢价仍高，也拿不准买了之后初中、高中是否离家近。
2、丰台大兴或其他非学区买房，保值抗通胀，房子出租，继续租房上学。
3、持现金不买房。等孩子上完中学后，看家庭通勤或居住需求买房。
请您帮分析下，我应该采用哪种方案，以及26年是否是买房好时机？
A：
1、初中应该都在学区内，不会太远，高中则看成绩呗，分数高的话随便挑学校。溢价的话降了一些了，不过500万很难买到相对低的，毕竟这基本就是占坑儿房的价格区间，溢价还大多偏高呢。
这看看是否能捡漏儿吧，这种时期有可能，但常规来讲得1500万起步才相对好买到溢价低的。
或者说这方案看自己的喜好吧，房子是用来住的，真喜欢西城这环境就买。但考虑好，居住的性价比是肯定偏低的，出租的话租金也低，还得承担溢价部分的保值风险。
2、丰台或大兴，那就看具体的板块和小区呗。不过如果是为了出租，或者说是换租，那朝阳才是首选，租金收益在北京最高。另外大兴的话得具体算账，因为郊区大多数的租金收益是略低的，毕竟人们到郊区租房多数都是图价格低。
3、持币不买房，那就看是否有稳妥+高息的理财渠道了。现在北京平均租金收益是1.8%，小户型非学区房能到2%以上，最高2.5%。五大行存款利息一般是1.5%，国债1.7%。自己计算持币vs持房哪个划算吧？
不过目标如果是西城学区房，那从静态收益来说肯定是持币合适。因为西城的平均租金收益也就1.3-1.4%，老破小不过是1.5%左右，也就是大多数低于银行存款利息。
4、哪种方案看自己的考虑了，我分析不了什么，只能是列出这些情况供参考而已。我认为现在算买房合适的时候，就因为平均租金收益超过同期利率了。这种情况在北京楼市历史上就出现过三次，每次都是经济危机+房价相对低的时候。
仅供参考。
四
Q:
本来是想换房到西红门的，但后来觉得既然和亦庄的差不多那何必不换个学校好的。但听说亦庄的竟然有学区溢价就犹豫了，感觉不太值了，所以上次跟您说没换，您还有什么建议吗？
还是400万左右的总价预算，我们用不上学区，但也希望学校好，这样算优质配套，只是如果有溢价就感觉不合适了。
A：
1、“还”有什么建议？我上次是不是就没什么建议吧？一般来说我只是会列出各种情况供您参考，不会提什么明确的建议。
2、既然是用不上学位就甭买带溢价的学区房呗。可您又希望学校好，这有点儿不是太好办。毕竟一分钱一分货，尤其现在入学高峰也还没完全过去，只能说有捡漏儿的可能吧，但都是靠运气。
打个比方这就跟买衣服似的，想买大牌儿，但不想支付品牌价值，那就只能是等促销机会了，要不然不好买到。
3、要不看看朝阳的吧，有那种只有中学对口头部初中的房子，没有学区溢价，用不上学位也不吃亏，相对来说算性价比高的。
或者看看丰台的东高地学区，学校很不错，也没有学区溢价。不过这里老房居多，看是否觉得合适吧。
4、其他的没建议了。要不就多看看学区房，这种行情不好的时期有可能淘到没溢价的学区房，看运气了。
仅供参考。
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