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人无法同时拥有青春，和对青春的感悟……
上周末，陪朋友去港务看房，一个次新二手，一个四代新房，后者因为有露台，会所，房价还贵了一点，我的思路还是求稳选二手，虽然户型旧一点，小区也没有泳池，健身房，KTV，但胜在学区稳定，价格合适，流通性更好。
晚上看完回家，对方发消息说，哥，我决定买新房了，你也别劝我了，我回复，行，你花钱，你开心就好。
又是一个对会所泳池上了头的人，但我记得，他好像不会游泳啊……
遍地会所
这几年，小区带会所的风，也成功吹到了西安，恒温泳池，私宴厅，健身房，瑜伽室，KTV影音房成为售楼部里最闪耀的存在。
最开始盛行于各个改善，豪宅类小区，比如龙湖云河颂、招商云山间、保利天瓒，越秀铁建樽樾等。
但从去年开始，100平出头的刚需小区，也开始吹上会所风，豪宅配置下沉，飞入寻常百姓家。
不少清醒的人会问同一个问题，刚需小区盖会所，有必要吗？
壹
楼市下行标签
答案是很有必要，至少对于开发商卖房而言，过去，卖房其实是看天吃饭的生计，房价涨有人买，房价降无人问，但面对全国普降，还要维持销量，会所应运而生。
车房不分家，这和新能源车的思路是同理，过去劳斯莱斯才有的星空顶，如今买小米也能享受，超配永远是最佳销售策略。
买房的人少了，开发商竞争加剧，粉更要涂在脸上，会所就是售楼部的粉。
贰
新的营销道具
功能上，包括但不要局限于恒温泳池，女王空间，健身房，瑜伽室，台球厅，棋牌室，私宴厅，室内球场，雪茄吧，图书馆等等。
过去看房，卖房的道具就是售楼部的一亩三分地，大家看的最多是沙盘，模型，算的最多是优惠和价格，卖的好不好，全靠销售一张嘴。
如今，动辄千平的会所实景，挨个参观，告诉你这就是新的生活方式，对于初次看房的小白，谁看谁不迷糊，心理好感加分，下单更快。
叁
建筑新规产物
但究其更远，无论会所，架空层，还是大露台，负公摊，主要是建筑新规宽松的产物。
以西咸为例，鼓励新型住宅产品发展架空层、挑空空间、专业有地下室、庭院、空中花园为引导性要求；
在不违反国土空间详细规划强制性规定的前提下，对采用以上内容的项目, 相应部分不计容建筑面积。
不计容意味着开发商可以以更低的成本，拓展更多面积，对土地方而言，这也是土拍遇冷后，吸引房企拿地，变相的降价方式。
所以，别看西安如今新房会所泛滥，随处可见，但这就是特定时期的特定产物，等这波带会所的新房陆续交付后，运营结果会直接带来口碑两级反转。
会所虽是配套，但需要赚钱，一个不赚钱的会所，结局无非停用，外包，或者啥都不是，以西安目前普遍2块2的物业费的小区，是不配用上会所的。
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真养不起
养不起的原因也很简单，尤其是免费使用，物业运营的，算一笔简单的账，一清二楚。
以西安常见的中型小区为例，2块2物业费，70亩体量，约1000户，套均面积120㎡为例，一户满缴物业费全年约3168元，如果小区100%的入住率，物业一年收费约316万元。
但常识大家都知道，新建小区入住率能有一半都是高入住率小区，剩下的办空置是常态。
小区物业费包括保洁，保安，工程，绿化四大部分，以及后期的维护，更换，设施保养成本，人员成本占大头约70%。
中指研究院发布的中国物业百强报告数据，2024年物业的平均净利润4.98%。
对西安的多数小区而言，都是一费制，增值服务费不允许强制征收，业主也不会因为物业服务好，主动上涨物业费。
这种现状的结果就是，西安的物业能把小区基本的维护做好，卫生干净，设施一新，绿化整洁，保安无老头，已经是好物业的口碑了。
我们再算算一个会所，尤其是带恒温泳池的运营成本，物业能否承担。
恒温泳池的成本包括水费，电费，空调费，服务人员，救生员，设配维护等，我咨询过开健身房的朋友，保守估计一年不会低于80万。
现在新房会所，除了泳池，还有KTV，私宴厅，瑜伽室，图书馆等等，且都是带空调，封闭管理的，就简单的电费，水费，保洁成本算上20万一年。
相当于一个带泳池功能的会所，一年的运营成本至少100万左右。
前期建设的钱，开发商分摊在成本里，运营的钱谁来掏?
