来源：市场资讯
（来源：国策评估）
一、宏观经济分析
2025年，全市地区生产总值12760.20亿元，按不变价格计算，同比增长4.0%。其中，第一产业增加值36.90亿元，同比增长4.5%；第二产业增加值7165.44亿元，同比增长4.4%；第三产业增加值5557.87亿元，同比增长3.5%。2025年，东莞推动各项政策持续落地见效，全市经济运行向新向优，高质量发展迈出坚实步伐，较好地完成“十四五”目标任务。
总的来看，2025年，东莞经济运行总体保持平稳态势，高质量发展取得新成效。但外部环境变化影响加深，经济发展仍然面临不少老问题、新挑战。下阶段，东莞要坚持稳中求进、提质增效，加快发展新质生产力，建设现代化产业体系，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，实现“十五五”良好开局。
二、房地产政策分析
1、现行政策
（1）限购政策
2022年8月2日,严格购地主体资格审查。非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买,企业联合体参加竞买的,房地产开发企业出资比例不得低于50%。
2022年12月26日起，东莞全域解除限购。
（2）限贷政策
取消我市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率下限，更好支持刚性和改善性住房需求。2024年9月30日起，对于贷款购买住房的居民家庭，我市商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。
2025年3月1日起实施了《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》，①月还款额占家庭收入的比例上限为60%。②最高贷款额度首套房和二套房分别为120万元、80万元。③异地贷款不再设置户籍限制，最低首付款比例与本地贷款一致，调整至首套20%，二套30%，保障性住房15%。④新增不予贷款情形：申请人购买的住房存在除配偶、父母、子女外的其他权利人的；购买单套住房部分产权份额的（所购住房属于共有产权住房的除外）；申请人与父母、配偶、子女之间买卖住房的；离婚一年内，职工与原配偶之间买卖住房的；申请人或配偶未依规缴存公积金，存在以弄虚作假等方式汇（补）缴公积金、调整缴存基数等违法违规情形的；组合贷款公积金贷款本息全部清偿后，就剩余的商业贷款申请商转公贷款的。⑤购买政府认定的绿色建筑商品住宅、购买装配式住宅、特色人才、长期未提取公积金、多孩家庭购买首套住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度。
2025年5月8日，个人住房公积金贷款利率再次下调0.25个百分点。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为不低于2.525%和3.075%。
2025年9月26日起通过公积金业务系统提交审核的贷款，首套房、二套房最高贷款额度为150万元。对缴存人购买配售型保障性住房的，住房公积金最高贷款额度上浮50%，不超过最高贷款额度上限。属于本市相关人才政策规定的人员，可贷额度在计算公式计算额度的基础上最高可上浮20%，但不得超过贷款最高额度，且上浮额度不累加。异地贷款取消户籍限制，全国范围内缴存公积金的职工均可在东莞申请贷款，无需本地户籍，最低首付款比例与本地贷款一致。申请人可通过全国住房公积金公共服务小程序在线授权查询缴存信息，无需提供纸质证明。养育二孩及以上的家庭购买首套住房时，可贷额度在计算公式基础上最高上浮20%。灵活就业人员连续缴存6个月后，购买首套、二套住房最高可贷120万元、80万元，与在职职工享受同等贷款权益。居民家庭在申请个人住房贷款购买新建商品住房时，在拟购房屋所在地镇街（园区）名下无住房的，可按首套住房认定（公积金贷款需同时满足全国范围内未使用过公积金贷款）。
（3）限售政策
东莞市住房和城乡建设局2024年9月30日发布的《关于调整我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，东莞取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），商品住房取得不动产权登记证书后，可上市交易。
（4）住房限价政策
2024年5月24日，《通知》明确优化商品住房价格备案，房地产企业可根据市场供需变化以及项目实际情况，分批次申请办理新建商品住房预售许可或现售备案，并自行申报销售价格。网签合同价格可下浮的幅度以及未售出房源调整申报价格的方式按原规定执行，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满30天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），下浮幅度不限。
