戴德梁行：AI热潮下，高科技持续支撑深圳甲级写字楼去化|写字楼市场|戴德梁行|深圳市|租赁

2026年伊始再掀起AI热潮，深圳、苏州、杭州相继提出OPC社区计划，培育高成长型企业，反哺写字楼市场需求。今日,戴德梁行发布2026年一季度深圳写字楼市场报告，研究显示：

租赁成本降低刺激写字楼多元化需求

2026年一季度，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米的新增供应，推动全市存量攀升至928.3万平方米。受新增供应及部分次新项目去化提速带动，全市净吸纳量达到10.4万平方米，为近五年同期最优水平。

图1：深圳甲级写字楼需求/供应

数据来源：戴德梁行研究部

不过，良好的吸纳表现仍以租金下调为代价：截至一季度末，全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米146.4元，环比下降2.0%，同比下降10.2%。在新增供应影响下，全市空置率升至29.8%。部分散售楼宇的小业主租赁策略更为灵活，有效加快了楼宇去化节奏。相较于单一业权楼宇，该类楼宇租户结构更趋多元，服装店、牙科诊所、医美机构、健康管理、自习室等经营性业态占比更高。此外，可显著降低租户前期投入成本的带装修交付模式渐成趋势，部分办公空间凭借装修及配套完善、空间利用率高、租约灵活等优势，在市场中脱颖而出。

图2：深圳甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

AI相关企业租赁热度延续

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼表示，一季度，TMT与专业服务业成为深圳甲级写字楼市场的两大租赁需求主力，按租赁面积计算，二者合计占比超50%。AI相关企业租赁热度延续，租赁面积占TMT行业整体租赁面积三成以上，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。此外，智能制造、电子游戏、半导体等领域的企业亦贡献了较大规模的租赁成交。

图3：深圳2026年第一季度写字楼租赁需求行业占比（按面积计）

数据来源：戴德梁行研究部

TMT行业连续多个季度位居租赁成交榜首，反映了深圳科技产业的强劲发展动能，亦表明高科技产业是近年来支撑深圳甲级写字楼去化的主要驱动力。戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示，在市场竞争日趋激烈的背景下，引入商务空间运营商已成为写字楼业主缓解运营压力、提升项目竞争力的选择之一。

本季度，商务空间运营商租赁面积占专业服务业租赁总面积约一半。除了上述两大类别，物流及供应链类企业租赁活跃度亦较高，凸显了深圳作为跨境贸易核心枢纽的重要地位。

未来甲级写字楼项目表现或进一步分化

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端预测，在市场存量高企、未来供应持续放量，而需求端修复节奏趋于平缓的背景下，预计甲级写字楼市场将持续分化。聚焦运营优化、持续提升产业服务能力的楼宇，有望实现更优的去化表现；反之，则可能在激烈竞争中逐步被边缘化。

因此，从被动出租转向主动运营，同时通过提升硬件品质、强化产业资源导入与配套支撑，打造差异化竞争力，有助于提升项目整体价值与市场话语权。