2025年全国360+新MALL开业，这些项目流量爆了！|mall|万达广场|城市商业体系|流量|街区

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来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 周彩云

图片来源 · 各项目官方

封面&头图来源 · 深圳湾万象城官方小红书

2025年以新开360+个集中式商业项目收官，创下2013年以来最低新开业量，且其中20%为存量改造再开业项目。

新增量市场布局分化，长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群呈现强烈的“马太效应”，下沉市场县域商业迎来小爆发。

存量时代下，头部企业做出新的战略布局，从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率。

消费市场演变，商业运营“人货场”逻辑重构，叠加“质量竞争”时代运营高度内卷，加速运营升维，在商业模式、业态品牌、场景体验、内容叙事等多维度迎来颠覆性创新，优质项目持续输出。

数据说明： 1.统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，于2025年1-12月开业的集中式商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货，不含商业街、文旅商业及其他类型； 2.统计数据包含新建开业项目、存量改造开业项目、试营业项目； 3.统计时间截止至2026年1月05日。 4.城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。

01.

2025年新开360+个商业项目

创2013年以来最低

据赢商大数据不完全统计，2025年全国新开业集中式商业项目360+个，商业总体量超2740万平方米。同比2024年，数量、体量均下滑超两成，分别为-24.39%、-25.03%。拉长时间线来看，2025年也成为2013年以来新开业集中式商业数量最少的年份。

值得注意的是，这其中有占比近20%，70余个项目为存量改造再开业，也就是说，实际只有不到300个开业项目为新建物业。而这一数据在 2024年是90个，体量670多万方，占当年新开业项目数的21.79%。

截止2025年12月31日，全国存量集中式商业数量超9000个，同比增长4.04%，增速同比下降1.18%，体量超6.67亿平方米，同比增长4.19%，增速同比下降1.49%。

新开业项目创新低且存量改造再开业项目数量不断提高，存量增速放缓，清晰地标志着以运营提升和资产焕新为核心的“质量竞争”时代。

02.

长三角、粤港澳大湾区、

京津冀三大核心城市群“马太效应”强烈

从新开商业项目区域分布来看，华东区继续霸榜第一，数量占比38%，超华北、华中、西南三区总和。江浙沪包揽了近七成项目，尤其是江苏，新开了42个项目。

华南区第二，数量占比19%，与华东区相差甚远，其中广东占87%。

华北区跻身第三，较往年更加活跃，开业项目50个，占比13%。

华中区和西南区分别排第四、第五，数量分别为43和42个。

从新开商业项目城市分布来看，2025年开业商业项目数量≥5个的城市共18座，较上年同期减少8座。开业数量排名前三的城市相当接近，北京以24个开业数量跻身全国第一，深圳、上海数量23个并列第二。相比2024年，北京数量减少了4个，体量减少近100万方；上海数量几乎腰斩，体量减少20余万方。

6座商业一线城市，近年增量表现不一，北京、深圳呈增长态势，广州相对平稳，上海、重庆、成都不稳定。北京近3年每年开业量是3年前年开业量的2-3倍，深圳每年稳定增长；广州大体保持平稳不变；上海每年增量变动最大，但数量依然保持在全国城市前列；重庆、成都不稳定，尤其是成都2025年降至个位数。

2024年开业量≥5个的城市中，部分城市2025年出现“降温”，主要是二三线城市，如厦门、长沙、珠海、合肥、金华、福州、南宁、中山、南昌、贵阳、温州、常州等10余城市今年开业量均低于5个。

全国新开业商业项目呈现出强烈的“马太效应” ,长三角、粤港澳大湾区及京津冀三大核心城市群成为绝对主战场，尤其是长三角的领先优势进一步扩大。

03.

