百姓“安居” 司法“暖心”——聚焦最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例|合同纠纷|房屋质量|方式催交物业费|最高人民法院|物业公司|物业服务|物业管理

本文为《中国审判》杂志原创稿件

文 | 本刊记者徐畅

为充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，2025年12月8日，最高人民法院公布五起物业服务合同纠纷典型案例。

良好的人居环境，是居民幸福生活的基础。一个环境优美、居住舒适的小区离不开物业服务企业的贴心服务，亦离不开业主的共同配合。“小物业”牵动“大民生”。妥善化解物业服务合同矛盾纠纷，是人民法院关注社会民生的切入点，更是助力民生发展的重要工作。

《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，要营造高品质城市生活空间。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出，要推动房地产高质量发展，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

据了解，此次发布的典型案例透过一个个真实发生的纠纷，以清晰的裁判规则厘清权责边界，用司法智慧化解行业痛点，既为当事人提供了明确的行为指引，也为基层治理注入法治动能，生动诠释了司法在平衡各方权益、守护和谐家园中的重要作用。

理性维权

构建和谐物业关系

良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。

“我们半夜从外地赶回家，发现电梯卡无法使用。联系物业公司后，我们被告知没有按时交纳物业费，所以电梯卡被禁用了。”2021年9月的一天，业主张某站在自家单元楼前一筹莫展。

原来，张某在该小区购房后，因长期居住在外地，未按时交纳物业费。物业公司称，因张某长期拖欠物业费，系统自动关闭其门禁功能。张某多次与物业公司交涉无果后，将物业公司诉至法院，要求恢复自身对电梯及门禁系统的使用权限。

在业主欠交物业费的情况下，物业公司可否通过限制门禁使用、停用电梯等极端方式催交呢？这起纠纷看似简单，实则反映出物业管理的乱象。

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。对于张某欠交物业费的违约行为，某物业公司可另行依法维权。经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用。

如果业主以房屋质量问题为由拒交物业费，物业公司又该如何应对呢？

某物业公司与某小区建设单位依法签订《前期物业服务合同》后，开始为小区提供物业服务。徐某某系案涉小区业主，因其未按时支付自2019年5月至2022年12月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，某物业公司将徐某某诉至法院。徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费。

现实中，不少业主遇到房屋质量、设计缺陷等问题时，往往会将不满发泄到物业公司身上，以拒交物业费的方式表达诉求。但是，这看似合理的维权方式，无法得到法律的支持。

审理法院认为，本案中，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同。徐某某主张厨房设计不合理所致损失与某物业公司并无关联，其以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。最终判决：徐某某向某物业公司支付2019年5月至2022年12月的物业费4500余元。

做好交接

维护物业服务秩序

物业服务合同终止后的“交接难”是当下物业服务领域的一个热点难点问题，由此引发的纠纷屡见不鲜。

“老物业不走，新物业没法进来，我们的小区环境谁来维护？我们的日常生活谁来保障？”某小区物业委员会面临新老物业交接的问题，这让该小区不少业主十分无奈。

该小区业主委员会向某物业公司函告原物业服务合同到期后将重新选定物业服务人，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函表示原物业服务合同到期后自行终止。

后该小区选聘新的物业服务人并与之签订《物业管理服务合同》。业主委员会通知某物业公司及时办理交接事宜，否则应承担相应法律后果。但某物业公司未在合理期限内退场，致使新物业服务人长期无法进场服务。某物业公司因向业主何某某收取原物业服务合同终止后的物业费未果，向法院提起诉讼。

《民法典》第九百四十九条第一款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”该条第二款规定：“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”

法院经审理认为，本案中，某物业公司在原物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。法院最终判决驳回某物业公司的诉讼请求。

配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。由于新老物业服务人之间存在利益冲突，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房，拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，新物业服务人难以顺利开展工作。

物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会之间的纠纷，而且还会扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主生活品质。

“该案判决驳回某物业公司的诉讼请求，有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。”最高人民法院民一庭相关负责人在阐述本案典型意义时指出。

统一规则

保障业主自治权利

“业主大会明明已经作出决定了，为什么不让我们更换物业公司？”某小区业主在更换物业公司受阻时发出疑问。

某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定，起诉请求确认该决定无效。

法院经审理认为，根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。法律之所以规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有共同管理的权利。对于涉及共同管理的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益不受侵害。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。因此，根据《民法典》第二百八十条的规定，业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定的约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。法院最终裁定驳回某物业公司的起诉。

业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。作为业主自我管理的权力机关，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，并不直接约束业主以外的主体。如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失的，可依照《民法典》第九百四十六条的规定另行主张。

生活中，有的物业服务人被解聘后，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式推翻业主大会决定，否定业主共同意志。

“该案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。”最高人民法院民一庭相关负责人表示。

巡回审判

批量化解矛盾纠纷

审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺的效果，真正做实定分止争。各地法院秉持上述司法理念，坚持办理与治理并重原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回审判+示范调解”“先调处整改+后辅助调解”等一批富有成效的经验做法。

某物业公司为某小区提供了日常保洁、保安巡逻、电梯日常维护保养等物业服务。因大多数业主未按时交纳物业费，某物业公司难以维持日常运营，物业管理服务标准逐渐降低，其与业主之间的矛盾加剧。后某物业公司在向业主陈某催收物业费未果后，将其诉至法院。

法院在审理过程中对案涉小区的物业服务及欠费情况加强研判，考虑到案涉小区除陈某外，还有100多位业主欠交物业费以及某物业公司欲提起批量诉讼的情况，法院决定前往小区开展巡回审理、现场办案。

在庭审中，法院对物业的服务质量进行详细调查并对相关法律问题释法说理。某物业公司认识到自己的服务确实不到位，并在法院主持下与陈某当场签订了调解协议，由业主根据物业公司提供的服务项目和服务质量支付相应的物业费。庭审结束后，法院立即开展普法宣传，引导某物业公司与小区业主相互谅解，妥善化解了小区百余件潜在纠纷。

物业费不仅是物业服务人提供服务的基础，也是维护小区电梯、配电、消防等设备设施正常运转的保障。业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更优质的服务；而物业服务人不断提升服务质量，才能使业主更自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。最高人民法院民一庭相关负责人在阐述本案典型意义时指出，法院通过开展巡回审理，现场以案释法，促使物业双方取得谅解，实现了“办理一案、治理一片”，不仅减轻了当事人的诉累，也节约了司法资源，为业主营造了良好的居住环境，实现了政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。

从门禁卡的使用权限到物业费的交纳争议，从物业服务人的退场交接到保障业主自治权利，五起典型案例虽聚焦不同场景，却都围绕着“权责对等、诚信履约”的核心。和谐宜居的家园，离不开业主与物业服务人的良性互动，更需要司法力量的保驾护航。当物业服务人坚守诚信履约的底线，业主秉持理性维权的原则，各方在法治框架内依法行事、互谅互让，才能破解物业纠纷困局，让小区真正成为充满温情的幸福港湾，为社会治理注入持久动力。

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