等待终有回响！
这些年来，因拆迁补偿成本高、开发周期长、资金沉淀大以及房地产市场调整等带来的资金与承办压力，再加上政策的频繁调整、审批的复杂性、利益协调难度大、市场与金融环境等问题的交织，深圳旧改项目推进非常困难。
有不少旧改项目一搁置，起步时间就是10年；
有不少旧改项目，外墙写上「拆」字多年，如今里面依旧住着人；
有不少旧改项目的业主，从少年等到了中年，从中年等到了两鬓斑白、步履蹒跚；
好在，有的项目不负等待，终于也迎来了新进展。
01.
34个项目15个新进展
福田/南山/罗湖/龙华/宝安…都有
壹地产梳理了深圳34个旧改（含住宅）项目，均有主导企业或申报主体/意向单位，近期15个有新动态/进展，其中有的是已开工，有的是新确认主体，有的公布中标公告，还有的是公布备案名，具体如下。
开工的项目，有停滞超10年的金钻豪园、备受瞩目的南天电力旧改、科技园旁的莱茵花园旧改、分四期开发的大布头城市更新项目、近百万平的宝安黄田金碧旧改、龙华地铁直连的综合体-赖屋山城市更新项目以及龙华中心的国润片区城市更新项目……
项目位置示意图，仅供参考
1⃣️ 福田-南天电力旧改
13年了！南天电力旧改传今年二季度入市。
南天电力旧改传农历新年前已经开工，壹地产3月10日实地探查发现，现场围挡，从围挡的缝隙中可见内部停放着工程车辆，土地也尚未完全平整。
▲壹地产实拍图，3月10日（左右滑动）
南天电力旧改位于香蜜湖街道，最早是被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，而后中间搁置多年，到了2024年12月用地批复公告确定其开发主体为深圳兄弟联合置业有限公司，背后据说“站着”京基，直到2025年年底，项目又迎来“开工”，但前几天现场又没动静了，实在有点迷。
▲项目效果图，仅供参考
根据规划，项目总建面超21万㎡，涵盖住宅、公寓、办公楼、幼儿园等多元业态，其中住宅部分有约4.2万㎡（含保障房），商品房网传将打造建面约180㎡、300㎡的纯住宅大平层，预计约260户，保障房根据公开信息显示有109套，以70㎡的两房为主。
目前周边在售的二手房如安峦公馆、海德园、万科香蜜府以及天健公馆等豪宅，挂牌单价均超15万+/㎡。有消息称项目最快今年二季度就能入市，从目前进度来看有待商榷。不过不管怎么说，福田改善真的可以重点盯，毕竟这个地段新盘太少了！
2⃣️ 南山-莱茵花园旧改
17年了！莱英花园旧改最快年底入市。
粤海街道、华润城旁，历经17年的旧改项目。壹地产1月23日探查时发现，现场紧密围挡，但可清晰听得到“咚咚咚”的声音。据网上最新消息，项目已开挖基坑。
▲壹地产实拍图，1月23日（左右滑动）
莱茵花园旧改2009年就被纳入城市更新范围的旧改范畴，其实施主体——深圳市友盛地产有限公司曾在2024年拿到施工许可证，但中间一度搁置，好在今年年初终于重新动工，开挖基坑！17年的长时间“拉扯”，莱茵花园旧改也将焕发生机。
▲示意图，仅供参考
项目备案名红树别院二期，根据规划，总建面约7.4万㎡，将打造集住宅、公寓、商业、办公等多元业态于一体的综合体。住宅方面，据传可能参考红树别院做大户型产品，网传最快今年底入市，而在《南山区2026年保障房租赁住房项目认定信息表》中，莱英花园城市更新项目有249套保租房，按照这个节奏，这个项目今年大概率会出来，感兴趣的朋友不妨等等。
3⃣️ 宝安-黄田金碧片区旧改
历经6年！黄田金碧片区旧改一期传今年三季度入市。
宝安黄田金碧片区旧改算是 “惊喜王”！现场施工紧锣密鼓进行着，商业地块桩机在作业，02地块的天宸云境府部分已经出地面，整体节奏相对较快。
▲壹地产实拍图&项目效果图，3月9日（左右滑动）
