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春江水暖鸭先知。
房子好不好卖，市场有没有回暖，中介们先知道。
就在前几天，我那个之前被房地产中介轰炸天、后来好久都不响的手机号，最近竟然频繁接到中介买房电话。
“龙华中心大三房首付只需要10万的新房有考虑吗......”这套话术好像是10多年前我在深圳链家做新房开发时，刚入职门店经理教我的“开场法宝”，没想到十几年过去了，深圳楼市的人，换了一茬又一茬，打电话的开场白竟然还没变。
那会儿的楼市是真的火热，有点闲钱的打工人挤破脑袋想上车深圳，但是由于政策原因，很多人被拦在门外，于是东莞和惠州就收留了他们。
每周末一车一车的看房客，随着中介们驰骋在外环高速，到了高速路口竟然需要排队出去，如今想想，实在是魔幻。
房地产高歌猛进的时候，谁都没有料到，日后的调整会将整个市场拉成一条大阴线，而且这一持续，竟然就是好几年。
当然了，对于老百姓来说，涨了10多年的楼市，才跌不到三年就开始反弹，确实不达预期。
但是，从另一个层面来看，楼市的复苏未必是坏事，毕竟截至目前，依然没有哪一个行业能够取代楼市，撑起经济发展的一片天。
尤其是今年，楼市一季度的走势，直接超出了所有人的预料，谁都没想到，所谓的“开门红”，竟然来得这么猛、走得这么稳。
有人说是触底反弹，也有人担心是昙花一现，但无论怎么说，在个别城市，打工人已经开始跑步进入楼市，而中介们也开始忙碌起来。
一、中介的“战斗”，从周一就开始了
离周五上班时间还有半个小时，某中介商圈经理就早早的过来给销售们开会了。
先是拿出最近深圳楼市的成交数据，接着让每个人指定周末带看目标，散会之前又让大家将各自的蓄客目标写在办公区前面的那张白板上。
搁以前，白板很少有人在意，毕竟惨淡行情下，有人愿意蹲守在店里，继续“深耕”房地产行业就不错了，哪还能强制去要求呢？
门店经理隔三差五的带着组员们出去玩，给大家打气，到明星门店取经，给大家画饼，告诉大家，行情就要来了。
在房地产中介行业，“半年不开单、开单管半年”绝对不是玩笑话，一套500万的房子，如果确实不好卖，开发商甚至能给到5个点的佣金，然后还会有各种其他奖励，比如现金奖、苹果手机、电脑，甚至只要待客户上门看房，就有几百块的现金奖。
所以，如果能搞定一个客户卖出去一套房，零零散散的佣金加在一起就有30万，即使是扣除上级领导和同事们的的分佣，个人到手也有十几万。
这笔钱可不只是吃半年，在淡季几乎一年无忧了。
如果是旺季，即使是佣金只有3%，如果一年能卖出去5套房子，其实收入也很可观，再加上二手房有维护、钥匙、带看等分佣提成，做得好的明星中介，年入百万不是梦。
但前提是，得有客户。
所以，销售们为了提高成交几率，周末到来之前就会疯狂摇电话，甚至周一就开始邀约，将潜在买房群体邀出来。
只要能约出来，就成功了一半。
二、看似陪你看房，实则全是“门道”
约出来是最难的事，但又是最简单的事情。
现在的人都很忙，能牺牲周末和中介一起去看房子，基本上就是准客户，所以，把客户约出来很难。
但是约出来，能不能让客户继续下去，作对比、最后下决定买房，或者说和你成交而不是和别人，这就很考验能力了。
全程服侍好自己的客户，甚至很多中介销售会提前到客户家门口等着，然后自己开车或者租车把客户带到目标楼盘。
新房的话，信息会比较透明，一般客户都会有自己的想法，会提前查好资料，甚至自己就去了楼盘。虽然中介们都说，自己手上有内部折扣价，但大家都知道，羊毛出在羊身上，所谓的内部折扣价，要么佣金给到中介，要么优惠给到客户。
但是二手房，就大有文章了。
一般二手房有两种方式，一种是独家签约，另一种就是普通的。
独家签约的话，就是业主将房子委托给某一家房产中介，中介们在约定的时间和价格卖掉。
这种被一家中介包揽的房子，一般他们就会大力推广，想办法把客户拉过去。
而另外那种普通的，也是市面上常见的，但是这种房子其实也是有方法的。
所谓“ABC策略”——先带你去看一套B房子，就是比较差的。比较差，既不会打消你继续看房的信心，但也不会让你心动；接着再看一套A房，也就是匹配度最高，也最适合你的，一般这时候，客户也很难定下来。
最后再看一套C房子，也就是最差的，让你死心，并且凸显出第二套房子的优势，对比之下，是不是就更容易成交了？
当然了，实际操作过程中包括打配合、演习等方式，复杂多了。
总之，无论是带看还是谈判，都是有技巧的。如果真要买房子，且是还是要懂一些其中的门路。
三、楼市回暖，到底是真的还是昙花一现？
无论是哪个平台，3月以来，数据上都开始上扬。
根据统计局新出的70个大中城市的房价数据可以看出，楼市下跌的速度明显放缓，而且部分城市无论是成交量还是价格方面，都在回升。
数据显示，成交量方面，上海、深圳的成交量创下近5年同期新高，而在价格方面，深圳也是率先止跌回升。
其实，无论是政策层面还是经济层面，楼市向好的因素，都开始呈现。
从今年1月份开始，各种买房利好政策就没断过：增值税调整、公积金贷款松绑、换房个税优惠，各种利好让买房成为性价比极高的事。
再叠加PPI、CPI等指标往上走，黄金、石油、白银等价格也是水涨船高，这些大宗商品都在上涨，房地产这个“吸金大户”没有理由一直潜水。
只不过，由于中东问题的出现，资本市场这阵子又呈现出新的不确定性，倘若美以伊战事能够今早结束，未来市场预期可能会持续这波行情。
否则，也有可能是昙花一现。
但无论是哪种情况，对于普通人来说，有需求才是硬道理，其他一切都是伪因素。
但是春节以来，整个市场开始被一种回暖情绪烘托，却是现实。
不过，未来如何，谁又说得准呢？
只是当下，房地产中介们又开始忙碌起来，甚至有中介门店又开始挂上了招聘启事。
房地产行业是一个劳动密集型行业，就像保险业一样，堆人头也可以大力出奇迹。
但是房价，现在的楼市，很难再回到2021年那种量价齐涨的疯狂行情了。
对现在的买房客来说，市场暖了和房价暴涨是两回事，当前市场的导向是为了平稳，房住不炒依然是底线。
市场有市场的节奏，但生活有生活的尺度。
房子是用来装下日子的，别让日子被房子绑架。无论潮起潮落，守好自己的钱包，也守住内心的安宁，才是穿越周期的最大底气。
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