市场一回暖就有很多人出来吹“老破小”。
什么老破小卖爆了、抄底老破小、老破小供不应求等等。
微观上确实有个别案例，全市范围老破小依旧是最难卖的产品
225新政后确实有房东跳价，环线也遇到了。
本来说好的245万，客户其实心里接受了。
现场等房东三个多小时，房东来了直接说255万一分不让。
客户直接跳起来骂街了。
也有朋友说自己客户连续谈价三次，三次房子都被别人买走了。
但始终是个例，老破小并没有全面的“房荒”。
很多大V为了说明老破小卖得好，动不动拿成交数据：上海60%的成交都是300万以下的老破小。
听起来确实唬人，老破小占比这么高，好像全面反弹了。
其实低总价成交一直是主力啊。
300万以下成交一直占比60%左右。
还有机构说跟2020年比，300万以下占比提高了。
说明老破小卖的比以前好。
这些人完全不懂房地产，更没统计常识。
2021年卖400万的小区，现在卖200万了。
2021年这些小区统计到300-500万区间，现在统计到300万以下区间了。
那成交套数、占比肯定增加啊。
如果固定选100个老破小区当样本，现在月均成交套数肯定比2021年低得多。
老破小是更难卖了，不是更好卖。
这个数据还有一大硬伤：谁说300万以下的就是老破小了？
确实上海300万以下是成交主力，成交量前十的小区占了九个。
但是这些小区不是老破小啊，宜浩佳园是2009年的电梯房、城林雅苑是2013年的电梯房。
民间所谓的老破小指的是市区房龄很老的工人新村，这样看前十名只有一个。
如果不限区域，老旧小区都算进去，成交量前百小区中老破小占三分之一。
远郊动迁房才是成交主力。
即使房价不下降，300万以下成交持续占60%，老破小成交也会减少。
越来越多的份额属于郊区动迁房。
所以数据上并不支持老破小火爆，总价下降带来口径误差，动迁房越建越多抢了份额。
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上面是这几年的数据，只看眼下这两个月，老破小确实有改善。
拿到数据了再跟大家分享。
微观层面已经有大量案例，刚需觉得差不多就出手了。
有些刚需客户发现老破小不贵了，贷款200万月供才8000多。
现在房租5000多，公积金5000多，买套房子完全不影响生活品质。
那为什么不去买房？
还有客户算租金回报率，发现已经超过3%，房贷利率3.05%，那买套房子得了。
出现上面这些乐观因素，核心还是房价降了。
最近有老客户出来看房，原来看的是静安新城老破小三房，要600万左右。
现在发现万源城尚郡小三房也是600多万。
由老破小升级到标杆小区，客户也心动了。
静安府去年卖的很好，小三房已经降到800多万，很多人敢出手。
大宁都800万了，还怎么降？
大宁卖700万吗？那下游的桃浦、南大怎么办？
现在南大700万的新房卖得很好，说明市场接受度还可以。
给了大宁足够底气。
御桥也一样，有一套大降价房源成交，总价创新低，成交突然就火爆了。
降到心里底价，总有人出手。
市区更不用讲，3000万的房子降价到2000万，卖到起飞。
2000万原来是中产上限，3000万是豪宅门槛。
现在中产够到豪宅房子，很多人就出手了。
所以是市场全面的向好，不单单老破小。
唯一的问题是，上面这些针对的都是存量客户，并没有激活增量。
原先没考虑买房的，还是不买。
2021年就在看房的会觉得静安府800万划算，今天才开始看房的，看完上面这些可能会反感：
什么意思啊，赏我房子吗，你们活该降价，肯定还要再降。
这就是市场现状，存量活跃了，增量还没来，大行情还需要时间。
225新政后新房成交很多，也是存量客户，去年看过房子的趁热定了。
增量客户何时启动？
一方面要等救市，现在挤的牙膏还是盯着存量，没一年社保还是买不了。
一方面要看行情，大行情到来刚需才会裹挟出来。
2016年大量刚需上车，最大的刺激就是房价涨疯了。
先买的朋友、同事已经翻倍，从没考虑过买房的全面入场。
甚至连酒店式公寓、连环沪都给你抢光。
那是中介最幸福的时代，大量小白客户对市场一无所知，让他买哪买哪。
现在买房的客户都是看房多年的，专业度秒杀很多中介，新房分销就没作用了。
环二担心的是，上海没有像2016年那样储备太多刚需。
这几年人口流入放缓，购买力储备不够。
能买房的，更多的还是置换群体。
这在全国都一样，反复的提好房子，就是让有房的人再买一次。
没房的人，已经不指望你们买了。
300万以下成交虽然还是60%，前面讲过，计数小区多了很多。
这是因为房价下滑，400万的小区降到了200万。
原来200万的小区，其实成交减少了。
这也说明刚需其实没那么多。
现在买400万房子的人，在2021年很可能他们买700万的房子。
他们是真正的刚需吗？
换句话说，如果房价涨起来，300万以下占比会迅速降低。
现在买房极度保守，房贷不要超过现在房租、房贷不要超过公积金等等。
市场信心一旦恢复，杠杆意愿增强，总价区间就高了。
反而是中产小区爆发力更强。
其实用脚指头想想老破小未来也不会火爆。
上世纪七八十年代设计的产品，匹配的是上世纪七八十年的生活方式，主力居民是上世纪七八十年代的刚需。
会在本世纪二十年代火起来？
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