春节后上海果断救市，新房市场也有复苏迹象。
然而还是有项目顶不住压力开了分销，徐泾大华望樾、徐滨安澜上海。
上海新房几乎都开分销了，个别项目说没分销，其实也有全民营销。
比如静安东宝兴路某新房。
中介推荐客户过去，照样有钱拿，换个形式而已，区别就是好听点。
新房纷纷开分销，分销却越来越没意义。
市区项目开分销本来就没效果。
2024年10月份新房市场还不错，静安玺樾就开分销了，然而现在也没卖完。
2024年5月11日拿的首批预售证，到现在网签还没过半。
杨浦翎翠滨江去年中旬就开分销了，到现在只卖掉70套。
某些风貌别墅佣金高达百万，照样卖不动。
之前分销有作用，主要是郊区项目。
越远郊、越低总价，分销越有用。
2017年奉贤佳源梦想广场开盘，巨远郊，按道理不好卖。
因为启动分销早，项目竟然大排队。
大量中介在市区带客户过来看房。
昌吉东路的路劲上海派更是连夜排队，很多客户房子都抢不到。
一方面是当时市场好点，跟启动分销也有关系。
分销的最大作用是，中介帮忙宣传。
远郊项目曝光率很低，很多上海客户都不知道。
中介朋友圈、电话单中有很多购房者，启动分销了，中介才愿意把你项目发给客户。
哪怕你现在打开贝壳找房app，里面的新房地图上楼盘也不全。
没显示的项目，大部分都是因为不给链家钱。
这个没啥，商业社会，你不给钱凭什么给你宣传。
2017年环沪市场很火，嘉善、启东等等，新房卖到飞起。
靠的就是分销。
靠的就是上海的中介把上海客户带过去看房。
要是没中介，上海居民怎么会知道启东有100万的房子。
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为什么市区项目分销没用？
市区项目关注度高，自带流量。
香港置地启元、嘉里金陵华庭这种，不给钱媒体也愿意报道。
买得起市区新房的人，信息获取能力也强。
都能买得起上千万的房子了，能不知道哪里有新房？
真如这里链家只展示了高尚领域、品尊国际，谁不知道这里还有一个中海？
就在写文章时收到了消息，真如中海也给链家卖了，马上大家就能看到贝壳上线。
郊区项目不行，顾村最近有没有拍地，很多人真不知道。
没什么博眼球的，媒体不爱报道。
而且主力客户并不在附近生活，接触到楼盘信息概率更低。
佳源梦想广场在奉贤柘林，却没有太多当地客户，都靠市区刚需。
要是没中介带看，这些客户一辈子都不会去柘林一次。
刚需购房者信息来源也少。有些年轻人工作很忙，根本没时间收集信息。
天天996的卷，没办法泡购房群。
很多老人之前都不太会用智能手机，信息差更大。
这两年自媒体太发达，老人也会用智能机了，郊区分销也没用了。
华发海上都荟一直有分销，二期到现在才网签26.6%。
自媒体发达到刚需也不缺信息了。
都是按照画像推荐的，你400万预算，就能天天收到400万的短视频。
吃个饭的时间就知道上海哪有新房了。
随便刷个主播间就能领到一张表，上海新房全在上面。
分销没用，郊区新房就卖不动了。
分销雏形始于2010年，部分开发商独立出了渠道部门，全市拓客。
当时市场还是很割裂，新房、二手房相对独立。
真正的分销诞生在2014年，万科和链家合作，花钱买链家手里的二手房客户。
当时还叫一二手联动，二手房客户带出来看新房。
在用户视角，中介的作用就是提供信息，买哪里还是要自己研究。
中介是分片区的，都只熟悉自己片区情况，做不到全市对比。
这也是分销失效的根源——中介很难左右客户决策。
安澜上海启动分销之前，很多中介发视频说靠高架、靠肿瘤医院、不算徐汇滨江等等。
启动分销后，中介又说高架影响不大、离肿瘤医院还有一定距离、 比二手房便宜。
其实不管他们怎么说，该买的还是会买，不想买的还是不买。
肿瘤医院、高架、一二手价格对比这些东西，预算3000万以上的客户肯定都知道。
这么大笔投资，这点信息都掌握不了，那他钱早就亏光了。
静安玺樾、翎翠滨江不好卖，核心就是硬伤太明显。
给中介再多钱他们也瞒不住。
2017年保利熙悦开盘，真有客户不知道旁边有公墓，稀里糊涂买房了。
现在这些东西没人敢瞒着客户，主动讲出来还显得自己坦诚。
要想分销有用，需要建立真正的委托人机制。
中介像律师一样获得客户信任，中介给的建议客户真的会采纳。
在中国实现这一步非常难。
律师在专业价值取代不了，环线打过几次官司，深刻的认识到这一点。
二手房市场中介有一些壁垒，成交数据、真实房源、房东情况、房屋情况，客户不如中介了解。
新房市场都是公开透明的，很多买房人比中介知道的还多。
更重要的是，越差的项目越给佣金，越差的项目佣金越高。
我怀疑的不是中介能力，而是你的立场。
有了这个心理抗性，说服效果差了很多。
分销没作用还有一个时代原因，新房比二手房贵了。
之前新房便宜，中介推荐二手客户买新房容易。
个别客户一直看二手，被带去看新房看得上。
现在新房比二手贵的多，二手房客户很难转到新房。
反而是新房客户容易转二手。
事无绝对，分销也不是一点作用没有。
保不齐就有个别客户刚来上海，不太懂，被中介带着走。
或者个别中介能力很强，还是能影响客户决策。
但是趋势就这样，分销的作用越来越微弱。
花了大把的钱做分销，能吸引来的客户，可能本来就是要买的客户。
这些冤枉钱，不如用来提升项目品质。
有些项目启动分销，反而拉低了项目形象，有些中介确实参差不齐。
去年开始情况又有翻转，有项目负责人跟环二说，你知道为什么我要开分销吗？
因为中介会返佣。
新房不让降价，客户觉得贵，可以通过中介把钱返给客户。
30万的佣金，返给客户15万，等于降价了15万。
对于很多客户而言，这是中介提供的唯一价值。
这也是一个非稳定态，中介并没有提供太多价值，凭空拿走十几万。
暴利之下行业搅得天昏地暗。
这个行业问题还很多，解决方案环二一直在讲，就是实现真正的单边代理。
能给客户提供真正的价值，收合理的费用，行业才会健康发展。
新房市场也能提供很多价值，不同区域新房性价比不同，不同的户型性价比不同，新房二手房性价比不同，都需要专业解读。
环二希望行业往这个方向努力，也正在践行这个价值。
中介提供的返佣，环线咨询也全面展开。
上海的新房，只要有代理的，都可以返佣50-70%。
详细情况大家可以添加微信咨询。
凡是对买房人有利的事情，环二都会去做。
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