商业高线级城市仍是增量主场

县域商业迎来小爆发

在城市商业线级分布上，高线级城市与低线级城市依然保持着近2:1的比例。2025年商业高线级城市开业项目占比64%，同比低2个百分点，商业低线级城市占比36%，同比增加了2个百分点。由此可见，商业高线级城市仍是增量主场，但也意味着竞争将更加激烈。

商业低线级城市开业活跃度相当高。

商业三线城市开业44个项目，21个城市有一半开业项目在2个或以上。
商业四线城市开业量占比最大，数量达50个，拉萨、绍兴、毕节、三明、宿迁、淮安、烟台、泰州、汕头、邢台、宜宾等城市均有2-3个项目开业。
商业五线城市开业41个项目，占比从2024年的5%大幅提升至11%，贺州、黄冈、荆州、马鞍山、黔东南、周口、临汾等城市均有2个项目开业。

在商业低线级城市，县域商业呈现出小爆发的趋势。2025年30多个商业项目在县城/县级市开业，其中大部分项目是当地首个一站式购物中心，不乏多个10万方以上大体量商业，以“多元业态+连锁品牌”，正好迎合了县域消费品质升级需求。

这背后，一方面是县域消费潜力释放和消费品质升级的推动，另一方面是政策引导。2023年发布的《县域商业三年行动计划（2023-2025年）》提出“到2025年在全国打造500个左右县域商业‘领跑县’，推动90%的县达到‘基本型’及以上商业功能”。

04.

老商场改造“新出路”：

二次元主题商场、城市奥莱、非标商业

存量改造商业项目占比保持在20%以上，2025年新开业项目中70余个存量改造项目。其中，购物中心升级改造项目41个，占比近六成，其次是百货、超市物业改造。而二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商场改造的“新出路”。

2025年8个存量项目集体改造为二次元主题商场，包括上海巴黎春天·悦汇天山、重庆S,95超次元中心、成都购次元K88、深圳新白马·次元9号、大连奥电未来城、西安星悦mall、无锡MEGA明珠、南昌银泰百货（八一店）等。4个存量项目改造的城市奥莱，分别是苏州木渎荟品仓城市奥莱、上海宝山大华荟品仓城市奥莱、临沂翔泰·奥特莱斯、西安高新新天地生活奥莱。非标商业有南宁CNCpark趣南棉购物公园、宁波Z CORNER转角场。

大体量也是2025年存量改造开业项目的一大特点，共有20+个项目商业体量在10万平方米以上，主要来自低效、闲置物业盘活，以及更换运营商的购物中心项目。如株洲神农万达广场（原神农太阳城）、黔东南凯里东方爱琴海购物中心（原凯里九方购物中心）、长沙北辰荟 (原长沙北辰三角洲大悦城) 等。在轻资产运营模式下，此类改造项目还将快速增加。

05.

仅8家企业开业5个及以上项目

存量时代下的战略选择

2025年，行业整体节奏放缓，全年开业项目达5个及以上的企业仅有8家，合计贡献9 4 个项目，市场集中度进一步提升。这些头部企业的战略选择，清晰地映射出存量时代的竞争路径。

■珠海万达商管：以“轻资产”与“存量改造”为核心引擎，开业20家万达广场。深度下沉低线市场，商业三、四、五线城市项目占比超70%；通过融合文旅、在地文化等创新模式提升项目价值：济南世纪大道万达广场提出“绿色LOD商业”新理念；尝试“政企共建”模式，打造城市更新文商旅综合体——株洲神农万达广场；深度融入在地文化，打造宋元海丝文化特色商业——泉州鲤城万达广场；紧扣冰雪文旅消费，打造47万方文旅商体旗舰——长春万达茂。

■龙湖集团：龙湖商业坚持“天街”产品线的深耕与拓展，2025年新开业10座天街，打造了全国最高标准天街、首个“POD+TOD”双理念天街，同时合作运营社区商业项目——上海奉贤嘉园坊。此外，龙湖资产管理新开拓活力街区品牌“欢肆”，陆续在合肥、成都、杭州、上海开出4座项目；龙湖智创生活合作运营产业园配套商业——重庆龙盛xin悦荟。

■华润万象生活：2025年新开业15个项目，“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大产品线均衡布局，并战略性布局奥莱与机场商业等新赛道，完善全业态版图。深圳湾万象城二期的开业，大幅提升了项目高端商业地位的影响力，“万象城”首进内蒙古呼和浩特，“万象天地”系列项目新进宜宾、瑶海、苏州。2025年，华润万象生活重磅布局奥莱新赛道，东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，以高颜值和沉浸式场景惊艳亮相；首个机场商业项目西安MIXC AIR二期也在年底亮相。

