大家知道当下判断房价最危险的误区是什么吗？不是觉得房价跌得还不够多，而是很多人总在盲目赌底，想着抄到最低点。但历史经验告诉我们，房地产从来没有所谓的微型反弹，它的复苏规律从来都是先处理存量，再慢慢回暖。
日本楼市走出低谷用了12年，美国用了6年，韩国用了10年。每一次房地产大跌，都是在所有人彻底绝望之后，才悄悄出现真正的底部。
那房价到底什么时候才会真正止跌？新闻里的消息、各类政策、专家分析、热搜话题，其实都不算核心答案。真正决定房价命运的，是四个关键指标，这四个指标在美日韩的楼市复苏中，一次都没有失灵过。
先讲一个真实的楼市复苏案例：2009年的美国，被楼市暴跌逼到濒临崩溃，房价从2006年的高点跌了30%。成千上万的家庭因为房贷破产，银行积压了大量的法拍房，整个美国社会都在说，房子就是骗局。
但就在市场一片绝望时，一个几乎没人关注的指标悄悄发生了变化——美国房屋成交量。2010年7月，美国房屋成交量跌到330万套的历史新低，之后成交量不再下跌，开始横盘调整，慢慢回升到400万套。
而房价呢？还在继续跌，又跌了整整两年，直到2012年3月才真正见底。这意味着，成交量比房价提前了20个月见底。
这就是全球地产最残酷的铁律：量先企稳，价后涨。
房子本质上是商品，只有卖出去，才有资格谈值不值钱。就像菜市场，一个摊位一天卖不出去几斤菜，老板只能降价甩卖；但只要有人开始排起长队，小贩自然会跟着涨价。房产也是这个道理。
日本东京的新房销售量2000年就稳住了，但房价直到2003年才开始上涨，中间隔了整整三年。所以现在天天盯着房价数字，一定会看走眼，真正该盯的是成交量。
现在大家对中国房地产最大的幻觉是什么？就是觉得政策一放松，房价就该涨。这个想法大错特错。
在任何国家，房价都是市场复苏中最后一个变动的变量。而且所有国家的房地产复苏，都不是从小城市开始的，一定是核心城市先企稳回升。
韩国2011年楼市见底，全国房价涨了56%，而首尔房价涨了91%；日本楼市企稳后，东京23区率先上涨，全国其他区域依旧低迷。这背后的逻辑，就是人口和社会的流动规律。
当一个国家的经济进入低速增长阶段，所有人都会往最安全、资源最集中的地方走，就像洪水来了，大家只会往高处跑，不会往低洼处去。首尔、东京、纽约，还有北京、上海，这些城市就是资源高地。
日本全国人口从2000年就开始减少，但东京圈的人口一直涨到2019年，核心原因就是工作、机会、医疗、教育、收入，这些核心资源全都集中在这里。
所以楼市复苏的规律永远是：一线先活，二线跟随，三四线陪跑。现在如果还赌全国房价普涨，基本就是在和历史规律对赌。
第三个规律，反而是大家最容易忽略的：房价不怕跌，就怕利率不合适。
中信建投有一个核心指标：当10年期国债利率比核心通胀率高不超过2个百分点时，房地产才有复苏的机会。可能有人听不懂，翻译成人话就是：房贷利率的上涨速度，必须比你的工资增长速度慢。
美国1998年后10年期国债利率涨幅在1%左右，2009年更是被压到2%以下；韩国2001年楼市见底后，开启了大幅度降息。
每一次房地产的复苏，本质上都是同一件事：银行的钱开始变便宜了。因为房子是用未来的收入来定价的，利率越低，未来的钱折现到现在就越便宜，买房的成本也就越低。
这也是为什么每次全球货币宽松后，房价都会上涨。不是房子本身变好了、变值钱了，而是钱的购买力下降了。
但要注意：货币宽松只是楼市复苏的门票，不是真正的发动机。
能决定房价能不能真正走出复苏行情的第四个核心指标，是居民的收入预期。
日本2003年房价企稳那一年，汽车、电子产品和出口全线回暖，消费者信心指数从35跳到48，居民工资重新开始上涨；韩国楼市复苏时，对华出口5年翻两倍，工厂订单排满，年轻人有工作，才敢放心买房。
我们国家2001年房价反弹，核心原因也是刚加入WTO，经济迎来高速增长。
上世纪90年代的房价大牛市，背后是互联网浪潮和25—44岁购房人群高峰的支撑。房子的本质，从来就不是单纯的资产，而是未来收入的放大器。
如果年轻人没有稳定的工作，实体产业没有订单，居民工资不涨，哪怕房子再便宜，也没有人敢接手。
所以现在中国的楼市，最核心的不是限购政策放没放开，而是三个关键问题：
年轻人有没有稳定的工作机会？
制造业有没有持续的订单？
居民的工资能不能稳定增长？
这些东西不回来，房价顶多就是短期反弹，绝对不会迎来真正的反转。
最后总结一下：房价真正迎来反转，而非虚假反弹，有四个核心前提，缺一不可。
第一，楼市成交量率先企稳，不再持续下跌；
第二，核心一线、强二线城市的房地产库存开始下降；
第三，利率达到合理水平，房贷利率与收入增长的关系彻底改善；
第四，居民的收入信心和实际收入都明显提升。
这就是为什么日本楼市走出低谷需要12年，不是央行货币政策不努力，而是人口、收入和产业的基本面，需要时间慢慢筑底。而美国复苏更快，是因为硅谷的产业、移民、人口结构，给楼市提供了坚实支撑。
说到底，房地产本质就是国家经济竞争力的影子。看到房地产上涨，不是房子本身变好了，而是这个国家的产业、经济、赚钱能力在变强。
房价的底，从来不是靠政策打出来的，而是靠年轻人奋斗出来的，靠实体产业发展一步一步拼出来的。
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