尽管2025年楼市政策趋于保守
上海作为领头羊，依然抗住压力，在年末走出 “翘尾” 行情
二手房连续两个月成交量稳稳站上2.2万套，创下近8个月新高
新房12月入市4088套，认购达到2352组
这背后也是开发商冲刺业绩、加速回款的必然选择
但热闹是表面的，分化才是真相
上个月陆续推出的40个新盘，只有位于浦东惠南的怀山望1个盘触发积分制，入围分32.61分
其他全都是无需积分随便买的状态，购房者观望情绪肉眼可见
拉长到全年，342个新房项目（含同盘不同批次）里，触发积分的仅28个，占比才8%
遥想2021年，上海新房市场火到发烫，积分制应声落地
只要触发积分就意味着五年限售
那时的购房者拼社保、抢房源，能上车的都是 “激动的心，颤抖的手”
今年4月起，首批高积分红盘眼看就要满五年解禁，楼市也已经发生翻天覆地的变化
当年的高分幸运儿，手里的房子现在到底值多少钱？二手流通又能兑现多少期待？
我们今天就来聊聊这个话题
01
积分时代的降温速度，远超预期
2021年3月上海新房摇号积分制落地，这根红线直接成了楼市热度的风向标
那会儿的市场有多炙手可热？
远郊崇明、金山的新盘都能触发积分限购
市区高倒挂盘更是三天两头火到出圈，徐汇滨江和前滩的售楼处门口动辄认购排队几小时起步
还有大虹桥一众红盘，开盘均价只要6万+/平出头，对比周边8万+/平的二手价差强烈
不管是投资客还是刚需，全都想尽办法凑钱、凑房票，挤破头往里冲
2022年热度稍退，触发积分的楼盘还剩36%
但社保加分系数悄悄下调，无房户认定放宽，积分红线肉眼可见在松动
2023年降温更猛，触发率跌到22%
连前滩这样的热门板块都有楼盘不用积分，云锦东方事件后，高积分盘更是成了稀罕物
到了2024年，积分制基本成了“边缘配置”，触发率仅12%，相当于10个项目里头才差不多有1个要积分
2025年的平均积分直接跌破50分大关，彻底没了当年的火爆劲
哪怕触发的分也不高，就连排在第一的兰桂坊也就只有66分出头
对比2024年榜首凯德茂名公馆114.72分的纪录近乎腰斩
积分时代降温这么快，核心就两个原因：
一是供需彻底反转
五大新城源源不断地供地，新盘扎堆入市
房源数量远远跑赢购房者增长速度，供过于求成了常态
可选房源一多就容易陷入价格战，大家观望心态更重，以前抢破头的局面自然一去不复返
二是倒挂红利彻底消失
去年开始新房悄悄涨价，不少楼盘甚至突破联动价
以前大家冲积分，就是奔着差价赚钱
现在不仅倒挂没了，甚至新盘买入价比旁边二手房还高
购房者彻底告别了 “无脑冲”，开始把地段、配套、装标挨个研究
不由得感叹楼市下行期，房子慢慢脱离投资属性，更加关注本身的居住属性
如今连陆家嘴的豪宅大平层都难复刻往日积分热度
这场降温，远比市场预想的要迅猛
02
积分退潮后，红盘的成交价都如何了
这批当年抢破头的高积分红盘，其实早就陆续交付了
要知道，房子从交付那一刻起，就彻底告别了新房光环，成了实打实的二手房
可惜五年限售的紧箍咒还没松，市面上基本找不到这些盘的二手成交数据
想摸清这批红盘如今到底值多少钱，还真有点无从下手
不过我们找到了三个相对靠谱的观察视角
第一是链家网上的挂牌价
限售还没正式解禁，上海的二手房市场已经暗流涌动，不少高积分红盘的次新房东早就蠢蠢欲动，提前挂牌试水
纵观近五年381个积分盘里，涨幅最猛的全是核心区限价顶豪
稀缺地段加严格限价，把倒挂空间拉到最大
翠湖天地五期就是典型
2021年备案价16.5万/㎡，如今挂牌价最低25.4万/㎡，单平差价近9万，涨幅超50%
不远处的复兴珑御更有说服力，当年最后47套房源以13.6万/㎡的均价入市，强势触发112.8的高分
当前挂牌均价稳定在20万/㎡上下，一套就能赚800+万，碾压同期银行存款收益
徐汇滨江、前滩、陆家嘴等中产改善扎堆的板块也不示弱
中粮瑞虹海景壹号、云锦东方三期2批次、九庐这些盘，当年只要11-15万/平的上车价，如今二手价普遍18万/平+
即便行情回落，内环顶豪的收益依旧很能打
中环新盘由于供给不多，触发积分的也比较有限
比如浦东金桥和碧云板块的三个积分盘，浦开云璟、嘉泷汇、碧云尊邸入市均价分别是8.95、8.3和11.2万/㎡
据中介反应，目前均在市场上守住了价格，保持有5%-10%的溢价率
与之相反的是，外环的部分热门红盘并没能逃过惨痛的现实
还有外环宝山罗店的保利云上浔光，顾村的建发熙和府
嘉定南翔的云湖漫城，安亭汽车城的奥园金地格林云尚，青浦徐泾的金地虹悦湾
成交价比起入市价也都有5%上下的跌幅，不少业主陷入 “积分站岗” 的困境
嘉定江桥的保利云上澄光、松江泗泾的招商9号公馆溢价几乎消失
更不用说临港那些2021年和2022年开盘的破发红盘
当年靠一二手倒挂和规划预期火遍全城，开盘15天网签率迅速突破80%
可位置偏远、底子薄弱的短板，让它们扛不住市场降温
比如湖滨天地跌幅超过25%，大名城映晖跌幅也有5%
最后都成了郊区依赖强规划却难经风雨的典型缩影
