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南方财经记者郭莎 广州报道

2月25日19时左右，备受瞩目的马场地块历经7家企业、243轮、持续近9个小时的激烈竞价，以总价236亿元成交，被越秀集团全资子公司广州越诚达有限公司收入囊中，溢价率达26.6%。由于超10万人同时在线，拍卖系统一度宕机。

马年地块的“开门红”诞生于天河，并非偶然。多家房企竞逐马场地块背后看中的正是该地块所属城区天河独一无二的区域价值。近年来，包括南方面粉厂、绢麻厂等在内的天河优质地块，屡屡刷新楼面单价纪录，清晰地印证了广州主城价值加速回归、城市空间布局持续优化的宏观趋势。

土地价值也正在加速传导至天河的产业发展层面。2月26日举办的天河区高质量发展大会上，天河区展示了一张未来的城市规划图，推介了今年重点打造的三大功能平台，并将依托功能平台引入项目。从马场到中轴线，天河即将迎来多个重磅商业体落地升级。“我们呼吁广大科技企业和顶尖人才看准趋势，尽快回归资源核心区，以获得更高确定性的发展保障。”天河中央商务区管理委员会党组书记戴维提到。

天河区委书记谭明鹤在广州市高质量发展大会上透露，马场项目将于今年一季度开工。据南方日报报道，项目成熟后，预计每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位。

据南方+消息称，越秀集团3月2日举行马场项目签约希尔顿旗下华尔道夫酒店及华联SKP百货。知情人士透露，SKP今日（3月2日）签约，华尔道夫酒店估计还要再等等。

主城价值加速回归

马场片区位于广州市天河区核心地段，北至黄埔大道，南抵花城大道，东临华南快速干线，西接马场路，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，是广州中央活力区空间缝合与功能升级的战略支点。

出让公告显示，马场地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万/平方米。其总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从地段上看，马场地块位于珠江新城东区，被称为珠江新城最后一块“宝地”，可以称得上是多年来广州出让的地段最为核心、体量最大、业态最为丰富的地块。

因此，其出让工作提上日程后的一举一动都备受关注，竞拍当日更是吸引了越秀、保利等多家开发商参与角逐。这宗地块的成交也成为广州总价第二的项目，住宅楼面价则刷新新高突破8万元/平方米，成功登顶广州楼面价榜首。

马年地块的“开门红”诞生于天河，并非偶然。此前，天河区包括南方面粉厂地块、绢麻厂地块等也屡创楼面单价新高，彰显出广州主城价值持续回归、整体空间布局加速优化的趋势。

多家实力房企竞相追逐的背后，是对天河区区域价值的长远看好。

2025年天河交出亮眼发展答卷，地区生产总值迈过7000亿元台阶，连续19年稳居全市第一，以一区之力贡献全市近22％的经济总量，多项核心经济指标位居全市前列。这里集聚了全市70%的持牌金融机构、1/3的会计师事务所、1/3的律师事务所、70%的人力资源机构，是粤港澳大湾区顶级的资本、人才和信息枢纽。

克而瑞数据显示，2025年天河区是广州11个区中唯一实现商品住宅量价齐升的区域，成交61.8万平方米，同比增长超30%，均价8.1万元/平方米，同比增长6%，一手住宅成交金额496亿元，占全市总量的五分之一。

这意味着天河的高端购买力增长势头强劲，而马场地块正位于这一价值高地的核心位置，其出让精准对接了市场对极致稀缺地段和顶级产品的需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前市场环境下，资金正加速向一线城市、核心地段、稀缺资源聚集。高达236亿元的总价和26.6%的溢价率，是开发商基于对广州宏观经济、人口流入、购买力以及政策环境综合研判后，做出的积极乐观的市场预期。未来项目将与周边的地标建筑、高端商业形成联动，共同提升区域整体价值。

空间之变引领产业升级

土地出让背后更重要的是，地块定位的重塑、空间格局的优化，以及产业体系的精准导入，从而实现土地价值的最大化释放。根据最新规划，马场的总体定位是“人民文体新客厅、国际商都消费地”，构建“北商、南办、西文、东居”功能布局框架。

中央公园将进行地上地下一体化开发，打造多维联通的中央绿轴，保留瞭望塔、记分牌等马场历史记忆构件，同时嵌入体育、文化等市民共享设施。地块北侧将以生态花园办公与高端商务总部为载体，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源。

对于天河来说，马场的开发将显著提升珠江新城东区的产业密度，有望扭转珠江新城商圈商业资源“西强东弱”的现状。此外，马场片区是连接珠江新城与广州国际金融城、琶洲片区的重要纽带。它的更新改造将有助于强化广州三大黄金片区的空间联系，推动形成功能互补、协同发展的城市中央活力区。

空间的优化重构，直接为产业升级留足了承载空间。马场地块建成后，将释放大量优质产业空间，进一步提升天河对创新人才和高端产业的吸引力。

接下来，马场地块将搭建前沿科技与专业服务双轮驱动“3+2+X”高端服务产业体系，以数字技术应用、数字金融和创新型专业服务为主导，这也与天河打造金融城新增长极、发展“人工智能+”产业的部署同频共振。

事实上，这种“空间之变”正在天河全域加速铺开。广州国际金融城178万平方米金融方城正式开园，天河智慧城核心区内的小鹏科技园建成投入使用，广棠科创城收储土地1043亩、拆除25万平方米建筑物，为全区近十年来最大规模收储项目。与此同时，全区13个城中村的加速改造，正在为城市腾挪出巨大的土地供应。

天河区住建园林局局长黄新锋在区高质量发展大会上表示，天河区今年全力攻坚推动环五山创新策源区、广州国际金融城、天河智慧城核心区、天河智谷片区等重大平台内城中村改造取得突破性进展，全年完成城市更新固定资产投资超350亿元，进一步为产业发展留足空间载体。

一系列空间布局与产业升级的顶层设计也浮出水面。在2月26日举办的天河区高质量发展大会上，天河区展示了一张未来的城市规划图，推介了今年重点打造的三大功能平台——广州国际金融城、广棠科创城和广东奥林匹克体育城，共同构成天河“CBD+CTD 双核引领”的空间格局。

据天河中央商务区管理委员会党组书记戴维介绍，2026年天河中央商务区将围绕金融城、珠江新城、广棠科创城、广东奥林匹克体育城等板块，招引百亿级项目3-5个，投资金额超500亿元，500强项目10个，引进项目超300个。

从马场到中轴线，天河即将迎来多个重磅商业体落地升级。“我们呼吁广大科技企业和顶尖人才看准趋势，尽快回归资源核心区，以获得更高确定性的发展保障。”戴维表示。

从万亿商圈的万商云集，到人形机器人布局全链条量产基地；从广州国际金融城的资本活水浇灌实体沃土，到高端服务用算法重新定义制造——天河，正以“工商并举”重构产业版图，以“两业融合”激活新质生产力，以“大区挑大梁”的担当探路。

就在天河区高质量发展大会召开当天，谭明鹤在2026年广州“新春第一会”上指出，今年一季度要推动包括小鹏机器人全链条量产基地在内的30个项目尽快开工。今年，天河将聚焦“12126”现代化产业体系招大引强，全年新引进优质产业项目300个、500强企业项目10个、百亿级项目3—5个。