4月2日下午，在广州举办的2026观点年度论坛上，观点指数发布《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》（下简称报告）。报告指出，2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。代建行业作为房地产轻资产转型的核心路径，已从“配角”走向“主角”，成为推动房地产高质量发展的重要力量之一。
报告指出，当前，代建行业仍面临费率承压、竞争加剧、能力升级等多重挑战。但长期来看，随着政策的持续赋能、市场需求的不断迭代、企业能力的持续提升，代建行业的发展前景依旧广阔。
代建业务从传统住宅开发向城市更新等多领域延伸
2025年，国家宏观政策与地方实施细则协同发力，为代建行业注入长期增长动能。从中央层面看，“十五五”规划建议、中央城市工作会议、《关于推动城市高质量发展的意见》等政策文件，明确了房地产发展新模式的核心方向，推动代建业务从传统住宅开发代建，向城市更新、老旧住房改造、保障性住房建设、产业园区配套等多领域延伸，其中公共设施代建、产业园区代建成为新的增长极。不过，住宅代建仍是代建行业的核心赛道，市场需求呈现“保障+改善”双轮驱动的特征。
从地方层面看，2025年以来，湖南、内蒙古等省市先后发布投资项目代建制管理办法；廊坊、青岛、济南、中山三乡镇等多地进一步细化政策，形成“强制代建范围+激励机制+监督管理”的完整体系，推动代建行业向专业化、规范化转型。
2025年，代建行业整体保持增长态势，但受宏观环境承压、市场竞争加剧等因素影响，呈现出“规模分化显著、费率持续承压、布局聚焦核心”的特点。
从企业规模看，2025年，代建企业新增签约项目面积显著分化，头部企业凭借品牌、资源与专业优势实现规模领跑但增速放缓，中部企业加速拓展，尾部企业增速较慢，甚至出现收缩。
头部企业方面，比如绿城管理，2025年以3535万平方米新签约规模位列行业第一，代建费用为93.5亿元，增长约0.5%。旭辉建管截至2025年末，在管项目超270个、总建筑面积逾4200万平方米，全年新增项目79个，全年销售额突破100亿元，展现出强劲的经营韧性。远洋建管2025年新增项目82个，新签约规模超1500万平方米，新进入深圳、成都、长春、福州、重庆等一二线城市。不过，也有企业新签规模大幅收缩，例如:中原建业截至2025年11月末，新签合约项目仅13个，新增合约建筑面积84.93万平方米，较2024年同期大幅减少61.8%。
分化格局的背后，是企业战略与核心能力的差异:头部企业进行全国化全业态布局，凭借品牌优势和全流程服务能力，获取优质项目资源；中部企业积极拓展合作网络，加强与地方国企、AMC机构的协同，加速规模扩张；尾部企业多为属地化探索，部分企业通过低费率抢单维持生存，但面临质量风险与利润压力。
代建行业费率普遍低于3%，利润空间持续压缩
报告指出，据行业实践，当前代建费率普遍低于3%，较早期5%-6%的水平明显回落，部分企业代建费率已从5%-6%降至3%-4%(含人工费)，利润空间持续被压缩。
下降的核心原因主要有两方面:一是委托方成本控制需求驱动，房地产行业盈利压力传导至代建领域，委托方(尤其是房企、地方平台公司)纷纷压缩开发成本，代建服务费成为被压缩的重要环节；二是行业竞争加剧，随着代建赛道参与者激增，部分新进企业通过低费率抢单，导致行业整体费率下滑。
值得警惕的是，低费率竞争可能引发质量风险。部分新进企业为抢占市场份额，过度降低费率，导致后期项目管理、工程质量无法得到保障，不仅损害委托方利益，也影响行业整体口碑。观点指数认为，合理的利润是维持企业稳定经营和行业高质量发展的关键，代建企业应避免恶性价格战，通过提升专业能力、拓展高附加值服务，实现规模与利润的平衡。
核心城市群仍是代建业务的“主战场”。长三角、珠三角、成渝三大核心城市群，改善性住宅需求旺盛、产业配套完善、城市更新项目密集，为代建业务提供了稳定的需求支撑。绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等企业，在南京、武汉、上海、深圳等核心城市持续深耕，通过对标高端产品系、提升服务品质，巩固市场地位。
观点指数认为，2025年，房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。不过，不良资产代建市场准入门槛较高，并非所有代建企业均能承接此类项目。
在费率持续下滑，项目收入下降之下，2025年，代建企业盈利能力面临下滑。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
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