别傻傻还房贷了！很多人不知道：提前还2万，能省下一辆车钱
最近跟几个朋友聊天，发现大家对房贷这事都有点懵。明明每个月按时还款，可一看贷款总额，感觉这钱跟没还似的。有人说提前还贷不划算，有人说有钱赶紧还，各种说法把人整得晕头转向。
其实这事没那么复杂。就在上个月，央行刚刚发布了2024年第一季度货币政策执行报告，里面提到个人住房贷款利率已经降到了3.69%的历史低点。但这里有个坑很多人没注意——存量房贷利率调整有个时间差，新贷款和旧贷款之间的利差可能高达1.5个百分点以上。
拿具体数字说话。根据贝壳研究院最新数据，2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，而2021年高峰期的利率普遍在5.5%以上。这意味着啥？同样是100万的贷款，早两年买房的人每年要多还将近2万块的利息。所以现在的问题不是要不要提前还，而是怎么还才最划算。
政策给了个漏洞，会算账的人都在偷偷用
今年年初，工行、建行这些大行悄悄调整了提前还款的规则。以前提前还款要排队，现在手机银行点几下就行。更重要的是，很多银行对部分提前还款的违约金取消了，尤其是还款满一年以上的。
央行2023年第四季度货币政策报告里专门提到，要"支持商业银行与借款人自主协商变更合同约定"。这话听着官方，翻译成大白话就是：你可以去跟银行谈条件了。我有个亲戚上个月刚操作了一把，贷款还剩42万，提前还了2万，选择缩短还款期限，结果总利息少了2万3，还款年限直接少了1年零8个月。
这里面的门道在于，提前还款有两种方式：一种是减少月供，期限不变；一种是月供基本不变，缩短期限。大多数人图省事选第一种，但会算账的都选第二种。因为缩期省下的利息，是复利计算的结果，比减月供划算得多。
2万块钱的两种用法，差别大到离谱
咱们来算笔细账。假设你2019年买的房，贷款100万，利率5.6%，30年期，现在已经还了5年。这时候你手里正好有2万闲钱，存银行一年定期利息也就300块，买理财撑死了3%的收益。
但如果用这2万提前还贷，选择缩期呢？按上面的条件，总利息能省下差不多2.2万，还款时间缩短1年3个月。相当于你用2万块钱，赚了2.2万的收益，收益率超过100%。这还不算，少还的这一年多时间里，你每个月不用再掏那5000多的月供，现金流压力一下子小了很多。
银保监会2023年发布的《关于进一步规范商业银行互联网贷款业务的通知》里，其实暗示了居民降杠杆的大方向。现在整个经济环境是利率下行周期，保住现金流比什么都重要。提前还贷相当于自己给自己降杠杆，而且是无风险的确定性收益。
操作有讲究，踩对点能再省一笔
这里有个时间节点要注意。每年1月1日是大部分存量房贷的重定价日，银行会根据前一年12月的LPR来调整你的利率。2024年以来，5年期以上LPR已经累计下调了25个基点。如果你在重定价日之前提前还一笔，相当于在新利率基础上又减了本金，双重省钱。
建行2023年年报里披露，个人住房贷款提前还款量同比增长超过20%。这说明什么？嗅觉灵敏的人早就开始行动了。但别盲目跟风，得看自己情况。如果你的贷款已经还了超过一半，尤其是等额本息还款的，前期利息还得差不多了，这时候提前还的意义就不大。反过来，如果刚买房两三年，手里有闲钱又没有好的投资渠道，提前还是最聪明的选择。
还有个骚操作叫"提还缩期再贷"。有人提前还完一套小房子的贷款，然后用这套房做抵押经营贷，利率才3.2%，拿这笔钱去还另一套利率5%以上的房贷。当然这个有门槛，适合自己开公司的，普通人别轻易尝试。
说来说去，钱是自己的，账得算明白。别听那些"房贷是普通人能借到的最便宜的钱"这种过时理论了。那是在房价一直涨的时候成立，现在房价不涨甚至微跌，房贷就是实实在在的负债。能早一天卸掉就早一天轻松。两万块看着不多，但只要用对方法，省下的钱够全家来趟出国游，或者给孩子报个好点的补习班，何乐而不为？
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