【内容提要】“沪七条”政策的落地：标志着上海在2026年初率先打出楼市调控“第一枪”，不仅回应了当前房地产市场的结构性困境，也释放出稳定预期、激活需求、推动市场良性循环的强烈信号。
一、政策暖风：市场筑底置换链断裂倒逼改革
1、成交数月：维持高位
2026年开年：上海楼市面临“新房缩量锁价、二手房跌价放量”的割裂局面。业内说道：1月新房成交同比下滑30%-40%。而二手房：成交量连续数月维持在2.2万套高位。
2、价格持续：向下承压
忧心忡忡：深层问题：在于置换链条断裂-改善型家庭难以卖出旧房。堆积如山：大量房屋。终于导致：“卖旧买新”循环停滞，严重制约新房去库存。
3、购房强烈：限高门槛
与此同时：非沪籍常住人口达983万人，占全市40%，购房意愿：强烈但受限于高门槛。在此背景：应运而生：“沪七条”旨在打通市场“肠梗阻”。
二、政策核心：三维度协同发力精准活三类需求
“沪七条”并：非单一松绑。弯道超车：围绕限购、公积金、房产税三大维度打出组合拳。
1、限购政策：梯度松绑
松绑之一：限购政策梯度松绑，降低入市门槛。
第一、梯度松绑降低门槛
热气腾腾：限购政策梯度松绑，降低入市门槛。非沪籍居民购买外环内住房，社保/个税年限从3年降至1年。
第二、社保个税缴满三年
激动人心：缴纳满3年的非沪籍家庭，可在外环内增购1套。
第三、持居住证满五年者
一降再降：持《上海市居住证》满5年者，无需社保或个税证明，全市限购1套。
第四、春风得月长期在沪
这一调整：精准覆盖新市民、新人才及长期在沪群体。和亲和民：缩短“来沪工作—购房安家”周期，激活刚需与改善需求。
2、公积贷款：大幅优化
松绑之二：公积金贷款大幅优化，提升支付能力。
第一、首套住房贷款增多
提升支付：公积金贷款大幅优化，提升支付能力。首套住房：公积金贷款额度由160万元提至240万元。
第二、多子多福：恩惠亲民
多子女家庭、购买绿色建筑最高可上浮35%，家庭贷款上限达324万元。
第三、浓缩情怀放宽“认贷”
放宽“认贷”标准：只要结清贷款且名下住房≤1套，即可再次申请公积金贷款（即落实“认房不认贷”）。此举直接缓解置换家庭的资金压力，打通“卖小买大”的金融堵点。
3、产税政策：独子购房
松绑之三：房产税政策完善，支持成年子女独立购房。
第一、独立购房：税政照顾
独立购房：房产税政策完善，支持成年子女独立购房。自2026年1月1日起，沪籍家庭成年子女购房若为家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税；
第二、政策降低：分户购房
适用范围：未成年时曾与父母共有住房的情况。政策降低：“分户购房”成本，鼓励家庭内部住房资源再配置，促进改善型需求释放。
三、点亮信号：从稳市场到促循环战略策略转向
1、深层硬核：循环机制
深层内涵：“沪七条”深层硬核。在于政策：逻辑已从单纯“救市”转向构建房地产良性循环机制。需求端激活：通过降低门槛与成本，释放非户籍人口、多子女家庭、改善型群体三大真实需求。
2、供给端点：疏通河道
供给端疏通：前期政府收购“老破小”试点为低流动性房源提供出口。“沪七条”则：通过需求拉动形成“二手带动一手”的正向循环。
3、预管强化：传递厚道
预期管理强化：在“十五五”开局之年出台政策，传递政府稳定经济、提振信心的决心，助力实现“开门红”。
4、激情燃烧：都市热度
市场预计：将迎来“量升价稳、结构优化”的修复窗口。尤其总价：300万以下、90㎡以下的刚需房源支撑明显。
四、信心满满：沪七条政策何时开始实施喜洋洋
1、今天鸿运：正式施行
“沪七条”政策自今天：2026年2月26日起运作。
2、政策气势：政府背景
该项政策：由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等五部门：于2月25日联合发布。
第一、通过调减住房限购
旨在通过：调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税等七项举措，进一步满足居民刚性和改善性住房需求。促进地产：市场平稳健康发展。
第二、政策高效：次日生效
雷厉风行：高效政府：从实施时间来看：政策在发布次日即生效。体现上海：政府协调：快速稳定市场预期、推动楼市修复的明确意图。
3、新政铿锵：有力落地
具体来看：新政在以下几个方面即时落地：
第一、非沪居民：门槛降低
非沪籍居民购房门槛降低：社保/个税缴纳年限从3年缩短至1年，即可购买外环内住房。
第二、公积金贷额度提升
公积金贷款额度提升：首套房贷款额度由160万元提高至240万元。
第三、房地产税政策优化
房产税政策优化：沪籍家庭成年子女购房若为家庭唯一住房，可享受免征个人住房房产税待遇。
编后语：这一时间：点的选择：具有划时代标志性意义。作为马年：首个重磅楼市政策。咱“沪七条”：隔日即时：施行被业：内视为打响了2026年一线城市稳楼市的“第一枪”。魔都上海：弯道超车：有望提前锁定上海楼市“小阳春”行情。
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