大家好，我是地产高富帅。
千亿房企，曾经在地产行业响当当的一个称谓，从字面上理解是规模达到千亿体量，但是早期的千亿房企有了另外一种潜在含义：有了千亿才真正到了牌面。
从高峰期的43家到去年的10家，四年时间，行业游戏规则改变，千亿房企阵营急速缩水的背后是市场价值的重塑，更是行业如何可持续发展的全新命题。
持续消失的33家千亿房企中，大部分房企的命运不尽相同，更是一场深刻行业巨变和模式更迭的缩影。
2015年12月31日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等机构发布2025年房地产企业业绩。据中指研究院，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地4家房企全年销售额均超2000亿元。
其中，保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元。
尽快头部央企持续加码一二线城市，但是从销售数据来看，如今能够还有一定增长的房企也就只有中国金茂了。
行业持续下行的四年，更是房企军团持续洗牌的四年，这一特定周期，也侧面反映这个超级产业从无规则的狂奔到有质量的可持续发展的转型。
规模的狂欢到暗流的涌动
从数量上来看，2020年到2021年可谓是千亿房企军团最高峰时期，数量高达43家，这里面包括常见的闽系，粤系房企数量占据很高份额。
早期传统粤系是以曾经享誉全国的“华南五虎”作为代表，加上后来居上的奥园地产，龙光地产等巨头，这一时期的粤系房企也是最为风光的。
闽系军团一直都是民营房企的中坚力量，特别是以世茂，旭辉，阳光城为代表的几大典型房企，也是这一历史时期全国知名的一线地产品牌。
在那个阶段，规模是绝对的硬道理。房企们通过大胆融资、全国化扩张、下沉至三四线城市，迅速做大盘子。
房企追求销售额突破千亿，意味着更强的融资能力、更低的成本和更高的市场声望，这一时期很多房企把规模增长作为首要核心战略，为了规模可以牺牲经营质量。
随着规模成为地产行业核心经营指标，各大房企上下游供应链也进入了市场繁荣期，无论是地产中介还是金融机构，都享受着行业增量的巨大红利。
不过这一时期的市场红利，其根本是建立在持续的市场上行需求，简单来说就是只有房价持续上涨，这种三高模式才会可持续。
但是很显然，任何一个行业一个产业都有增量到存量的过渡期，任何产品是不可能一直涨价的，房地产这一时期过多的金融风险也逐渐暴露。
千亿房企数量就在2021年达到上限，房企的好日子似乎到头了，接下来的行业调控与疫情接踵而来，极致的高周转运营模式应该退出江湖了。
房企洗牌时刻
行业红利消失，三四线库存增压，2022年开始，房地产行业陷入急速下滑，房企开启冷冻投资，地产人开始慌了。
随着“三道红线”等金融审慎政策的严格执行，融资水龙头骤然拧紧，市场的下行周期也随之而来。
早期依赖“借新还旧”循环的房企瞬间陷入困境，高周转模式戛然而止。房企暴雷潮逐渐开启，往日那些风光无限的民企巨头们似乎找不到方向了。
这一时期开启了千亿房企消失潮，无论是传统的闽系，粤系，还是渝派巨头们，融资渠道的枯竭，加上销售额的急速下滑，它们不仅从千亿名单中跌落，很多甚至进入了破产重组或资产处置程序。
到了2024年，很多民企规模房企甚至出现了老板直接消失的局面，加上后疫情时代，老百姓收入持续减少，早期房产急速贬值，整个行业销售额甚至已经回到10年前。
此刻早期很多千亿房企完全停止拿地，绝大多数都处于保交付状态，近期两大暴雷房企融创中国与旭辉控股债务重组迎来历史时刻，或许也是规模民企中的另类。
2022年到2025年，地产行业房企军团迎来历史性洗牌时间，行业战略从规模为王已经完全升级到产品为王，房企更加关注产品营造与服务升级，迎来历史转折点。
这一关键时刻，国央企凭借较强的风险管控体系在这一时间节点迎来了逆风翻盘机遇，这几年的行业主导权回归到国央企阵营。
可以看到，尽管2025年的千亿房企只有十家，但是其中9家来自国央企与混改房企，只有杭州滨江集团始终占据行业第一梯队。
因此，当前仅存的10家千亿房企，构成了一个特征鲜明的新格局：
国家队代表：保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口，越秀集团等央企国企，深耕一二线核心区域，占据高端市场主要份额。
深耕型民企代表：杭州滨江作为如今唯一的千亿房企，也是唯一的民营房企，其特点就是极致的聚焦核心城市杭州，凭借超强产品力与成本控制能力，能够屹立不倒，值得尊敬。
这一时期各大房企战略体系里已经很少关注千亿规模，特别是如今活下去的众多房企，早已不再以规模为核心追求，它们共同的目标就是经营安全，可持续发展比行业排名更加重要。
顶豪战略与单盘主义
在2025年下半年开始，行业更是进入了顶序产品竞争时代，无论是头部房企阵营的中海发展，招商蛇口，还是华润置地，迎战一二线城市顶豪市场成为这一时期房企核心战略。
行业需求急速分化，刚需客户犹豫不绝，但是顶豪项目凭借超级稀缺的底层调性，让其重新回归金融属性，赢得了高净值客户追捧。
2025年10月到12月，仅仅两个月时间，北上广深四大一线城市顶豪市场迎来各大巨头产品发布时刻，其中最高单价更是高达38万/㎡。
2025年的深圳楼市，魔幻得让人直呼看不懂。临近年关，当普通住宅还在为去化发愁时，深圳湾的顶级豪宅却上演了一场史无前例的"军备竞赛"。
短短30天内，四大顶豪项目狂揽283亿元，有钱人跟买白菜一样扫货，把房子当成了"实物比特币"来囤。
上海市场，2025年全年新建商品住宅新开盘项目152个成交总金额约4471亿元
而单盘成交金额榜单前两位，上海壹号院和嘉里金陵华庭，就已经拿下438亿成交总额，接近全年成交10%
成交榜单前十的金额总和，已经接近全年成交四分之一。上海千万住宅项目似乎已经变成了刚需起步产品，3000万豪宅才是核心主菜。
广州天河区保利玥玺湾于2025年11月7日开盘，单日销售额约106亿元，成为全国首个当日销售破百亿元的豪宅项目。
保利发展更是在广州打响了豪宅名号，这也给广州市场带来了不少热度，珠江新城总价超2000万元的房源成交在2025年12月出现明显翘尾行情，成交均价达到14.8万/平方米。（数据来源：贝壳）
位于珠江新城东区的凯旋新世界·广粤观邸全年网签均价达到21.8万元/平方米，位列全国第一（数据来源：克而瑞），广州高端市场潜力无限。
这一时期，尽管千亿房企消失了33家，但是行业正在回归产品属性，它意味着，一个依赖金融杠杆博取增长的时代结束了，一个依靠专业能力、精细管理和信用为本的时代正式开启。
顶豪战略与单盘主义的持续发力，正在成为2026年房企革命性工程，行业不会消失，只会以更理性、更专业、更分化的形态存在。
2026年或许真是“好时代”的开始——但对玩家的要求，已截然不同。
今天就聊到这里，对于今天的内容有想分享的朋友，也可以留言讨论。
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