■印力集团：以华东为拓展重心，将社区与街区商业作为重要发力点，并通过印象城MEGA等旗舰产品巩固高端影响力。2025年共开业9个社区商业/街区商业，“印象城MEGA”产品线上海第二子——26万方的上海虹桥前湾印象城MEGA开业。

■招商蛇口：聚焦高能级核心城市，重点打造“海上世界”"招商花园城"产品线。2025年新开业项目分布在深圳，上海，重庆，南京，杭州，南京玄武招商花园城，杭州城北招商花园城重磅亮相，合作打造重庆中央公园光环花园城，深圳K11 ECOAST。

■远洋商业：持续推进“未来广场”产品线落地，在天津、宿迁、沭阳3座城市开业，同时以城市更新为核心能力，打造融合历史文脉的特色商业街区，“古刹古建+商业”的开放式街区——武汉远洋里CITYLANE，一期率先开业，运营了历史文脉项目-绍兴越王城文化广场。

■爱琴海：积极开拓下沉市场，尤其是商业四、五线城市，“爱琴海购物中心 ” 首进湛江、西双版纳、黔东南等地。年内，还在上海乐高乐园主题商业街打造了“全国首个IP乐园旗舰商业”——爱琴海·缤纷里，是融社交、体验、微度假于一体的创新标杆。

■新城控股：持续深耕优势区域市场，通过加密布局和开拓新城双线并进，稳固“吾悦广场”的基本盘。新开5座、焕新2座吾悦广场，持续深耕大本营市场，常州迎来第8座吾悦广场。此外，还开出了淄博第3座、青岛第2座、南阳第2座吾悦广场，并开拓了新市场，首进商丘。

在增量见顶的存量时代，企业战略已发生根本性转向：从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率。这对企业提出了全新要求：轻资产输出能力、存量物业的改造焕新能力、极致的产品线创新与标准化能力，以及深耕区域、洞察特定消费需求的精细化运营能力，正取代过去的开发速度与数量，成为决定企业未来竞争力的核心要素。

06.

“人货场” 逻辑重构

运营升维，商业创新浪潮汹涌

商业存量时代，是一场持久的精细化运营大比拼。消费市场变化， “人货场” 运营逻辑正在重构，推动运营升维。

“ 人 ” ，消费群体年轻化趋势加速，商业项目在定位上以年轻潮玩为主，二次元、潮玩等内容持续收割人气。“ 货 ” ，从商品转向 “ 商品+体验+ 服务 ” 的多元化内容，当物质需求基本得到满足，当代年轻人开始追求精神层面的满足，为情绪价值买单大行其道。 “ 场 ”，购物中心承载的功能早已超越卖货本身，“社交场”功能不断凸显，特色体验、休闲娱乐体验持续深化。

在新的“人货场”逻辑下，掀起了商业创新大浪潮。

争夺品牌首店，

引入新奇趣业态

存量竞争深水期，同质化加剧，商场需要差异化突围，在品牌和业态上发力创新。其中争夺首店资源最为火热，各类首店、旗舰店、定制店是商场的“门面”。在户外运动热潮、科技引领、本土文化自信、情绪消费等多重背景下，李宁主题店、超级安踏、骆驼运动城等运动品牌， OPPO 旗舰店、华为智能生活馆、荣耀、小米之家、DJI大疆等手机数码品牌，名创优品主题店、泡泡玛特等潮玩品牌，三月兽、卡游等二次元品牌，以及新兴茶饮品牌、“ 漂亮饭 ”的网红人气餐饮等，成为购物中心的“新顶流”。

业态上，不断突破零售边界，引入新奇趣业态，如攀岩、滑雪、冲浪等室内运动馆、宠物服务中心、剧场、月子中心、主题街区、策展空间、艺术空间、24小时社交空间、政务服务中心等，增加体验和服务内容。

