编辑 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨
摘要： 产城融合促增长。
AI来了，以存量房地产为基本面的全行业的范式变革在2026年 将进入深水区。而AI带来的想象力会加速变革的进程，让变革的方向更多元和更具想象力。
行业从业者经过几年的刮骨疗愈，愈发清晰的认知到，房地产要回归到生产要素的本源，产融结合带来的商业模式的全新探索才能实现新的增长。
一、供需逆转后的结构性挑战
我们反复强调，行业首先必须清醒认识到基本面的根本性变化。
全国产业载体存量已累计达约150亿平方米，其中近十年新增量巨大。大量载体面临闲置与去化压力。这背后是宏观经济增长模式转变与产业自身迭代的结果。
更为关键的是普遍存在的“四个不匹配”结构性矛盾：
其一，产业定位与产业环境不匹配。许多园区前期规划脱离区域产业基础，导致“无源之水”，招商困难。
其二，载体选址与企业真实诉求不匹配。过往基于地价、政策的“地图式”选址，忽视了产业内在的集聚与生态逻辑。
其三，载体产品与产业需求不匹配。空间的标准度与专业化之间存在悖论：越通用则流动性越好但产业粘性弱；越专业则服务深度强但市场风险高。
其四，持有运营主体能力与市场化需求不匹配。部分主体在市场化运营、专业化服务方面存在短板。
二、转型内核：从“房东”到“产业合伙人”的角色重塑
面对挑战，行业领先者的实践揭示出清晰的转型路径，其本质是角色定位的根本性重塑。
1.逻辑之变：从地产逻辑到产业逻辑。成功的转型始于认知切换。产业载体的价值不再首要取决于租金，而取决于其承载的产业价值与赋能能力。这意味着运营方必须深度理解所服务产业的链条环节、技术趋势、人才需求与成本结构。
例如，服务于智能制造、生物医药、集成电路等硬科技领域，必须通晓其对于层高、承重、排污、振动、电力供应等特殊要求；服务于人工智能、数字医疗等新经济领域，则需关注算力供给、数据集群、实训场景、跨界交流空间等新型基础设施配套。载体成为产业发展的“生产资料”，其价值实现与产业成长强相关。
2.模式之变：从租赁收入到多元价值共享。单纯依赖租金收入的模式在供过于求的市场中日益脆弱。转型实践呈现出丰富的价值挖掘方式：
一是投资孵化。以空间和服务换取企业股权，分享企业成长红利，形成“空间+服务+投资”的闭环。这对运营方的产业判断能力和投后管理能力提出了极高要求。
二是产业链构建。领先的运营方不再被动等待企业入驻，而是主动围绕区域战略或龙头企业的需求，参与策划乃至共同投资建设专业化的产业园，通过吸引上下游企业形成集群，提升整体载体价值和区域产业竞争力。在此模式下，租金甚至可以在特定阶段让位于生态构建的长期目标。
三是供应链与创新链服务。将服务延伸至企业的非核心但至关重要的环节，如集中采购、实验平台共享、人才招聘与培训、政策申报、市场对接等，通过增值服务创造收入并增强粘性。
3. 主体之变：从单打独斗到生态化协作。产业服务的复杂性和专业性，使得任何单一主体都难以包揽全部。一个良性的协作生态正在形成：国有企业凭借资本实力、信用背书和政策资源，在持有重资产、进行战略性先导投资、承接大型基础设施方面发挥主导作用。民营企业则以其市场敏锐度、机制灵活性和专业化运营服务能力，在轻资产运营、细分领域深耕、创新业务探索方面展现活力。产业实体企业，尤其是龙头企业，其自身的扩张需求和技术标准，成为定制化载体和专业化园区的最重要需求来源和合作方。未来，针对企业不动产（CRE）的专业外包和联合运营将成为趋势，形成“产权方（国企/基金）+运营方（民企专业机构）+产业方（实体企业）”的稳定三角合作结构。
三、多元主体的差异化破局之路
不同性质的运营主体，基于自身资源禀赋，正探索着差异化的生存与发展之道。
市场化民营运营商的转型最为剧烈和迫切。其路径聚焦于：一是深度专业化与赛道选择。在某个细分产业领域建立认知壁垒和服务体系，如同聚焦于人工智能早期孵化、或深耕生物医药实验室服务，成为该领域不可替代的服务商。二是产品创新。针对新兴创业群体（如极客、一人公司）的需求，开发融合办公、居住、社交与实验功能的创新空间产品。三是“降本增效”与“跨界融合”。在传统运营板块坚决优化成本结构，同时利用长期积累的存量空间场景资源，嫁接新能源（如充电桩、光伏）、社区服务、银发经济等新业务，实现跨界增长。
地方国企平台公司承担着资产保值增值与服务区域发展的双重使命。其创新体现在：一是从开发建设导向转向运营服务与产业培育导向。更加注重园区的产业规划前置性研究，设计与未来产业需求匹配的、具有灵活性和人文关怀的空间产品。二是从单纯房东转向综合产业服务商。构建覆盖金融投资、政策对接、技术转化、人才服务的赋能体系。三是探索以基金为纽带的产融结合模式。通过设立或参与产业引导基金，以资本为手段吸引和培育优质企业，带动载体去化和价值提升。
产业实体企业，特别是处于战略转型或扩张期的制造业龙头，正成为产城融合中积极的“需求侧”驱动力量。它们不再满足于被动接受标准化空间，而是主动与地方政府、资本方、运营商共同谋划，以自身为核心打造专业园区。其诉求核心在于：通过构建产业生态，降低关键部件与材料的供应链成本与风险，吸引研发人才与机构聚集，最终巩固和提升自身在价值链中的核心竞争力。在此过程中，它们对租金本身敏感度降低，更看重长期战略价值的实现。
四、新机会已经来了，门槛不低
行业的深度调整远未结束，但转型的方向已经明晰。未来的产业载体，将不再是同质化的钢筋水泥丛林，而是高度分化、与特定产业脉搏同频共振的有机体。运营能力的核心指标将从出租率、租金单价，更多转向园区企业估值增长总额、知识产权产出密度、产业链本地配套率等产业性指标。
对参与者而言，需要具备两种关键能力：一是前瞻性的产业洞见能力，能够提前布局未来风口，而非追逐当下热点；二是深度融合的产业服务能力，能够为企业提供切实解决发展痛点的价值，从而建立超越租金的合作纽带。
尽管前路挑战重重，但中国庞大的制造业基础、完整的产业体系、持续的科技创新活力以及区域间产业升级的巨大梯度差，为产业载体行业的转型提供了广阔的空间。当空间真正回归为服务于产业创新的生产资料，当运营商真正进化为产业生态的共建者，这个行业将在支撑实体经济高质量发展的过程中，完成自身的价值重塑与新一轮成长。从“空间租赁”到“价值共生”，这场深刻的融合之旅，正是中国产业经济迈向高阶发展的一个生动侧影。
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