几乎每年都是，春节后开工准有一场“新盘狂欢”上线。
都不用多说，翻开朋友圈满屏“年后必看新盘”、“错过再等一年”的话术，硬是把普通的新盘供应潮吹出“不买你就亏大了”的既视感。
当然最近几年这种话术下凑热闹的人也多了起来，但我们今天想问的是：作为购房者，你真看懂这场新盘入市狂欢了吗？
新盘入市潮
是狂欢还是套路？
以往看新盘，都是就项目聊项目，但很多人看完项目优劣之后并不知道是否适配自己，甚至到项目看完实景也没懂究竟是真合适还是被套路，也因此越是新盘扎堆、热度炒得越凶，你买房踩坑概率越高。
今天不玩虚的，咱们用真实数据、实在逻辑，来拆解西安今年新盘入市潮的真相，让你认清套路。哪怕你是第一次买房，看完这篇也能避开90%的坑，心里有底看房不慌。
在“咋选”之前要先明确，西安近几个月的新盘入市，并不是“遍地好盘”，准确来讲应该是分化供应。
从供应量来看，今年目前预计有45个新盘上线，这其中25盘已经公示案名，也意味着大概率在上半年会陆续入市，主城均有新盘，包括长安、航天这些鲜少有供应的板块。
入市新盘中目前已经释放产品信息的象征，100㎡及以下的产品占比在16%，100-140㎡占比在48%，当然也有少量200㎡起步的新盘产品。
这里需要一个小细节要注意，有些小区面积跨度极大，从90㎡左右的刚需到180㎡左右的大改善，这类社区看起来面面俱到但实则未来入住后会牵扯到圈层不纯粹、大面积价格被小面积产品“拖累”等情况，导致后期交易、保值、舒适度等下降，流通性一般。
就西安二手房成交数据来看，同板块、同品牌的两个项目，纯粹的改善类社区二手单价要比跨度较大的小区均价高出3000-5000元/㎡。
整体上，今年新盘还是以招商、绿城、金茂、融投、经发等国央房企为主，也不乏有邦泰这类的黑马民企，相对来讲这类品牌房企的品质安全性还是有保障，先关注。
而这些数据也传递出一个信号：年后这场入市潮本质是让有需求的人有更多筛选机会，因此在选择的过程中先要保持冷静，跳出热度陷阱，再守住“适配自己、适配市场”的底线，才能更快更准挑出一套真正适合自己的好房子。
三类购房者
三种实在的购房准则
其实仔细观察能发现，买房这件事儿并没有什么统一的法则，同样的产品预算，放在不同年龄、家庭和需求身上，选择逻辑完全不同，想要更实在的购房准则，要记住最靠谱的是适配自己的。
我们（公众号：四海为家）也为目前市场上主流的3类购房者整理出了3种实在的选房准则，照着选大概率不会错。
首先，刚需别贪便宜、贪赠送，守住3个底线。
预算有限的刚需，一定不要为了便宜选择成长性平平的板块，优选新城、未央、莲湖这类主城的城市更新板块，其次关注浐灞国际港等区域预算合适的产品。成长型板块一定程度上来讲价值和性价比是双高，并且配套兑现速度快，无论近几年入住还是置换，都有余地。
在户型选择方面千万别贪赠送大，还是要关注户型设计，尽量选择两卫产品，同时注意动线设计的合理性和户型功能，毕竟目前二手市场上因户型功能不足，成交差价还是相对较大。
其次，改善别贪大，兼顾舒适和流通。
普通改善买房除了关注外部资源外，户内既要够住，能满足家庭长期成长（如三口之家升级三代同堂），又不能因为总价太高、功能冗余，以后想转手都难。建议选择过程中优选成长型区域的核心板块，同时关注户内舒适度。
需要注意，目前四代宅高赠送的大环境下，很多项目建面不大但实得面积高，需要注意区分实得空间是否是室内可用空间。
此前，我们（视频号：海选好房）也为大家实探过如招商林屿缦岛的建面约139㎡户型，室内的赠送空间多，实际使用率高，这类产品就建议多关注。
最后，大改善别被“伪稀缺”忽悠。
大改善的购房逻辑：真稀缺+真品质。核心板块的稀缺土地+品牌房企的优质产品+适配改善的功能设计，这三者缺一不可。
也要注意，为了圈层纯粹，改善适配，选房的时候一定要看纯粹的改善社区，居住体验更好，一定要分清真稀缺和伪稀缺。核心板块的低密产品、品牌房企的顶序产品线如金茂“璞系”、绿城“玉华系”等，这类产品在核心板块稀缺性强，保值率也高，建议优先关注。
我们（视频号：海选好房）此前也为大家介绍过市场上热销的高品质大改善产品，如灞河岸不一样的叠墅产品，又如创新稀缺的高改产品超级形态，这类项目都是值得关注的优质产品。
最后的最后，还要说一句：买房是一辈子的大事，一次踩坑，可能就是一辈子的遗憾。所以一定要果断放弃那些套路盘、凑数盘。
也愿西安的每位购房者在新的一年，能在这波新盘入市狂欢中保持理性，选对房子！
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