分环线来看，内环部分顶豪溢价率超过30%，中环部分改善盘也有5%-10%的溢价率
而中外环和外环外的溢价差不多都被抹平了，更惨的是跌幅超过20%甚至30%的极个别硬伤盘
第二是参考同小区 “卡点不限售” 批次的成交价
部分项目存在多批次推售的情况，一二期开盘早，赶在积分制前入市
不限售且与后续积分批次共享配套、均价接近，二手成交数据极具参考性
最具代表性的就是大虹桥的标杆楼盘——蟠龙天地
本月初，一期一套93㎡二楼房源成交价558万，折合单价仅为6万/㎡，与 555万的买入价基本持平
再到12月初成交的 96㎡同楼层房源，565万的成交价也未脱离买入成本
还有万科天空之城三期、招商虹桥公馆二期的两房户型
不少房源现在的成交价格，已经比当初业主新房的买进价格还要低10%左右了
当初购房者为上车，耗了房票、拼了积分，还扛了三四年的资金成本，如今别说盈利，连成本都兜不住
曾经以为的 “买到即躺赚”，终究败给了市场周期
第三类参考维度，则是法拍市场的成交价格
毕竟法拍房的特殊属性，往往能折射出板块真实的价值底线与购买力
浦东唐镇被戏称为“外环外一哥”
2021年的上海楼市，融创未来金融城是唐镇板块绝对的流量主角
当年三批房源认购率均超260%，两度触发“千人摇”，年底荣登浦东销售榜榜首
可惜此一时彼一时，最近三个月以来，项目已经扛过了两轮法拍的压力测试
先是去年10月首批66套法拍房启动拍卖，大量房源底价成交，甚至有一半房源直接流拍
市场一度用 “砸盘”、“破发” 定义这次法拍
随后项目调整为每批次7套的小体量二拍，重燃购房者的热情，大部分房源都吸引了超40人报名角逐
去年年底甚至有一套房源历经112轮竞价才尘埃落定，激烈程度远超预期
今年1月6日至7日，最后7套法拍房均实现加价成交，单套加价金额区间在126万-147万
最终，这66套法拍房全部清空，整体成交均价稳定在5.3-5.4万/㎡
毕竟低价优质资产从不缺捡漏买家
当唐镇周边新房的备案均价已经冲到8.3万/㎡，融创未来金融城法拍房起拍价只有3.8万/㎡，不到周边新房一半的价格
这样的性价比足以让购房者忽略楼层、朝向，果断出手
这场法拍的冷热转换，并非市场信心的瓦解，恰恰是优质板块的价值回归
这个价格区间，房源仍然呈现出供不应求的状态，给唐镇板块的二手房市场定了一个实打实的底价
要知道，法拍作为清偿债务的快速变现模式，和正常商品房定价有本质区别，入手门槛和风险也远高于普通二手房
这些真实成交数据，为即将到来的高积分盘解禁潮，提供了最直观、最硬核的价值参考
03
高分红盘的市场接受度，已经变了天
我们此前统计，今年4月到12月，全年将有累计33561套限售新房集中“松绑”
就算不会全部流入市场，也足以搅动上海二手楼市的神经，更会左右无数买家的决策
关键是，这些次新房并非均匀分布，而是扎堆在特定板块，进一步放大楼市分化格局
越是集中的区域，受到的冲击就越剧烈
比如外环外青浦徐泾、浦东唐镇、浦东周康等板块的次新房即将面临双重夹击
一边是区域内降价都难卖的同类次新
大多是100平左右的小三房，同质化严重，户型设计已经跟不上时代
几百米或一两站地铁内的房源扎堆挂牌，这样的局面下，价格根本撑不住
溢价大幅缩水是常态，个别急售的房东直接降价砸盘也不是新鲜事
另一边则是新规加持的新房，产品力直接碾压
同样的总价段，新房能做到90平三房两卫、实得率80%+，全屋飘窗和多阳台设计
户型更方正、收纳空间更足，精装标准还更高
再加上各种购房优惠政策
现在中介带看二手房时，都会顺势带客户去隔壁的新房案场逛逛
这波操作，就是市场最真实的选择
当然也有例外
热门板块的标杆社区，比如杨浦东外滩的仁恒海上源、瑞虹新城的中粮瑞虹海景壹号，就算不赚也亏不了多少
还有小区里的稀缺户型，像底复、顶复、洋房别墅这类附赠多的低密产品，也不用过分焦虑
市区顶豪更不用担心抛售潮
云锦东方一期2017年入市至今快10年时间，仅成交11套，年均换手率不到0.64%
翠湖天地四期2018年以来也就19套成交，年均换手率约0.86%
低换手率+市区旺盛需求，足以消化这批解禁房源
毕竟内环并没有供应太多限售新盘，本身影响并不大
04
这些备受追捧的高分楼盘并非尽善尽美，核心吸引力还是来自一二手价格倒挂
回头看，上海楼市从大热到大冷，再到如今的温和回暖，满打满算也不过就4年时间
但楼市的底层逻辑早就变了
限售解禁的钟声一响，能让房子在二手市场站稳溢价的，从来不是当年的积分高低，而是实打实的产品力
户型好不好用、社区舒不舒服、物业给不给力，这些才是硬通货
对购房者而言，这是一个更需要专业判断的从容时代
与其被高积分的热度裹挟着盲目跟风
不如立足自身通勤、生活、升学的真实需求，理性分析房子的核心价值
而对开发商来说，当倒挂红利彻底退场，这场检验真金的大考才刚刚拉开序幕
只有真正回归产品初心，把每一处居住细节磨到极致，才能在分化的市场里站稳脚跟，活得长久
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