昨天，克而瑞发布了2025年度代建排行榜，涛哥看了下名单，竟然发现了一个令人意外的名字——
新城建管，竟赫然位列代建行业第八
要知道，这两年地产行业的各类榜单，几乎都被央国企给霸榜，民营房企渐渐消声匿迹。
新城这一次，在众多央国企纷纷布局的代建赛道拿下第八，排名又进步一位，确实挺令人惊讶的。
不过仔细一想，又觉得不意外。因为在涛哥看来，过去一年新城一直在“闷声干大事”——
从组织变革、到连续发债、到代建获奖，当别人还在愁“活下去”的时候，新城似乎已经找到了新的方向。
今天涛哥就聊聊，这家仍在坚守的民营房企，最近到底在忙什么。
1
先说建管这件事。涛哥之前写过，去年新城做了一波大动作：
建管一拆为二，设立万嘉和宏图两家公司，由两位新城老将分别挂帅，搞内部竞赛。
当时涛哥就说，这种"组织裂变"在地产圈非常少见，通常只有扩张期才会做。别人在收缩，新城在裂变，说明建管业务确实跑出来了。
最新的数据也验证了这一点。2025年全年，新城建管新增签约面积达到1061万平方米，同比增幅超50%，远超行业平均水平。累计管理项目超155个，总建筑面积超2600万平方米，已基本实现全国化布局。
更关键的是，新城建管最大的差异化优势在于"商住协同"。
背靠吾悦广场这个商业IP，新城建管在商业综合体代建领域几乎没有对手——目前在管项目中商业综合体占比接近一半，这是绝大多数代建企业做不到的。
涛哥在新城官微看到，他们最近在新疆阿克苏签了一个大项目：融合"购物中心+特色街区+生态住宅"的文商旅居综合体。能够在南疆做这种大型综合体代建，新城建管的拓展能力真的非常惊人。
在涛哥看来，建管已经不再是新城的"副业"，而是正在成为第三条增长曲线，与商管、地产形成三足鼎立之势。
这也代表了，新城在本来就已经领先的双轮驱动基础上，又有了新的增长极。
2
聊完建管，再来说说新城的融资。
今年2月，新城环球成功发行3.55亿美元优先担保票据，期限3年。这是2026年开年以来民营房企的首单境外债。
加上2025年6月的3亿美元高级无抵押债券（近三年民营房企首单）、去年9月的1.6亿美元优先担保票据，新城已经累计完成三笔美元债发行。
在房企普遍失去美元债融资能力的今天，新城竟然能连发三次美元债，这一点真的太牛了。要知道，现在民营房企的境外融资渠道基本是"冻结"的。
据中指研究院数据，2025年全年房企海外债发行规模仅161.45亿元人民币，占总融资规模的2.7%，发行主体绝大多数是华润、越秀等央国企。民营房企几乎没有。
在这样的背景下，新城能连续发三笔美元债，这件事本身就是巨大的胜利。
你可以想象一下：当一条河流几乎完全断流的时候，你还能从里面取水，说明什么？说明新城掌握的是别人没有的“信用通道”。
涛哥一个做金融的朋友说：“90%的民营房企连上谈判桌的资格都没有，新城能发出来，说明国际资本市场仍然认可它。”
当然，新城美元债的票息确实不低，但如果你理解其中的财务逻辑，就会发现这背后其实是一套非常清醒的"主动管理"策略。
以今年2月这笔3.55亿美元债为例，发行所得主要用于购买要约——也就是回购即将到期的旧债。
这意味着，新城不是被动地等着债务到期，而是主动出手，提前把短期到期压力转化为三年期的中长期负债，让财务结构更加从容。
用一个比喻来说，这叫"以时间换空间"——虽然票面利率较国内贷款高了些，但避免了债务集中到期的风险，这笔账其实是划算的。
而且不止美元债。涛哥看了一下新城2025年以来的融资动作，可以说是一套非常完整的"组合拳"——
