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全国政协委员、九三学社江苏省委员会副主任委员、南通大学教授施卫东

老旧小区改造应激发资金源头活水，调动居民参与的积极性。

中房报记者 曾冬梅 两会报道

刚刚过去的2025年，我国城市更新工作取得明显成效，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。在今年的政府工作报告中，城市更新依然被置于重要位置，全国新开工改造城镇老旧小区增至3.9万个，将惠及更多居民。

本次两会期间，部分代表、委员亦围绕这一民生课题积极建言献策。全国政协委员、九三学社江苏省委员会副主任委员、南通大学教授施卫东带来了21份提案，其中一份便是《关于进一步推进城镇老旧小区高质量“焕新”、提升人民群众幸福感的建议》。

3月10日，施卫东对中国房地产报记者表示，自“十四五”以来，包括南通市在内的不少城市都在大力推进老旧小区改造工作，不仅让“老破小”实现“靓丽重生”，也有效带动了建筑行业和社会投资，更在城市节能减碳、绿色发展中发挥了积极作用。但随着老旧小区改造不断深入，推进过程中一些长期存在但未予重视的问题也日益凸显，涉及政府、企业、居民等不同利益主体，牵一发而动全身，制约了改造进程。而随着时间的推移，大量新建小区也都将陆续成为老旧小区，可以预见未来将有大批小区面临更新、拆除、重建等情况。

“我们应在当前工作积累的经验基础上，进一步探究老旧小区改造的思路、模式和方式，推进老旧小区改造扩面提速增效，不断提升人民群众的获得感和幸福感。”

资金筹措是老旧小区改造的难点、痛点，也是制约改造进程的重要因素。施卫东认为，老旧小区改造资金普遍需求大，单靠财政支撑，政府压力巨大。他建议激发资金源头活水，精准把握改造边界，涉及房屋安全、公共配套等基础类改造要尽力而为，而对于完善类、提升类的则应量力而行，可通过适度补贴引导居民出资，调动居民参与的积极性。同时，加强片区统筹，从整体上考虑老旧小区改造与城市功能完善和提升的关系，将改造范围合理拓展至社区、街区，统筹配套各类服务设施，以规模化连片改造降低投资成本。解放思想，创造盈利点，采取“一事一议”的方式，研究制定专门针对老旧小区改造的规划、土地、产权等政策，例如，改造后闲置用地改变性质用于经营；通过合规合法方式增加建筑面积，提高容积率；挖潜地下空间、整合空中资源等，让社会资本“有利可图”，愿意参与老旧小区改造。

他关注到，很多老旧小区改造“重面子轻里子”，外立面粉刷、旧门窗更新、墙体堵漏补缺并不能满足现实需求，改造后安全隐患依旧突出。为此，他建议统筹资源提升功能，坚持因地制宜，以“营造”的视角，根据实情差异化改造，宜改则改、宜拆则拆、拆改结合。通过清理违规占用点位、拆除违章建筑、拆除附房、公共区域重新布局等方式，增加优化公共空间。打破围墙界限，推进相邻小区及周边街区联动，实现片区化公共服务设施、围墙外生态环境等共建共治共享。结合背街小巷整治等工作，利用好闲置的碎片化土地，加快布局公共服务。

施卫东表示，老旧小区改造是一项多部门协作的系统工程，必须建立健全政府统筹、条块协作的工作机制，既要合理安排水、电、气、通信等改造施工进度，实现“最多挖一次”“综合改一次”，还要把老旧小区改造与智慧城市、垃圾分类、地下管廊等市政工程结合起来，通过城市更新解决历史欠账。“住建部门要着手研究制定老旧小区认定和改造标准规范，除房屋结构安全问题外，还要从健康舒适、生活便利、环境宜居、资源节约等居民可观可感的维度制定标准，为老旧小区改造提供可循依据。”

此外，老旧小区改造简单地“重改轻管”只会导致问题反弹、劳民伤财。他建议加强宣传引导，提高居民管护意识，强化业主自治。同时，将大数据、云计算、人工智能等先进技术运用到老旧小区设施更新和小区管理模式上，提升管理智慧化水平及管理效能。引导老旧小区引入物业服务，强化监管，建立服务质量与收费动态挂钩机制，以物业管理的专业化巩固改造成果。依据设施生命周期建立体检维修制度，对现有房屋做好日常维护检修，有针对性地实施房屋建筑、基础设施、服务设施以及无障碍环境建设和适老化改造，以常态化“保养”保持小区良好品质。