卖房亏掉3万保证金，只因欠了13年物业费！
近期，海淀法院的一起案例，给所有二手房交易者敲了一记警钟。在行情逐步回暖、交易节奏加快的当下，多数人忙着议价、网签、过户，却把物业交割这步“收尾棋”当成走过场，殊不知这正是最容易埋雷的隐形陷阱，稍有疏忽就可能让交易功亏一篑。
这起纠纷的剧情，在二手房交易中其实很典型，精准戳中了卖房人的普遍认知盲区。
2021年李先生卖房时，和中介签了《履约支付服务协议》，明确约定要凭物业费结清证明才能退3万保证金。但他从2008年到2021年，累计欠缴物业费及违约金超5万元，根本拿不出结清证明。中介工作人员口头打了包票，说只要和买方约定好物业费承担周期，保证金就能退。可等李先生和买方签完协议、办完交割，中介却翻脸不认人，以“条件未成就”为由拒退保证金，前期口头承诺成了空话。
李先生觉得和买方划清费用责任就算完事，中介拿书面合同卡壳，买方则坚决反对退保证金——毕竟当初约定保证金，就是为了防范卖方遗留欠费风险。最终法院的判决表明，光有买卖双方的责任划分不够，卖方必须实打实结清欠费，否则保证金的担保意义就形同虚设，买方没必要为卖方的旧账买单。
在二手房交易里，书面合同永远比口头承诺管用，这是无数纠纷验证过的真理。不少中介为了促成交易，会用口头承诺安抚买卖双方，但最终还是要按合同条款执行。更关键的是，李先生欠缴的5万余元，这笔钱如果卖方不结，后续物业公司只会找现任业主追缴，买方自然不会同意放行保证金，换成谁都不会冒这个险。
李先生的这个案例绝非个例。
在二手房交易纠纷中，物业交割相关的欠费、遗留问题，是高频雷区之一。
现实中，很多卖方都有类似误区：要么觉得和买方约定好就行，要么用欠费和物业“赌气”，却不知道这笔旧账迟早会在交易时反噬自己。此前就有案例，卖方欠2万物业费，不仅5万保证金被扣留，还因纠纷拖延错过了最佳卖房窗口期，里外里亏了不少。
随着楼市监管趋严，物业交割的规范性要求越来越高，粗放式交易早已行不通。北京虽未针对二手房保证金出台专门监管办法，但从租赁押金托管的政策导向能看出，资金监管的核心就是“闭环担保”，延伸到二手房交易，保证金就是为了堵住物业遗留纠纷的漏洞。对中介、买卖双方来说，简化交割流程、忽视欠费问题，本质上就是给自己埋隐患。
在二手房市场中，很多人把所有精力都放在议价、网签这些“重头戏”上，觉得物业交割只是走个流程，结果栽了跟头。
要知道，二手房交易的成败往往藏在细节里，一笔未结清的物业费、一份模糊的合同约定，都可能让前期付出的时间、精力白费，甚至产生经济损失。
对于卖方而言，挂牌前务必主动去物业公司查账，结清所有欠费；和物业有纠纷就针对性解决，别用欠费硬扛，否则只会困住自己。哪怕和买方约定“前期欠费由卖方承担”，也要先结清再交易，避免保证金被扣留。对买方来说，签合同时一定要留足尾款，明确约定“物业交割无遗留问题后再支付”；交割时亲自去物业核实结清证明，别轻信中介或卖方的口头保证，必要时可要求将欠费从房款中直接抵扣，把风险降到最低。
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