（5）税费政策
2021年11月1日,①个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%,个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的,按相关税收政策规定执行。②个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。
2023年5月14日,将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。
2024年12月1日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。
2025年12月31日发布《财政部税务总局公告2025年第17号》，规定自2026年1月1日起，个人(不含个体工商户中的一般纳税人)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
（6）其他相关政策
①个税延续换购退税优惠：2025年个税延续换购退税优惠，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购房住房金额小于现主导转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。②大规模筹建保障性租赁住房：2025年计划新增保障性租赁住房1.5万套，户型以70平方米以下为主。公共租赁住房分配0.3万套，租赁补贴覆盖0.15万户。用足用好收购存量商品房政策，坚持以需定购，积极探索利用专项债、保障性住房再贷款等多渠道资金收购存量商品房用作保障性住房、安置房，改善市场供应。2025年全市计划供应保障性住房用地7.91公顷。③有序推进城市更新：做好《东莞市城中村改造条例》的宣贯实施，完善征拆补偿标准等政策机制。加快实施40个拆除新建项目，扎实推进36个整治提升项目，开工20个老旧小区改造项目。④2025年9月25日正式公布《关于进一步优化房地产政策措施的通知》2024年5月24日，东莞市住建局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》，从优化土地供应管理、提高住宅建设品质、优化销售管理、强化金融支持、减轻企业负担、降低购房成本、营造良好市场环境、完善住房供应体系等维度，提出了优化措施：实施购房补贴政策、优化个人住房贷款首套房认定标准、加大住房公积金支持力度、合理供应房地产用地、支持存量商业办公用房业态功能合理转换、优化房地产项目行政审批服务 。
小结：2025年东莞以房地产市场“止跌回稳”为核心，全面松绑限购限售、优化限价，降商贷首付至15%，升级公积金（提额、降息、取消异地户籍限制），扩容契税优惠、推行购房补贴，加码保障房与城市更新；2026年将延续利好，精准优化政策、定向发力去库存与产业联动，同步做好风险防控，推动市场稳健回暖。
三、东莞市土地市场分析
1、土地供应分析
从供应来看,2025年全年,东莞土地市场供应128宗,较2024年减少15宗,占地面积达284.23万平方米,环比下降43.90%。2025年土地供应面积延续近九年低位水平,较2024年供应量锐减。从用途分类来看,其中98宗传统工业仓储用地,占地面积213.01万平方米；13宗其他公共管理类用地,占地面积32.33万平方米；8宗商业金融用地,占地面积14.57万平方米；6宗城镇住宅用地,占地面积20.70万平方米；3宗新型产业用地,占地面积3.62万平方米；供应结构仍以工矿仓储用地占主力地位。
2、土地成交分析
2025年,东莞土地成交124宗,较2024年减少16宗；土地市场年度成交量为278.94平方米,同比下降43.59%。从土地成交面积来看,其中96宗传统工业仓储用地占主导,合计占地面积209.49万平方米,占总成交量的75%,土地地面地价集中在1500-2000元/㎡区间,揽金26.03亿元；其次6宗城镇住宅用地累计成合计占地面积20.70万平方米,占总成交量的7%,人才房用地及安置房用地土地整体楼面地价约6000-8000元/㎡，滨海湾新区交椅湾宗地楼面价约14800元/㎡，东莞市松山湖康庄路东侧宗地楼面价约21600元/㎡,揽金49.26亿元；6宗商业金融用地,占地面积12.80万平方米,占总成交量的5%,土地整体楼面地价约3700-4200元/㎡,揽金7.06亿元；3宗新型工业用地,占地面积3.62万平方米,占总成交量的5%,土地楼面地价区间550-770元/㎡；2025年全年土拍总成交金额约90.26亿元,金额较去年上浮1.08%。
3、土地市场小结
2025年东莞土地市场呈现“量缩价稳、结构分化的态势，仍处调整周期，政策端延续宽松导向，9月出台“莞六条”等新政，细化房地联动供地机制、激活住房需求；全年土地供应和成交量，均同比下降超43%，延续近九年低位。供应与成交均以传统工业仓储用地为主力（成交占比75%），区域分化严重，核心区域（松山湖、滨海湾新区）楼面地价偏高，揽金49.26亿元成金额贡献主力，总体而言市场处于调整阶段，房企拿地更趋理性精准，结构性矛盾仍存。