“X+商业”创意无限，

XOD、绿色LOD横空亮相

购物中心的商业模式，不断突破固有思路，从TOD、POD迭代出无限创意的“X+商业”模式。2025年新开业项目带来了这些商业新概念：XOD模式商业、绿色LOD商业、“POD+TOD”双理念、“会展+奥莱”模式等，打造全新复合型商业空间，令人耳目一新。

杭州城北招商花园城创新性提出 ” XOD ” 模式商业，打造复合型“X+商业”项目，融合了TOD（公共交通）、POD（生态公园）、COD（市民文化）等多元内容。项目深度融入京杭大运河的在地文化，打造了巨型船头造型“悬浮方舟”设计、以江南非遗油纸伞为灵感打造的主题街区“光影伞”、宋韵文化特色市集、“运河烟火”美食区等八大核心场景。

济南世纪大道万达广场打造山东首个绿色LOD商业，把场景的“自然力”与可持续发展观、品牌内容、生活方式融会贯通，推动绿色从景观向生活方式深度渗透，重塑空间、生态与人的关系。

“TOD+POD”双核理念项目，如龙湖杭州上城天街、常州星耀城吾悦广场、武汉花山河上岸公园一期·花涧、福州左海·光年PARK 、宜宾万象天地 ……将城市交通枢纽、城市公园景观资源与商业结合，多重BUFF为商业赋能。

泛娱乐主题、体育主题、女性主题、银发主题等特色主题商场登场

特色主题商场，从松弛感拉满的公园式商业，到穿越次元壁的二次元主题商场，再到泛娱乐主题商业、体育主题商场、女性主题商场、银发主题商场……主题越来越垂直细分。

北京超极合生汇打造城市文商旅综合体，在户内外打造MALL IN THE PARK的各大超极场景空间，“亚洲第一大穹顶商业”、超极灯光秀、每周末的超极音乐夜现场，以呼应“泛娱乐”的主题。

体育主题商业方面，沈阳环球港动感城打造 10万方的 “体育+”商业综合体，汇集核心体育IP，规划体育生活mall、体育主题酒店、体育商务办公、体育培训基地、体育群英会馆、水上运动公园、卡丁车主题公园等，打造独特的沉浸式运动体验；南京紫金·钟爱里，打造骑行主题街区；北京奥园city街，打造“体育+文旅"的亚奥文化主题商业街。

重庆LOTPOP乐派，由原金鹰女人街改造成为女性主题商场。

重庆悠享时光里，由原重百九龙商场改造为重庆首家银发主题商业综合体。

流量竞争，

沉浸式场景体验卷出新高度

沉浸式场景体验，是购物中心提升客流吸引力、延长消费者停留时长，提升转化率的关键。场景体验创新，2025年又卷出新高度。

重庆渝北光环花园城，打造17万方超场景公园式商业。其中，超级景观空间装置「世界树」，贯穿L1-L4层，纵跨4层，高度达20米，拥有超1000㎡的地面空间，形成超4000m³的立体森林空间；空中花园街区「游里」，横跨7个楼层，从接地层到屋顶的高差达45米，长300米、宽约22米，形成连接A、B两馆屋顶花园的室外餐饮空间。此外，项目还打造了特色多个主题特色场景。

北京湾里，湾里之美则在于空间叙事。王府井 WellTown以光影之境、悬水之境、穹宇之境三大主题中庭，将自然景观与科技未来结合，打造共生购物新场景，汀云小镇火山公园的情境也被赋予了特别的意义。作为“城市出口、幸福入口”的湾里，正以首店为触点，在空间氛围、文化叙事上与湾里“日购夜娱”“微度假”定位呼应，回应人们对精致生活与个性体验的向往。

东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，约10万平方米的体量，打造全新“场景驱动型”奥莱。内环商业街区是白色独栋建筑，外环购物中心以枪灰色为基调。景观方面构建了内环三条不同风格的漫游轴线——岩街、水街及中心大道，营造出不同风情的漫游体验；中心湖广场夜晚变身“水秀剧场”；屋顶有滑板公园和落日沙滩。