黄田金碧片区城市更新单元早在2020年7月就列入了深圳市宝安区城市更新单元第四批计划，中间搁置了5年，2025年年中确认实施主体——深圳市宏发房地产开发有限公司。
整个黄田金碧片区城市更新单元总建面约73.7万㎡，规划建设21栋高层住宅（含保障房）、2座幼儿园、3栋商业办公楼以及一所54班的九年一贯制学校（在建），传商业有可能是“大仟里”。项目一期在2025年11月获用地批复，率先启动建设，2宗住宅用地均已命名：02地块-天宸云境府、04地块-天宸山境府。
▲天宸云境府平面示意图，底图来源：深圳规自局
天宸云境府近期公布了《建设工程规划许可证》及总平面图，总用地约2.16万㎡、总建面19.21万㎡，其中住宅约11.77万㎡（含保障性住房约4.8万㎡）；由4栋普通商品住房、2栋保障房和1栋幼儿园组成，共1675户（商品房775户+保障性住房900户），网传最快今年三季度入市。
4⃣️ 龙华-深圳国润片区城市更新项目
从2023年至今3年！传国润片区旧改最快5月入市。
龙华的国润片区旧改给力！施工热火朝天。壹地产年前实地踩盘，看到现场围挡，时有泥头车有序进出，内部紧锣密鼓施工中。
▲壹地产实拍图&项目效果图，1月21日（左右滑动）
项目前身是上个世纪90年代的老旧工业区，2023年被纳入《龙华区城市更新单元计划第二批计划》，2025年3月确认实施主体——深圳市泰中置地有限公司（背后是中交城投），而后深圳国润城市更新项目（国润华府一期、二期）在2025年12月底取得《建筑工程施工许可证》。
▲国润华府一二期平面示意图，底图来源：深圳规自局
根据规划，项目总建面约25.24万㎡，涵盖住宅、商业、办公、幼儿园等，其中住宅建面约20.5万㎡（含保租房约5.5万㎡）、1栋一～三单元为住宅，2栋为办公+酒店，采用一次性整体开发模式，由中交城投操盘，名为国润华府，共2075套商品房（含回迁房）、498套公租房。
项目位于龙华超级商圈核心区域，旁边有壹方天地、龙华山姆等商业配套，网传规划建设建面约81-165㎡的改善型住宅产品，最快5月入市。
5⃣️ 龙华-大布头城市更新项目
搁置11年！大布头终于迎来了动工。
龙华松元厦的大布头城市更新项目，同样市场关注度非常高，项目已于1月19日上午正式奠基开工。
▲现场开工图：宸嘉发展深圳公司&项目效果图（左右滑动）
该项目2015年就被纳入更新计划，2016年曾由福晟集团拿下，但后因该房企资金链断裂导致项目一直被搁置，其项目股权基金流转后由国华人寿收购，交由宸嘉发展开发打造。
据悉该项目总建面约99万㎡，采用“保障房与商品住宅先行、回迁安置跟进、品质住宅升级、商业办公压轴”的四期开发战略、预计2029年全面竣工，其住宅部分约50.35万㎡（商品住宅约44.19万㎡），货值超200亿！
6⃣️ 龙华-赖屋山城市更新项目
历时7年！赖屋山城市更新备案名终于定了。
赖屋山城市更新项目就在地铁6号线开-阳台山站地铁口，1月21日壹地产现场看到已经在动工、基坑建设中，近期备案名为云麓花园，申请主体为深圳鸿龙投资有限公司（鸿荣源）。
▲壹地产实拍图&项目效果图，1月21日（左右滑动）
赖屋山城市更新项目始于2019年，随后陆陆续续有施工，但进度非常缓慢。根据城市更新项目审议表，该项目占地约4.69万㎡，总建面约59.6万㎡，其中住宅20.85万㎡（含保障性租赁住房28295㎡），规划9栋主体建筑和1栋幼儿园，其中包含2栋商办楼及保障房。从主要经济指标可以看到，一期（云麓花园）共规划建设1192户（含保障性租赁住房）。
7⃣️ 罗湖-金钻豪园旧改
时隔26年，金钻豪园旧改变身“信悦映翠府”，预计今年3-4季度入市。
金钻豪园旧改目前动工建设中，备案名——信悦映翠府，年前由深圳规自局披露《建设工程规划许可证》，由中信城开联合体主导开发建设。
项目效果图，仅供参考