四、东莞市住宅房地产市场分析
1、一手住宅市场分析
（1）供应分析
东莞市2025年商品房新增38426套，同比下降39.96%，新增供应面积317.90万平方米，同比下降18.81%。其中住宅新增12507套，同比下降44.88%，新增住宅面积147.76万平方米，同比下降40.51%。对比去年，东莞住宅供应锐减。各月供应波动明显：1-2月供应处于上半年较高水平，3月大幅回落至上半年低位，4-6月整体平稳；下半年7月回升、8月降至低位，9月形成供应小高峰，10月断崖式回落至全年最低，11月略有回升后12月再回落，且下半年波动大于上半年；区片分布上，主城区和滨海湾新区高品质项目供应增加、受市场关注，周边区域推新放缓，市场呈现明显分化态势。
（2）成交分析
2025年东莞商品房成交32286套,成交面积314.23万平方米,同比下降22.56%。其中住宅成交15728套,同比下降38.97%,住宅成交面积179.78万平方米,同比下降38.38%,2025年全年住宅网签均价约22707元/㎡（含别墅）,同比下降11.66%。2025年东莞一手住宅商品房各月成交呈现明显波动，整体受政策、市场需求及季节因素影响较大；上半年1-3月成交逐步升温，3月套数、面积及价格均处于上半年较高水平（1565套、18.77万㎡、25034元），4-6月有所回落且整体平稳，5月套数达上半年峰值（1811套）；下半年7-9月持续回落，9月套数、面积及价格均降至全年低位（864套、10.21万㎡、20468元），10月显著回升，12月套数、面积再达全年峰值（1874套、21.42万㎡）；价格方面整体呈波动走势，3月价格最高、9月及11月价格较低，核心区域房价稳定、非核心区域小幅下滑，宏观经济不确定性及购房者谨慎预期制约市场上扬，整体供略大于求，区域分化显著，核心地段需求旺盛、周边区域去库存压力较大。
2025年各镇街新建商品住宅成交总量、总面积及全年成交均价统计如下表所示：
2025年新建商品住宅成交面积位于前五的镇街为松山湖、凤岗镇、厚街镇、塘厦镇、东城街道。其中松山湖以31.83万㎡的成交面积稳居首位，凤岗镇以13.84万㎡位列第二，厚街镇成交面积为11.65万㎡位居第三。区域分化态势依旧显著，前5镇街占市场份额约43%。东莞市新建商品住宅松山湖片区（53.91万㎡）、城区片区（38.05万㎡）、滨海片区（30.59万㎡）依然是成交的主要区域。受宏观经济环境影响及二手房价格竞争冲击，2025年东莞市新建商品房住宅全年成交16,204套、186.18万平方米，均价22,420元/平方米，整体保持平稳；区域分化加剧，松山湖高新区成交套数和面积居全市首位，南城、东城街道均价稳居前列（均超3.8万元/平方米），滨海湾新区依托规划利好均价达33,937元/平方米，望牛墩镇、麻涌镇均价最低，石排镇、莞城街道成交套数最少，均价超2.5万元/平方米的镇街共6个，其中南城、东城突破4万元/平方米；核心区域优质项目去化顺畅、价格坚挺，非热点片区去货困难，整体楼市处于平稳调整状态，市场观望情绪仍存。
2025年东莞住宅供应量（147.76万平方米）略低于需求量（179.78万平方米）,住宅供求比为0.82,整体呈现供略小于求态势。截止至2025年12月31日,东莞住宅存量面积约446.26万平方米,同比去年下降6.62%,以近十二月的消化速度计算,目前存量的消化周期拉长至为26.35个月,库存去化压力大。
2、二手住宅市场分析
2025年东莞二手房签约面积为339.83万㎡,与2024年的298.52万㎡相比上涨13.84%。2025年东莞二手房签约套数为31621套,与2024年的27246套相比上涨16.06%。2025年东莞二手房成交均价下降至14375元/平方米,与2024年的17363元/平方米同比降幅17.21%。二手房市场整体量增价跌。
2025年东莞市二手住宅市场活跃程度优于一手住宅市场,二手住宅成交占比整个住宅市场超60%以上，成为市场主导力量，但也面临价格下行、区域成交分化等问题。随着市场逐渐挤掉投资泡沫，回归居住属性，未来市场将更加健康、合理。后续市场发展仍将受到政策、经济基本面和市场信心等因素影响，政策的持续优化有望进一步稳定市场，刚需和改善型需求仍将是市场主力。
片区成交套数以城区以8214套,90.24㎡居首位,水乡片区二手房成交量最少；镇街南城街道成交面积最多,松山湖成交价最高。
2025年各镇街二手住宅成交总量、总面积及全年成交均价统计如下表所示：
五、东莞市非住宅房地产市场分析
东莞市2025年一手非住宅新增25,919套,同比下降37.25%,新增非住宅面积170.14万平方米,同比上涨18.84%。
2025年一手非住宅成交套数16558套,同比下降33.78%,一手非住宅成交面积约170.14万平方米,同比上涨17.89%。
