文/初晨

2025年，中国房地产行业正处于新旧模式转换的关键节点，在深度调整态势下，“规模至上”的粗放增长时代落幕，“品质与运营并重”成为行业高质量发展的核心主线。

3月16日，招商蛇口发布2025年年报，并于3月17日召开业绩发布会。

在业绩会上，招商蛇口董事长朱文凯表示，招商蛇口将以“稳固行业五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商”为战略目标，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三大业务板块，通过“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，奋力推动高质量发展。在业绩会上，招商蛇口董事长朱文凯提到。

截至2025年底，招商蛇口资产总额达8354.12亿元，业务覆盖全球逾百个城市，品牌价值稳居行业TOP4，用实力诠释了“韧性向前、行稳致远”的发展底色。

战略转型现成效，轻资产业务迎来实质性进展

早在2021年，招商蛇口前瞻性提出“三个转变”战略，即由开发为主向开发与经营并重、由重资产为主向轻重资产结合、由同质化竞争向差异化发展转变。

经过4年稳步发展，该战略已初见成效。轻资产业务从“布局探索”迈入“实质性发展”阶段，代建、资产运营、物业服务三大板块齐头并进，成为公司穿越行业周期的重要支撑。

代建业务作为轻资产转型核心抓手，凭借专业能力实现快速突破。

2024年3月，招商蛇口设立专业代建平台招商建管，统筹推进业务布局；2025年，公司新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元，规模稳步扩大。

长期来看，自2010年以来，公司累计承接代建项目超620个，规模突破3500万平方米，覆盖九大业态，新签约规模、综合实力及产品力稳居行业TOP10，成为轻资产运营重要增长极。

在代建业务跑出加速度的同时，招商蛇口资产运营板块同样稳步发力，与代建业务形成协同共进的良好格局。

资产运营业务在精细化运营与资本运作双重驱动下稳健增长。2025年，公司管理范围内持有物业全口径收入达76.3亿元，同比上涨2.2%，增长源于核心资产精耕细作。

报告期内，新入市29个持有物业项目（总建面177万平方米），聚焦核心城市核心业态；新增轻资产管理面积约82.8万平方米，覆盖多座核心城市，运营模式成熟度持续提升。

资产盘活方面，公司发挥产融优势，通过公募REITs打通存量资产全生命周期通道，2025年启动博时蛇口产园REIT第二次扩募，进一步释放存量价值。

此外，产业园布局18个核心一二线城市，在营面积312万平方米，开业三年以上项目出租率达88%；公寓布局21个城市，已开业房源4.2万间，开业1年以上精品公寓出租率达93%，稳居行业领先。

物业服务板块实现量质齐升，旗下招商积余为核心平台，2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%。剔除衡阳中航项目一次性影响后，归母净利润同比增长8.3%，整体表现稳健。

截至报告期末，招商积余在管项目2473个，管理面积3.77亿平方米；第三方新签合同额41.69亿元，同比增长13%，其中市场化住宅领域新签合同额同比增长60%，非住宅赛道持续发力，品牌影响力不断提升，荣获多项行业荣誉。

在业绩会上，招商蛇口管理层还提到了招商蛇口拥有的核心优势：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰坚定的战略和执行；三是稳健的财务管控；四是全链条的综合开发能力。

构建“开发+运营+服务”生态，筑牢高质量发展根基

如果说轻资产业务是招商蛇口转型的“突破口”，那么“开发+运营+服务”三位一体的生态，则是其长期高质量发展的压舱石。

2025年，招商蛇口通过坚持“做优开发、做强运营、做大服务”，三大业务协同发力，形成相互支撑的良性生态，在行业调整期稳固头部地位。

其中，开发业务作为生态根基，通过坚守“精准投资、产品升级”策略，逆市展现强劲韧性。

2025年房地产市场持续调整，招商蛇口实现签约销售金额1960.09亿元、销售面积716.12万平方米，行业排名升至第四，稳居前五。

投资上严守纪律，全年获取43宗地块，总地价938亿元，“核心10城”投资占比近90%，一线城市占比63%，斩获成都、深圳前海等优质地块，储备充足增长资源。

在投资布局稳扎稳打的基础上，招商蛇口以产品力为硬核引擎，持续升级品质标杆，以更高标准的产品兑现市场信心。

过去一年招商蛇口的产品力也在持续升级，围绕“玺系”“天青系”等四大产品系打造全层级矩阵，编制涵盖7大维度、28个场景、485项技术细节的《招商蛇口好房子品质标准》并在20余个标杆项目落地。

在不少城市也取得了不错成绩。其中，上海、成都等20余个新作首开去化超预期，15个项目入围全国年度榜单，公司位列房企产品力TOP4；在10个核心城市销售排名前三，在30个重点城市中15个进入TOP5，深耕效应显著释放。

从精准的土地储备到高标准的产品交付，招商蛇口完成了从资产源头到品质终端的闭环，这也为其多元化的运营版图铺平了道路。

运营业务是生态“增长引擎”，业态丰富且与开发高度协同。集中商业推行“X+商业”战略，南京玄武花园城首店占比超50%，杭州城北花园城开业3天客流65万；写字楼运营收入12.2亿元，租赁成交超33万平方米；招商会展全年展览面积超700万平方米，杭州大会展中心顺利开局；招商邮轮服务旅客419.8万人次，低空经济稳步推进。多元运营业务带来稳定现金流，提升片区价值，为开发业务赋予品牌溢价。

而在服务端，招商积余以“服务延伸+场景创新”布局到家服务、房产经纪等高粘性赛道。非住宅领域，航空、高校、IFM等优势赛道合同额大幅增长，专业壁垒加固；住宅领域市场化拓展提速，品牌影响力持续外溢，为开发、运营筑牢客户基础。

可以说，开发、运营、服务三大板块协同发力，共同构筑起招商蛇口稳健的业务底盘，而这一良性生态的持续运转，更离不开健康的财务基本面作为坚实后盾。

在财务层面，截至2025年末，招商经营活动现金流量净额96.93亿元，货币资金余额861.27亿元，“三道红线”保持绿档，120亿元存量永续债清零，综合资金成本降至2.74%，处于行业领先水平。充足现金流与健康债务结构，为生态完善提供坚实保障。

行业调整期正是转型攻坚期。招商蛇口2025年业绩彰显战略决心与成效，轻资产多点突破，“开发+运营+服务”生态成型。

面向“十五五”，招商蛇口将紧抓精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活四大抓手提质增效。依托央企优势与清晰战略，招商蛇口将以更具韧性、更可持续的发展模式，在行业高质量发展赛道上持续领跑。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）