上海楼市的开年行情，用“暖意涌动”来形容毫不为过。上海市房地产交易中心最新披露的数据显示，2026年1月前11天，上海二手房成交量已攀升至7143套，较2025年同期显著上涨。
二手房的市场的“开门红”，成为支撑上海楼市开年热度的核心力量。
但比起“回暖”这个标签，更值得深究的是：这股热度究竟来自哪里？又能持续多久？
实际情况是，这波“开门红”本质上是2025年末“翘尾”行情的惯性延续。
去年11月、12月连续两个月网签量破2.2万套，全年25.4万套的成交量创下四年新高，这背后早已埋下了需求释放的伏笔。
只不过元旦假期的短暂沉寂，让这份热度在节后集中爆发，形成了看似“爆燃”的开局。
支撑这份热度的核心，是刚需群体的集体入场，而这背后是价格回归理性后的必然结果。
经过两年多的市场调整，上海不少板块的购房门槛已悄然下降，从曾经的300万元级别回落至200万元左右，这直接激活了长期观望的刚需群体。
可见，当下市场的核心逻辑——不是投资热情回潮，而是真实居住需求的落地。
对于刚需而言，价格筑底就是最好的入场信号，政策红利则成了临门一脚的推力。
政策层面的“组合拳”，更像是为刚需量身定制的减负方案。
2025年12月30日增值税税率从5%降至3%，看似只是两个百分点的调整，却直接降低了刚需置换的交易成本，让原本卡在“税费过高”门槛上的购房者得以入场。而2026年1月1日起执行的公积金新利率，首套5年以上利率降至2.6%，系统批量下调无需主动申请，实实在在减轻了月供压力。再叠加此前取消普通与非普通住房标准、优化契税优惠等政策，一套宽松的政策环境已然形成，目的不是刺激投机，而是为真实需求松绑。
值得注意的是，此次上海二手房回暖并非全域普涨，甚至让区域间的差距愈发明显。
内环内及优质学区房，凭借稀缺的配套资源和抗跌属性，有望率先止跌企稳；而那些既无地铁加持，又缺乏产业支撑，人口导入能力薄弱的远郊板块，仍将面临持续的去化压力，价格调整或许还未结束。购房者早已不再盲目追逐板块概念，而是回归居住本质，用脚投票选择真正有价值的房产，这种趋势在2026年只会愈发明显。
这种分化本质上是市场回归理性的必然。
说到底，当下上海二手房市场的暖意，绝非楼市重回普涨时代的信号，而是政策托底与需求释放形成的短期共振。政策的核心始终是支持刚性和改善性住房需求，而非放任投机；市场的主力是精打细算的刚需，而非追求高收益的投资者。这种格局下，所谓的“回暖”更像是一场结构性的优化，而非全面复苏。
对于购房者而言，当前的市场环境既是机遇也是筛选。刚需可以借着政策窗口期，聚焦配套成熟、性价比高的核心板块房源，避开缺乏支撑的远郊楼盘；改善群体则需锚定学区、交通、物业等核心要素，优先选择抗跌性强的房产。而对于卖家，尤其是远郊房源的持有者，合理定价、灵活议价才是抓住这波交易窗口期的关键，过度观望反而可能错失机会。
总体来看，上海二手房市场的开年回暖，是政策托底与需求释放共同作用的结果。随着春节临近，节前需求集中释放有望延续热度，但中长期市场走势仍取决于经济复苏节奏、人口流动及政策持续性。
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