2026年3月27日的龙湖2025年度业绩会现场，如果要用一个词来形容，那大概是“如释重负”。

作为行业最后的“安全堡垒”之一，龙湖在这一天交出了2025年的答卷：营业收入973亿元，股东应占溢利10.2亿元。经营数据看起来并不算亮眼，但管理层“安全平稳地度过了债务高峰”的表述却分量很足。

对于龙湖，甚至对于整个中国房地产行业而言，“越过山丘”是一次历时三年多的惊险穿越。对龙湖来说，越过山丘之后，即将迎来的是龙湖用三年半时间亲手夯实的“新地基”。

削峰：度过偿债高峰

在2025年，龙湖交出了一份堪称硬核的兑付成绩单。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶透露：2025年全年，龙湖偿还集团层面债务共220亿元，其中包括境内信用债超100亿元、中债增进担保债券超35亿元，以及境外信用贷款折合人民币约85亿元。更令人印象深刻的是，龙湖在2025年12月初就提前结清了92.27亿港元的海外银团贷——这在行业深度调整中是很少见的。

赵轶用一组数据宣告了债务“削峰”的成功：2026年剩余到期债务仅约61亿元，2027年约62亿元。这个规模以龙湖含资本性支出的经营性现金流，便可基本覆盖。

龙湖安全平稳地度过了债务高峰，背后是一场持续三年半的“主动瘦身”。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平回顾了压降负债的思路：2021年年末，龙湖的有息负债余额接近2000亿元，其中一半以上是信用类融资。而到今天，信用类融资仅剩200多亿元，三年半时间压降近600亿元有息负债，供应链融资全部清零。

更关键的是，龙湖在降负债的同时，保住了最核心的资产。

据陈序平透露，龙湖在这一轮降负债中，所有运营服务业务的核心资产都没有进行出售或者稀释。这意味着，当其他同行在断臂求生时，龙湖不仅守住了阵地，还保住了未来转型的“火种”。

新地基：一场持续三年的“打地基”工程

“这几年大家都在提房地产发展新模式，但核心问题在于，如果不重新打地基进行业务、债务的迁移，是不现实的。”

在回答“房地产新模式”的相关问题时，陈序平表示，房企能否真正过渡到新模式，关键在于业务调整与债务结构调整的深度融合。龙湖过去三年半做的，就是这件事。

具体来看，这个“新地基”由两块基石构成。

第一块基石：债务结构的重塑。

在2021年末，龙湖有息负债余额约2000亿元，一半以上是信用类融资，财务安全与信用市场深度捆绑。而到2025年底，龙湖的信用类融资仅剩200多亿元。

取而代之的是什么？是超过千亿元的经营性物业贷及长租贷。截至2025年末，经营性物业贷及长租贷占融资总额的比例已达66%，推动龙湖集团平均融资成本降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年。同时，龙湖一年内到期短债158亿元，占比降至10%左右。

可以看到，从过往由 “信用类融资”支撑，转向实实在在的商场、长租公寓等资产背书，龙湖的债务结构在持续改善。

第二块基石：收入结构的迁移。

2025年全年，运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，占总营收比重提升至27.5%。毛利率保持在50%以上，净利率30%，为集团贡献了79.2亿元的核心权益后利润。

所以，尽管开发业务受市场量价齐跌影响，但龙湖整体业务盘面仍维持稳健。“集团培育的运营及服务业务在这个周期中承担了压舱石和稳定器的作用。未来，这两块业务将保持每年两位数的增长。”赵轶指出。

陈序平算了一笔账：2025年，运营及服务业务的EBITDA覆盖利息超过了2倍，预计到2028年有望达到4倍。“这个数本身就是一个投资级的评级指标。”

如龙湖集团管理层介绍，目前龙湖的新地基已接近打造完成。从压降负债到重构地基，从开发为主到运营并重，龙湖这场即将完成的转型，正为其铺开一条更确定的前路。

2028之约：新旧模式转换的倒计时

越过山丘之后，龙湖要去哪里？

陈序平在业绩会上给出了一个清晰的倒计时：最晚到2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发收入。“一方面，开发业务的重点是啃下存货的硬骨头；另一方面，运营及服务业务会变得更加重要，无论是同店同比的提升，还是更多业务围栏的获取，都在推动这两块业务持续增长。”

按照推演，到2028年底，运营及服务业务的EBITDA预计将覆盖利息接近4倍，有息负债预计降至1200亿元左右，且几乎都是长周期的经营性物业贷。

正如陈序平所说：“这个过程一路走来，经历过才能知道其中的艰辛。面对当下，我们几乎已经完成了债务结构的转化，也会更加有信心在未来的两三年时间，把这段转型之路坚定走下去，坚定去实现！”

越过山丘，“新地基”上的龙湖，也将更具发展韧性，更值得期待。