业主掏钱，分摊给1000户的小区，每个人每年会多掏1000块吗？
物业掏钱，分摊在物业收入上，物业会花100万一年好好维护吗？
开发商掏钱，对于大盘会，因为作为卖房道具，需要维持运转，摊在营销费里，但一旦小区卖完了，还是要交给物业。
这个账是算不过来的，委托给物业运营，开发商不补贴，物业也没钱养，结局可想而知了，西安带会所的房子不新鲜，当年恒大都有，结局只有一个，就是外包。
外包结局
如今虽然恒大没了，换了别的开发商，但小区建会所的成本和逻辑并没有变，无非是地上变下沉，装修和包装换了，但营销道具的本质依旧。
很多人只对会所颜值上头，但忘了会所的本质，其实是一个商业运营场所，既要赚钱，也要有客流支撑，这两个天然要素就决定了，放在低物业费的小区里，天生就有bug。
壹
理想与现实不同
卖房和住房的最大区别是什么，是诗和远方与茶米油盐，没住之前，理想的生活是7点去健身房撸铁，10点去健身房游泳，12点去私宴厅吃饭，2点在女王空间下午茶，晚上7点健身房里瑜伽。
但多数人的真实生活是，7点送娃上学，8点堵车上班，12点楼下外卖，8点下班回家，别说会所，小区大门离得远，多两步都不愿意走。
周末时间，不加班要么带娃辅导班，要么出门露营，这种会所理想生活与普通人真实生活的差距，势必会降低会所的使用频次。
就如同一个修葺一新的景区，周内没有客流，景区收入怎么保证，会所同理。
对物业而言，最简单的问题，人少的时候中央空调开不开，泳池水换不换，开了浪费，不开被投诉，两头为难。
贰
物业有无运营能力
况且，对于西安多数物业而言，同样缺乏运营千平以上会所的能力，保洁，维修还好，会所的会员招募，活动组织，活跃度维系等等，是物业经理干，还是楼栋管家干，本就工资不高，对服务人员而言，有多大热情。
你在意的是自己买房掏了多钱，开发商有多少承诺，会所有多样场景，物业算的是2块2的物业费要怎么花，既有面子，还有里子，同时还有利润。
西安的物业整体口碑不算好，多少小区能把最基础的绿化，快递，维修，保洁，乱停车管好已经不容易。
如果说高端小区，高收费，高素质，高投入，那只收2块2的情况下，物业有什么能力和热情来运营会所。
叁
会所产权到底归谁
站在业主的立场上，既然是社区会所，自然应该只面向业主开放，一旦外包，人流混杂，外来的人随意进入，私宴厅，KTV，泳池里都是陌生人，自然是不能答应的。
但问题是会所空间作为公共配套，产权到底归业主所有，还是归开发商所有，这个暂没有统一答案，后期如果因为经营困境，开发商外包运营，产权不在业主方，业主如何主张。
露台是家里，不计容但属于私人空间，会所在室外，不计容但到底归谁？
当房子交付，新鲜散去，面对高昂的运营成本，到底是选择停用，还是外包，如果停用，当年建这干甚，如果外包，多少业主又能答应？
以人为本
基于种种现状，以及社区内建会所的bug，能改变的也有很多，毕竟任何新事物本身，从出现，到争议，再到和解，都有过程，社区会所和四代露台，作为当下好房子的标志，不可逆，但可改。
既然是开发商的营销道具，作为买房人，就不要带有过度滤镜，尤其是为其高房价买单，平价带会所，得过且过，溢价带会所，一边呆着。
好房子的标准有很多，交付如期兑现，配套一应俱全，物业贴心服务，景观细致高级，隔音降噪良好都是。
甚至快递有人送，小孩有人接，楼下有饭吃，地库能洗车，雨天能遛狗，电驴有地停都是标准，好房子要有好的生活体验。
至于大门100米，会所3000平，百年桂花树，保安一米八这些营造出的道具，平常心看待就好。
对于已经建成落地的会所，尤其是带泳池的，在开发商还有助于卖房的时期，尽早享受，等后期成本无法支撑时，停用心态放宽。
高成本的恒温泳池用不了，还有低成本的健身房，会客厅，棋牌室，篮球场，主打一个先用先享受。
对于今年后续面世，但绕不开会所泳池架空层的，还得开发商从设计源头与运营思路上下手。
比如，既然无法避免外包结局，访客与业主动线就要提前分隔，互不影响，保证小区人流纯粹。
比如，既然要面向业主专享，就要提前告知，算好运营成本，办卡也罢，包年也罢，提前调研买房客户接受度。
比如，跳出泳池，健身房，女王空间的装13滤镜，重视四点半课堂，小孩有人辅导，社区食堂，老人有地吃饭，社区洗车房，物业有人洗车……
这些实际关乎每个人真实生活场景的功能，毕竟房子是用来住的，不是用来给人看的，颜值无罪，但好用为王。
独立思考
在西安卖房的开发商，其实挺幸福的，因为买房的人反应总是慢半拍，同样记吃不记打，稍微给点甜头就上头。
一个无法解释的现象是，楼市上行，开发商赚钱，售楼部里萝卜快了不洗泥，交房时各种简配不断。
如今楼市下行，开发商赔钱，会所泳池健身房配套不断增加，难道房地产行业，不是成本为王，成了爱心发电了。
债务不会消失，成本也不会消失，只是另一种方式，腾挪了。
百米大门，千平会所，140%得房率就像直播间里网红脸上的粉一样，专盯油腻老男人，知道你们好这口，但凡头脑清醒，好姑娘谁去当网红？
房子也是同理，概念满天飞，但什么房子适合你，什么是烟雾弹，还需仔细甄别，优中选优。
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作者：晴明
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