随着去年中信城开联合体接手，项目动工建设，这个从2010年被列入深圳首批住宅改造名单至今期间因各种原因搁置20余年的旧改项目重获新生。
项目总建面约27万㎡，有4栋60-73层高住宅，1所9班制幼儿园，约1720户，其中商品房约440套，全部3梯4户设计。网传项目计划在2026年3-4季度入市，预计推售1栋1/2单元（商品房），户型可能是建面约117-125㎡，共440套，2029年年底精装交付。
总的来看，这7个项目无论是位于核心区核心板块的项目，还是片区的旧改大盘、片区内首个动工的旧改项目，均为搁置多年又有了新进展，大部分也预计今年入市，总算不负等待。
02.
104个项目1680亿
2026年这10大板块遍地开花
作为一个旧改“大城”，深圳的城市更新体量非常庞大！
截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新计划项目1064个，已通过城市更新专规批复项目761个。（数据来源：合一城市更新）。
前段时间，网传深圳市举办城市更新工作现场推进会会议现场选出104个城市更新项目重点推进，确保完成2026年城市更新领域固定资产投资1680亿元任务目标。
▲网传2026年深圳百个城市更新项目，图源：合一城市更新（上下滑动查看完整名单）
104个项目分布于深圳10区，其中南山最多有19个，其次是宝安和龙华各有15个，罗湖13个，龙岗12个，福田10个，盐田8个，光明、坪山各5个，大鹏最少只有2个，近三分之一迎来开工、立项等新实质性阶段。
重点推进旧改项目分布示意图
在土地资源约束的背景下，深圳旧改布局已然非常宽广，而从近百项目攻坚、近期多个项目有新动态等维度来看，深圳城市更新已全面进入“攻坚提速”阶段。
写在最后。
2026年，深圳旧改还是很有“看头”的。
一方面是，将“城市更新”作为城市发展重要抓手之一的深圳，近期发布新政，为旧改项目“护航”。
3月1日，深圳住建和规自局发布了《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确了自3月16日起，未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房；未完成审批的项目，在满足交通、教育等基础配套的前提下，征求相关部门同意后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定（调降）土地移交率。
这意味着，未来深圳的城市更新项目，不仅通过减少或不建保障性住房进而“换成”更多的商品住房，还可以通过调降土地移交率获得更多的物业空间，或增加可售面积。一定程度上，有利于激活「沉睡」中的旧改项目。
另一方面是，从发展维度来看，城市更新是“十五五”期间的重要发展抓手之一。
先是，去年中办、国办还印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》；
再是，“十五五”规划建议也提出“大力实施城市更新”；
还有3月初，总理在今年的政府工作报告中，提到了“高质量推进城市更新”。
在「官方指导+政策助推」之下，深圳上千个旧改项目迎来了新的转折点。
而今年深圳在1680亿重金砸下、100+项目重点攻坚下，能助推多少个旧改项目入市，会否影响甚至住宅供应结构乃至楼市发展趋势？让我们拭目以待。
注：以上项目信息，为壹地产梳理自网络，部分来自于深圳规自局、@合一城市更新等渠道，仅供参考，具体请以开发商正式公布信息为准。
【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。
【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
热门跟贴