境内方面，2025年先后发行三笔中期票据，合计36.5亿元，全部获得中债增全额担保和双AAA评级，票面利率保持较低水平，8月那笔10亿中票利率仅2.68%，认购倍数2.28倍。
境外方面，三笔美元债累计超过8亿美元，持续打通境外融资通道。
此外，去年11月新城还发行了以上海青浦吾悦广场为底层资产的持有型不动产ABS，规模6.16亿元，创全国消费类持有型ABS、A股民企持有型ABS"双首单"纪录。
中票、美元债、ABS……境内外双轨并行，多种工具灵活运用，不得不说新城的财务团队对债务的主动管理能力非常强。
涛哥觉得，市场有时候对民营房企存在一种思维惯性：只要你发债，就觉得你缺钱。但换个角度想，一家真正缺钱的公司，现在根本发不出债来。
3
新城敢频繁出手，底气在哪里？答案很简单：吾悦广场。
涛哥之前也说过：吾悦广场是新城最硬核的"压舱石"。但每次看到最新数据，还是会觉得这块业务的韧性超出预期。
2025年全年，新城商业运营总收入同比增长10%达到140.9亿元；商业运营毛利率超过70%；吾悦广场出租率多年维持在95%以上。
截至2026年2月末，新城已在全国142个城市布局208座吾悦广场，开业及委托管理在营178座，开业数量稳居中国上市公司首位。
广发证券近期在研报中指出，新城商业运营毛利率维持70%以上水平，资产运营表现突出，公司盈利主动轮切换，长期价值重估空间大。
要知道，国际投资者买债看什么？看你有没有稳定的现金流来还钱。吾悦广场每年140多亿的商业收入、超70%的毛利率、接近98%的出租率——这就是新城的底气。
市场愿意为新城提供融资，本质上是对这些底层资产的看好。看到资产变现能力和抗周期韧性的投资者，才会愿意掏出真金白银给它。
事实上，穆迪去年已经将新城发展的评级展望上调至正面，摩根士丹利也将新城控股评级上调至"超配"，目标价上调25%至19.7元。这些国际机构用行动给出了自己的判断。
4
最近，新城还有件有意思的事。
新城控股近日发公告：董事吕小平先生辞职。据悉吕小平是新城的老领导，这次离任属于65岁到龄退休。
"到龄退休"四个字，在今天的民营房企里，听起来几乎像一个奢侈品。
这两年多少房企的高管是"被优化"的、是因分歧离任的、或是公司都没了不得不走的。
能在一家民营房企从年轻干到退休，平稳交接体面告别，这件事本身就挺说明问题的。
翻看新城的核心团队，建管和地产区域的负责人几乎都是在新城服务十年以上的老将。
在行业裁员潮蔓延的当下，新城甚至还提出了"三年千人"管培生校招计划。
这让涛哥想到新城一直在说的"骆驼精神"——不追求跑得最快，但一定走得最远。骆驼穿越沙漠靠的不是爆发力，而是耐力、储备和对方向的判断。
董事长王晓松在今年开年致辞中给出了八个字方针："深耕厚植，守正创新"。
不折腾、不冒进，但也绝不躺平。一笔一笔还债，一座一座开商场，一个一个交房子，一步一步重建信用。
事实上这几年王晓松一直在强调：安全。他在股东大会上说：
"公司仍处于穿越周期过程中，信用恢复是有代价的，通过时间把代价逐步减少。"
新城已经连续7年实现经营性现金流为正，坚持"零违约"记录，2025年全年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，同时持续主动压降融资余额，几乎已没有暴雷的风险。
在地产行业至暗时刻，有的企业选择了豪赌，有的选择了躺平，而新城选了最笨也最扎实的方式——像骆驼一样，一步一个脚印走向下一个绿洲。
这大概就是这家公司最让人意外的地方，也是目前多数民营房企都做不到的。
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