观点网 2026年开春，代建的竞争热度丝毫未减。
近日，旭辉建管中标贵州省贵阳市花溪区杨家山一号地块棚户区改造项目全过程建设管理服务，项目委托方为贵阳花溪铭创置业有限公司，隶属贵州林城溪湖生态文旅有限公司。
值得关注的是，该项目业态较为复杂，建设内容包含住宅、商业等业态，配套建设幼儿园及小学，对中标企业能力提出较高要求。
旭辉建管认为，和过去地产开发强调标准化产品、标准化作业不同，代建项目的离散度非常大，需要从委托方的诉求出发找到最佳解题方案。
贵阳落地
花溪区是贵阳市“生态、文旅、科教”三位一体的核心板块，观点新媒体从贵阳市公共资源交易中心获悉，该项目位于贵阳市花溪区田园路与明珠大道交叉口东北部，东接清溪路，西抵田园路，南靠榕筑南溪绿园和阳光花园，北邻贵大南苑和兰馨桂馥花园。
项目总投资约为29.91亿元，标段合同估算价约为15.21亿元，建设总建筑面积约40.42万平方米的商住项目（最终以规划审批建筑面积为准），包含住宅、商业等业态，配套建设幼儿园及小学。
共包含5个地块，用地规划编号为03-07-05、03-07-06、03-07-07、03-07-11、03-07-13A，建设内容主要包括新建住宅、商业、公共服务设施、地下室以及围墙、道路广场、绿化景观、给水、雨污排水、燃气、电力、通讯等工程。
可见，项目业态较为复杂，对中标企业的能力有较高要求。据悉，旭辉建管给自身的定位正是定制化服务专家，总裁刘冰洋曾坦承，现在代建项目操盘难度越来越大，对代建公司的要求也越来越高。
他的感受是，不同地域，不同项目，不同委托方都各有特点。所以，旭辉建管相当于“一盘一策”，针对每个项目都有不同策略，梳理出需求点、风险点、机会点，为委托方提供服务。
该项目将打造区域内首个新规“四代住宅”示范作品。资料显示，旭辉建管在苏州、佛山、西安、太仓浏河、大连等多个城市落地四代宅，很多是当地首个四代宅项目，当中不乏一些非常刚需的市场。
刘冰洋认为，因为有些项目拿地价格高，用传统开发逻辑和传统产品已经无解，经营上根本无法兑现，通过四代宅和一些低密产品，能够去做经营解题。
代建解题
即便房地产行业增速放缓，仍有部分代建企业保持着扩张态势。
从2021年进入代建赛道开始，旭辉建管至2024年仍处于迅速拓展阶段，2024年下半年则从以往注重规模到注重“有质量的签约”。
“我们一直强调，代建一定是深耕型的业务，在重点地区、城市深耕，形成规模优势、品牌优势，才能够有更好的效益以及长期发展的空间。”刘冰洋曾如此表示。
今年1月召开的旭辉建管年度工作会议上，刘冰洋指出：“当前行业正处于深度调整的关键阶段，代建赛道门槛持续抬高，市场竞争更趋白热化。唯有主动识变求变、前瞻储备资源，方能抢占发展先机。”
“价值兑现”是刘冰洋认为的代建行业底层逻辑，即通过专业化能力帮项目“解题”：“只有这样，才能让代建行业真正能够长期地发展下去。”
值得关注的是，业务规模快之外，旭辉建管的业态也在不断变多，包括商业、产业园区等。
贵阳花溪区项目即是包含住宅、商业、学校、康养产业的复合地块，代建方需要的不仅仅是盖房子的能力，更是资源整合与业态协同的“解题”能力。
贵阳项目委托方为贵阳花溪铭创置业有限公司，是一家国有企业平台公司。在地方国企成为拿地主力的当下，这种“政府平台+市场化专业能力”模式，成为旭辉建管业务拓展的突破口。
截至2025年末，该公司在管项目超270个，总建筑面积逾4200万平方米，全年新增项目79个。更细化来看，政府及国企代建占比攀升至56%，复委项目占比达25%，2025年全年销售额突破100亿元。
旭辉建管背后自然也离不开旭辉集团的支持——而在2025年底完成境内外债务重组后，旭辉集团整体战略正转向“轻资产、低负债、高质量”的发展模式。
这一背景下，旭辉建管作为轻资产平台的战略地位日益凸显，成为旭辉“二次创业”的核心增长极，通过输出品牌、管理和产品力赚取服务费。
据了解，2025年末，旭辉启动了新一轮组织架构与人员调整，重资产调整主线为区域合并、聚焦核心，包括撤销东南、华南等区域集团及多个城市公司；新组建华东、华南两大事业部，华东区域事业部覆盖上海、浙江、江苏、福建、安徽、江西，华南区域事业部覆盖广东、湖南、湖北、广西、海南。
轻资产业务则进行独立化细分运营，撤销建管苏皖区域、建管东南区域、建管上海区域等区域，并分别组建成立建管苏南公司、建管上海公司、建管浙江公司、建管安徽公司、建管苏北公司、建管广东公司。
两条业务线的调整，便是旭辉转型的真实体现。
调整后，旭辉建管正式确立二级管控体系，新成立的六家建管二级公司，“一把手”分别是苏南公司沙欢、浙江公司贲宇、上海公司张杰伟、广东公司李业宏、安徽公司唐松和苏北公司王正。
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