北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和老婆在2017年在石景山买了一套老破小，几乎买在了最高位，到今天算上利息赔了上百万。有想法索性止损，卖掉后能套现200多万，然后再添200万，继续贷款200万，买在海淀。因为我们在公主坟上班，如果买在紫竹桥或定慧寺一带的话会更近一些。
但目前一是考虑到学区溢价问题，而我们孩子在老家上中学，用不到北京的学位，这样看是不是买海淀就不合适了？但第二又看您说能买到不带溢价的学区房，请问是内部房源吗？我们可以买吗？
A：
1、哪儿有内部房源啊，都是公开的。我说的所谓不带溢价的，是指跌幅过大，从数值计算上已经把溢价跌的差不多了的，也就可以看作不带溢价。
这就跟股票似的，每次熊市时都有超跌的，甚至跌到分红都比银行存款利息高了，那这就属于没有任何溢价的了。买入的话虽然也不能保证完全不再跌，但毕竟是有支撑，而且市场回暖的时候或许升幅更大。
2、用黄金打个比方吧。大概是2013年的时候金价暴跌，把那些前期抄底的大妈们都给套进去了。但也有人分析了，说是通过计算全球黄金采矿的成本，折合人民币基本都是2/300块钱。那既然跌到200多了，理论上溢价已经跌没了，此时买入风险最低，就因为有成本在做支撑。
房子也是这道理，海淀理论上所有普宅都有溢价。但经过这两年多的下跌，有的租金收益率已经接近北京平均值了，那就可以看作没溢价或很低了，此时买入至少风险小。
3、看的每套房都算算账，尽量买租售比数值低的就行，意味着居住的性价比高+保值风险低。
仅供参考。
二
Q:
我之所以想买丰台的新房是因为没有合适的二手房，以总部基地周边来说，次新房不是豪宅就是回迁房，小户型的只有公寓，所有人都不建议买，所以我只能考虑****了。
我是这么考虑的，虽然地段是两区交界，但所有板块都是逐步发展的，比如回龙观就是两区交界，现在的配套发展的非常齐全了。而且总部基地也在扩大规划，只要地铁一南延，就应该加速发展了。
A：
1、那这就看您的判断吧，我说的只是自己的观点，是否采纳无所谓，不用跟我探讨了。
2、不过多说一句，回龙观的项目级别在当年很高，也就是受重视程度高，所以小区和配套才建设的快。甚至就因为回龙观等经适房的规划建设，专门从哈尔滨调来了以开发保障房为政绩的汪副市长，这能说明重视程度了吧？
而且在回天的建设之中，北京的书记市长都去过好几次，总理都视察过，其他的两区交界哪个有这种重视程度？甚至后来汪市长升任住建部长了，最大的成绩就是这些经适房。
而且还有一点，北京已经过了快速扩张的阶段了，可四环五环的圈子却已经很大，沿线的新区板块几十个。但各区的资金和精力都是有限的，谁也说不好哪个能发展更快，我只能说高立庄这种地段儿的排名不靠前。
3、最后一点，两区交界一般来说都是靠外围的郊区更重视，目的是吸引市区的来买房。而靠内的很少有着急的，人家犯不上。典型的就是通州和燕郊，燕郊这边高楼林立，通州却一直荒凉。
而您看的****是丰台这边的，是否会配合大兴来共同发展就未必了，我认为难度非常大，否则以五环边的地段或许早就开发了。
4、总之就这情况吧，只是我的观点而已。另外地铁南延还是规划，什么时候通车不知道，未必会很快。
仅供参考。
三
Q:
我们北漂儿夫妻，无京户，我在木樨地上班，媳妇在大红门。现在孩子要上学了所以想买房，我考虑是必须离一个人近，这样便于将来照顾孩子和上学接送。现在我们在六里桥租房，买的话想在南四环或五环内，有推荐的吗？
Ps：预算怎么说呢，还没定，主要是我们结婚时老家买房了，当时160买的，60万贷款，现在卖的话也就拿回不到40万了，还搭上小20万装修，所以没想好卖不卖。我想是涨回来再卖，这样首付能有200万左右，否则100多万有点少。
A：
11、在南四环买房不难，但您这指望着老家的房价涨回来再买，那万一北京涨的更早+更多呢，您怎么应对？
2、而且算个账吧，您贷款60万，现在应该还剩50万左右了吧？可这套房卖掉+还贷款之后还剩40万，那就是跌到了90万左右，跌幅在40%以上，是这情况吗？
那如果跌幅是40%，要想从90万涨回160万，甚至加上装修涨到170多万，那就不是涨回40%了，而是80%，您觉得可能性大吗？如果您老家的涨幅都80%，北京得是什么情况？
所以考虑好吧，尽量务实。而且房子是用来住的，在哪里工作生活就买哪里的房子。
3、总之我没什么建议，您既然已经大致选好了板块，那就做预算吧，这外人帮不上忙，没有预算的话也不太好聊房子。
仅供参考。
四
Q:
我想置换房子，用通州半壁店大方居的两居，换东城的，因为我家本来就是东城的。但问题是我现在的房子只能卖200多万，250万吧，而东城我想买龙体的，稍微差不多的都是600多万。
我算了算溢价，当时我们买大方居时一万多，光明楼的三万多，现在我们这两万多，光明楼的都小10万，溢价是不是太高了？值吗？
A：
1、您不是拆迁户啊，是后来按商品房价格买的大方居吗？那现在换回东城就不好聊值不值了。
或者说拆迁的还行，当时大方居限价4800，现在按2.5万也5倍以上。而当时光明楼一带的商品房2万左右吧，到现在还没涨到5倍呢。所以当年的拆迁户换东城肯定算值，后买的就只能自己判断值不值了。
2、现在东城的平均溢价率25%吧，600多万里有不到200万的学区价值，这值不值的也得自己判断。用上了学位+成绩好=值，没用上学位vs成绩不太好，那就不算太值了，没发挥出最大价值。
3、总之我也不敢说值不值，只是列出这些供参考，看您家自己的具体情况吧。
仅供参考。
五
Q:
首房首贷，首付200w，年入50w，月供1.5w左右组合贷。想买个四环内中上学区的两居电梯房，兼顾自住和保值，板楼南北通透，您推荐哪里？我工作在王府井，所以哪个方向都能接受。
A：
1、方向您能接受，但您的预算未必接受啊。月供1.5对应300万左右贷款，那就是总价500万左右的。
南北通透的电梯板楼两居基本都得80多平起步，那单价就是在6万左右。这价位的房子不难买，但您要求的是“中上学区”，那基本只有东西海朝了，可四环内哪儿有这么便宜的学区房啊？
2、我建议要不再做一下预算吧，适当提高一些贷款，再加200万以上差不多。但您又是年入50，月入4万，一半用作月供是2万块钱，对应400万左右贷款，不太好办吧。
3、总之，您的要求偏高了，这种房在四环内至少7/800万，因为学区溢价就占了不小的部分，一般都在20%以上。所以也考虑好吧，假定是买了套500万的学区房，那得到的居住体验却是不到400万的，能接受吗？这部分溢价在用上学位的时候就是值，用不上就不太值了，还增加了保值风险。考虑好吧。
仅供参考。
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