房地产这行当，向来是风口浪尖的事儿。说起王石，大家都知道他是万科的创始人，早年间就把公司带到行业头把交椅。2021年那会儿，他直言高杠杆高周转的日子到头了，房企得转向低负债重品质。
五年过去，2026年开头，市场确实有点那味儿了。房企债务在降，现房销售在推，好房子标准在提。那些年，王石的判断总能踩准点，这次看起来也没跑偏。行业从狂奔到稳健，政策导向明摆着，开发商和买房人都在适应新规矩。
王石的预测不是拍脑袋的。他2008年就喊楼市拐点，带头降价清库存。结果呢，市场真就调整了。2016年又说房价涨得没谱，果然没多久调控就跟上。2021年那次，更是直击要害，高负债企业一个个出问题。
恒大融创那些事，大家都看在眼里。相比之下，王石带万科时，负债率控制得稳，避开不少坑。现在2026年，他的看法在落地。房企平均负债率从80%降到50%以下，监管的三道红线也松了，但降杠杆的路还得走。国外房企负债率才30%，中国这块还有空间。开发商融资难，逼着他们精打细算，不再瞎借钱冲规模。
现房销售这事儿，越来越像主流。以前期房烂尾闹得人心慌，2021年后，政策就开始推现房。2025年全国现房占比超35%，海南全域70%，雄安新区全覆盖。河南信阳、湖南邵阳这些地方，新地块必须现房卖。
2026年住建部强调推进，实现所见即所得。高周转模式退场，开发商得先建好房再卖，品质得过硬。现房去化率比期房高20%到30%，买房人放心，即买即住。弱势企业淘汰掉，市场更健康。买房不再是赌运气，实打实的看货。
好房子多了起来，这点最接地气。十五五规划从住有所居转到住好房子。新规范层高至少3米，四层以上必装电梯，隔音日照防水都升级，得房率也高了。以前房子凑合住，现在讲究舒适。核心城市现房品质好，卖得快。
行业从粗放到精细，刚需减少，改善型需求上位。人口老龄化少子化，购房主力变了，三四线鹤岗化增多，房子从资产变负债的说法也有道理。王石早看准这点，建议多余房产处理掉。现在看来，听他的没错。
王石预判背后的行业逻辑
房地产不是孤立的，得看大环境。2021年暴雷潮后，监管层出手稳市场。三道红线压负债，央企带头降到50%以下。2026年不上报红线了，但风险没全消。房企融资靠自身实力，银行放贷看负债率。国外经验摆着，继续降债是趋势。开发商学乖了，不再高杠杆拿地，转而重运营。万达早2019年退出地产，王健林2013年就说高速增长就十年。潘石屹2018年卖物业，逃顶准。李嘉诚抛售内地资产，转现金。这些大佬不在位，说话直，预测准。
现房推开有原因。烂尾项目伤民心，政策从控制风险入手。国家要求有序推进，地方跟进快。海南首个全域现房，效果好。雄安新区从头就这么干。新出让地块越来越多要求现房，淘汰资金链弱的企业。市场反馈正面，现房卖得顺。买房人以往怕延期，现在直接验货。开发商注重展示，品质上台阶。高周转时代结束，资金压力大，但长远利好。行业软着陆，交付风险降。
好房子建设是民生事儿。人均居住面积赶上发达国家，但质量参差。十五五目标建安全舒适绿色智慧房。规范具体，层高3米，电梯必备，隔声65分贝以下。得房率提，防水日照严。北京老小区改造，福建保障房绿色试点，开盘抢手。去化快30%，说明需求在品质。改善主流，刚需缩水。少子化老龄化，购房群体变。曹德旺说房子砖头水泥，未来负债多。三四线库存多，鹤岗房价低。房产从炒作回归居住。
预判应验后的市场展望
王石预测踩准，2026年转变明显。降债稳健，现房可靠，好房子舒适。政策导向，行业转型。买房人选品质，开发商重运营。
未来几年，市场L型筑底，回暖理性。一线领涨，二线跟进，三四线稳。人口经济影响大，需求结构变。房产回归本质，投资慎行。听大佬话，避坑多。
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