最近关注济南楼市和房价的朋友，肯定都被突如其来的“回暖论”并不陌生。
众多专家大V们信誓旦旦的通过各种媒介宣称，属于楼市的下个轮回即将开启，楼市即将回暖云云，北上广已开始躁动...
而正是因为这种非常奇葩的舆论导向，从普通的购房群众正逐步蔓延到了开发商。
包括整个过年期间，我和不少开发商朋友见面聊天，有不下五位一直在追问我，2026年的济南楼市会不会更好。
在看完马年春晚之后，我终于得到了这个问题的准确答案，一个客观独立且不会违规的答案：
2026年的济南房价/楼市，如同大家看到的马年春晚一样，形势一片大好。
马年春晚的吐槽少了骂的人也少了，这倒不是因为质量上去了，而是因为很多人已经放弃除夕春晚的习惯了;
正如今天我看到了一个差点没把我笑死的评论：马年春晚办的不错，比明年春晚好多了....
这种精神恰巧和济南楼市/济南房价的状态差不多，下面开始数据阶段，以下所有提到的数据均源于官方、中介网站、业内公司，以及部分是我长期观察的数据。
01
首先，现阶段的济南楼市分成两个类别，一是二手房、二是新房。
如果按照实际的成交比值看，二手房的的比重已逐渐超过新房。
新房比重下降的原因主要是两点：
一是整体的供应规模正在下降，而且多为改善地块...
2025年济南住宅土地成交面积为123万平，共计41宗土地，这个数字不及2024年的80%，约等于2021年的30%。
而正是这些为数不多的供应而来的土地，实际上多数是改善地块，比如大家耳熟能详的凤栖和鸣、明湖印、海信君安等等。
这和5年之前的供应有着天壤之别，因为在2020年我们谈论的市面上的明星盘是雪山万科城、融创文旅城、绿城春来晓园。
这就造成了一个非常搞笑的现象：
一方面所有的改善盘都在喊着稀缺稀缺稀缺稀缺，但实际上同类地块的供应量是居高不下的，注意这非常关键的四个字同类地块。
贤文供地了，CBD西供地了，龙湖天奕的二手房价格稳不住了，济南新房市场有点奥运会的感觉了，更好、更强、更快的盘正在加速亮相。
现在依然有人信誓旦旦的告诉我，买保利云上璟誉坐等升值，山姆会员店开了之后会有天量利好...
哥们，我的建议是先去上上香，祈祷贤文别供太多地，产品别迭代太多，这样可能更现实一点。
二是多数新房和普通人没有关联
房协发布的数据显示，2025年商品住宅套均面积137.05平，其实这就基本上宣告了刚需客户和新房市场拜拜的状态。
买改善去新房，买刚需去二手房，基本是这个状态。
所以基于这两点总结一下，后续出让的土地（年前相关部门出了一份济南土地推荐手册，喜欢看的可去瞧瞧）基本还是奥运会的感觉。
更高（更好）更快（更奢）更强（容积率更低）的土地，无疑会继续让现在的改善盘感受到竞争的力量。
02
更关键的是，济南新房和济南二手房整体呈现了缩量下跌的状态（新房成交我就不赘述了，很多楼盘释放的数据都假的...）
（因为统计口径不一致，大家看个趋势就好）
2023年买了6.04万套二手房，成交面627.79万平，2024年二手房卖了5.80万套，面积611.38万平。
关于2025年由于较权威机构未公布，看了一些业内平台统计的，大概600万平上下。
如果按照成交比值看，因为中介平台的二手房数量正在逐渐上涨的原因，成交比率反而是下滑的，刚看了一眼89612套，这还只是其中一家。
缩量指代的是成交，想买房的人继续观望，不接盘，在等更低的价，所以成交量呈现下滑的状态。
价格下调说明房东还在慢慢降价，试探市场底线。
别说回暖了，现在底还没筑上呢，现阶段是买房卖房最为折磨的阶段，应该属于寻底的状态。
毕竟买卖双方都没能找到让市场热起来的办法。
大家不要看好像二手房的成交面积的下滑幅度不大，但是其成交构成较前几年有着相当大的不同。
在2022年4月我曾写过一篇文章，文章上曾经将在售二手房的条件进行了限制：
二手房总挂牌量56317套，其中十年内、带电梯、三室5978套，而今天，这两个数据变成了89612套、17552套。
总挂牌涨幅59%，但更为关键的是优质房源变多了，涨幅196%。
2022年属于货少买家多，市面上愁的是优质房源...
现在是优质房源一大把，随便挑，买家却少了。
如果我们具体到房源看，这种态势更加明显，虽然贝贝把成交价格关闭了，但是依然有趋势线可以观察：
下面是我随便找的几个小区，地板之下还是依然有底。
成交曲线能是平的都已经烧香了，况且最新的统计月份是1月，部分小区是平的估计和没卖出去房子有关。
03
针对2026年的济南楼市，小编的看法依然是震荡阴跌。
济南楼市或许市场会因为利好、月份、政策（比如置业券）在某些月份实现局部回暖，但这些昙花一现的回暖和真正的回暖依然有本质不同。
现在济南楼市最关键的问题是形势一片大好，相关部门的利好一个接一个，城市喜讯一个连一个，但是由于现在筑底阶段尚未达成，导致形势上的大好短期内无法引爆市场。
至于什么时候筑底，从二手房价格上看或许不远了，但所需要的时间实在难以预测。
就好像春晚一样，我认为早晚有一届的春晚会让大家都坐回电视机前，但是什么时候就不知道了~
免责声明：
1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。
2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。
热门跟贴