这次房价回调震撼了所有人，很多人心态直接崩溃。
之前谁也没见过这种惨烈。
上海市区是大家最后的信仰，降幅40%的小区也大把的出现。
沧海横流中，浦东次新学区房还是保住了英雄本色，降幅小、成交火。
背后的深层原因，给了我们很多启发。
学区房在网上人人喊打，高兴花园、潍坊新村、鞍山新村等领跌小区天天被鞭尸。
其实还有一些学区房非常保值，大家选择看不见。
互联网时代，大家都只看得到自己愿意相信的。
张江汤臣豪园学区是张江集团中学，天天被骂泡沫大，其实非常保值。
张汤三期成交记录
张汤三期二改三的户型，最贵时单价12.6万，最近成交10.4万，降幅17%。
张汤四期成交记录
张汤四期137平的，最贵时单价13万，现在成交11万，降幅只有15%。
孙桥的华发四季房龄更新，品质更高，降幅却大得多。
117平的降幅41%，107平降幅38%。
华发四季成交记录
很重要的原因就是没学区。
另一个被骂泡沫大的是前滩，前滩华二是新学校，有些人怕有风险。
然而华二前滩成绩很好，前滩三房全上海最保值。
晶耀名邸一期最贵也就17万多，现在16万多。
二线小区晶萃名邸、华唐名邸、中粮前滩、尚峰名邸之前14-16万左右，现在普遍下调1万多。
降幅几乎都在10%左右，最多不超15%。
前滩隔壁的合生前滩一号2021年跟着前滩涨起来，高峰期单价接近前滩三房。
合生前滩一号成交记录
现在回调到8万多，降幅高达38%。
很多人说前滩是个笑话，到底谁是笑话？
合生前滩一号成交记录
肯定有人说不能这么比，前滩是中央活动区，合生前滩一号只是普通地段。
御桥是普通地段吧？之前也是被抨击泡沫大，现在也比合生前滩保值。
靠的就是建平中学地杰校区成绩前三。
万科海上传奇最高到过12万，看似泡沫挺大。
万科海上传奇成交记录
现在剧烈回调，单价8.9万。
降幅27%，依旧比非学区房保值。
万科海上传奇成交记录
北蔡的大华锦绣华城14街区，位置更好，品质更好。
外立面用了干挂石材，万科海上传奇还是涂料。
2022年大华锦绣华城14街区高达12.8万，超过御桥万科。
大华14街区成交记录
最近14街区成交的2楼单价7.1万，9楼大约7.8万。
降幅远远超过万科海上传奇。
中产能够得到的小区，御桥、张江、前滩的学区房浦东降幅最小。
上海哪些房子还要补跌？
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很多人分分钟举出反例。
联洋暴跌40%怎么不说？汤臣豪园三期一房15万降到10万怎么不说？前滩一房暴跌怎么不说？
对，上面这些也是事实。
浦东保值的学区房需要符合几点：
学区顶级、房龄新、三房或大两房。
这几点需要都满足。
联洋房龄老了，对口的进才实验小学+中学成绩也不再是第一梯队。
上面三点有两点不符，立即暴跌。
唐镇曾经也很坚挺，后来建平培德成绩没那么理想，至少达不到一梯队水准，房价就崩掉了。
最近不少朋友生二胎，综合了一下大家体感，生育率下滑后长妇幼等医院孕妇很少了，基本不用排队。
红房子、一妇婴、国妇婴还是人满为患。
学区也类似，二三梯队降价很多，现在溢价也不高了。
顶级的学区还是受到追捧。
静教院成绩闻名上海，对口的海防村单价还能到20万。
如果没有学区，谁会花20万单价买个老破小？
海防村最近成交
27平小户型最贵时22万，现在20万，你能说学区房不保值？
海防村成交记录
上海太大了，生育率下滑后孩子也很多，相比之下优质的资源总是稀缺。
新建的名校很多，分流了二三梯队学校生源。
一梯队的还是撼动不了。
浦东传统学区房建平西+福外，明珠小学，也就是梅园片区和潍坊片区，降幅很大。
是因为这里已经不是最顶级学区，新的浦东三大名校是张江集团、华二前滩、建平地杰。
当然浦东人民对老破小容忍度低一些，民康苑对口建平地杰，降幅也有33%。
比梅园低，又比同片区次新房高。
浦东人民也不喜欢一房，前滩、张江汤臣的一房降幅都比较大。
推高浦东学区房的是外地精英，成绩好、家底厚，看不上老破小或者一房，挂户口挺麻烦的。
或许现在也就这个群体能卷得动浦东学区。
家庭条件一般的，慢慢地就放弃了。
那可以去御桥、前滩投资学区房吗？
不建议。
学区是动态变化的，这几个地方恰好成绩好了，才维持住了高房价。
浦东前三的成绩能维持多久，还不好说。
华二前滩招生时，谁也不知道未来成绩如何。
张集民转公时，很多人也担心成绩下滑。
有人选择了离场，有人选择了押注，现在只能说后者押对了。
押注唐镇的就有些失望，唐镇建平培德并没有达到御桥建平地杰的水平。
学校成绩有一定偶然性，校长、生源、家长都会产生影响。
现在投资最高溢价的学校，未来只能持平或走低，没太大必要。
当然我们也反对另一种声音，说学历没用了，学区房没价值。
看韩国、日本的情况，学历价值越缩水，大家越愿意卷学历。
本科不行就卷硕士，硕士不行就卷博士。
现在贬值的不是学历，而是人力。
有名校加持的人力都不值钱，没名校加持就更完蛋。
而且好的学校带来的不只是成绩，还有圈层、氛围。
孩子的生活习惯、性格、朋友圈，都直接受学校影响。
总不能说这三者也没意义了吧。
互联网与现实一直非常割裂，网上都说学区房没用。
有孩子的家庭买房时，绝大多数还是会考虑学区。
人生阶段不同，心态完全不同。
现在说教育不重要，孩子到了读书阶段，可能也会被迫开始军备竞赛。
环线的不少客户，给孩子补课费用每年都十几万。
你说他们舍不舍得买学区房？
学区被妖魔化后溢价已经很低，除了顶级的几个学校，其他已经回调到合理水平。
至少比补课性价比高。
买学区房是一个非常复杂的体系，要考虑现在成绩、未来成绩、教学风格、入学要求、通勤情况、房屋情况、溢价情况等等。
欢迎大家找环线的咨询师，一次性理清思路。
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