2025年二手非住宅成交套数10213套,同比上涨40.67%,二手非住宅成交面积约57.54万平方米,同比上涨38.74%。二手非住宅成交均价下降至10140元/平方米,与2024年的13734元/平方米同比降幅26.17%。2025年全国商业用房房贷首付比例降至30%等优惠政策，有效激活存量市场需求，成为二手非住宅成交量大涨的核心推手。
1、商业市场分析
2025年一手商铺共计供应15.94万㎡，同比下降60.60%；一手商铺共计成交18.13万㎡，同比降低12.49%。成交跌幅远低于供应跌幅，供需关系逐步向平衡靠拢；这一表现源于开发商受存量高企、新商业形态冲击影响主动控供去库存，叠加本地商办政策侧重存量盘活，而需求端也呈现明显的理性分化，松山湖、南城等核心板块的社区底商、TOD配套铺等优质资产仍有支撑，边缘镇街及传统商业街铺需求则持续疲软，整体市场已进入筑底调整阶段，行业发展向“优质资产为王”的结构性方向转变。
2025年商铺项目网签面积排行中,大朗镇和松山湖、厚街镇成交热度最高,本年度商铺成交面积排行首位碧桂园首座,共成交2.1万平米（44套）。
2、写字楼市场分析
2025年写字楼总供应约15.24万㎡，相较于2024年同比上涨72.04%。2025年写字楼总成交约50.14万㎡，同比上涨86.30%。2025 年东莞写字楼市场供需双增，成交增速快于供应增速，以价换量为主，成交增长主要来自核心项目批量网签与企业自用需求释放，核心板块去化较好但边缘区域承压，后续核心区供应增加将加剧市场竞争，预计价格仍将承压。
3、公寓市场分析
2025年东莞公寓市场虽迎商业用房首付降至30%政策利好，带来一定市场提振，但整体仍呈一手低迷、二手及法拍活跃，价租双跌、板块分化显著的特征。核心区南城、松山湖的优质小户型公寓，借政策利好与价格洼地优势成交坚挺，租金回报率亮眼；非核心区则依旧深度调整，价租跌幅明显、库存压力较大。一手公寓受住宅市场分流等因素影响，政策利好释放有限，表现仍疲软，而二手及法拍公寓因价格下探，叠加政策加持迎来入市热潮，长租公寓也凭产品与运营力成为市场亮点。但公寓商业属性对应的交易税费高、无学位等短板仍未解决，制约了市场整体复苏，未来核心区优质资产有望企稳，非核心区仍将以价换量，产品精耕与运营能力仍是公寓项目的核心竞争力。
2025年公寓市场方面,网签面积排行中首位的是塘厦镇的怡安星河世纪,共计成交1.0万平米（249套）。
六、总结与后期展望
1、政策：全面宽松托底，“止跌维稳”为核心
楼市政策方面,推行购房补贴政策、优化个人住房贷款首套房认定标准、公积金提额降息，异地贷款取消户籍限制，叠加税费优惠，重点释放刚需与改善需求。预计2026年延续刚需、改善支持政策，优化供地机制；加大保障房筹建、推进城市更新，落实2026年增值税新政，引导市场理性发展。
2、土地市场
2025年东莞土地供应128宗、成交124宗，占地面积同比均降超43%，延续近九年低位，成交金额微涨1.08%。核心特征的是：工业仓储用地占成交主导（75%），凸显产业导向；住宅用地仅成交6宗，核心区（松山湖、滨海湾）楼面价偏高，非核心区多底价成交；房企拿地聚焦核心优质地块，以国企、央企为主，结构性矛盾突出。2026年预计土地供应小幅回升，聚焦核心区域及产业配套用地；核心区住宅用地竞争加剧，楼面价或小幅上涨，非核心区仍以底价成交，工业用地供应保持高位。
3、商品房市场
一手住宅：供应147.76万㎡、成交179.78万㎡，同比均降超38%，均价22707元/㎡（同比降11.66%），库存消化周期26.35个月。松山湖成交居首，核心区优质项目去化顺畅，边缘镇街去库存压力大，区域价差显著。一手非住宅：成交套数同比降33.78%，面积同比涨17.89%。写字楼供需双增（供应涨72.04%、成交涨86.30%），以价换量为主；商铺主动控供（供应降60.60%），供需趋于平衡；公寓一手低迷，受住宅分流影响明显。2026年预计商品房市场止跌企稳，分化延续。
4、二手房市场
2025年二手房成交套数31621套、面积339.83万㎡，同比分别涨16.06%、13.84%，均价14375元/㎡（同比降17.21%），成交占住宅市场超60%。核心区成交活跃、价格坚挺，非核心区跌幅更大，刚需户型为主力；二手非住宅亦量增价跌，商业首付下调政策激活存量需求，但商业属性短板制约回升。2026年预计二手房市场量稳价企，流动性保持。
5、非住宅市场
商铺：筑底调整，主动控供去库存，核心区优质底商、TOD配套铺成交坚挺；写字楼：供需双增、去化提升，核心区表现优于边缘，后续供应增加将加剧竞争；公寓：一手低迷、二手及法拍活跃，核心区优质小户型坚挺，非核心区价租双跌，商业属性短板突出，长租公寓成亮点。2026年预计非住宅市场存量承压，分化加剧。
（国策东莞分公司 刘洪）
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