单价低至3字头？今年南山7个纯新盘排队，但刚需的机会或只有这1个|住宅项目|公馆|南山|改善型住宅竞品组|纯新盘|雅苑

深圳新房均价最贵的区域，反而更受市场追捧。

上周，前海招商海晏府开盘，折后均价约13万/㎡，首推108套住宅，据开发商消息，去化约九成。

再往前，3月深圳湾澐玺加推，备案均价17.6万/㎡，从当前备案情况来看，162套住宅，去化约75%。

截至4月21日，南山（含前海）一手商品住宅可售套数为1006套，在深圳10区（不含深汕）中排名第5，位于大鹏（0库存）、盐田（210套）、罗湖（651套）和福田（762套）之后。

这个数据是在南山今年新增5盘入市、共计带来1077套住宅的前提下，与之相比，罗湖、福田、盐田、大鹏今年暂无新增供应。

盘点今年南山待入市的纯新盘，从建设进度来估算，大概只有7个项目，集中在深超总-科技园和西丽。

实探踩盘总结：

1、今年南山待入市的纯新盘，周边配套成熟，但符合限高限容积的项目并不多，建筑高度不高于100米、容积率不高于3.1的项目只有两个：万星林花园和安缇雅苑。

2、从面积门槛和吹风价格来看，这批新盘总价预计在750万以上，基本面向改善和顶豪买家，大多数刚需如果想买进南山，只能去淘一下小户型二手房。不过，待入市新盘中，有一个项目给刚需们留了机会，单价最低或至3字头。

接下来，我们从南至北分片区来看一下今年南山待入市的纯新盘，刚需群体的

「惊喜」放在最后。

（以下新盘实探时间均在今年4月上旬）

前海南

万星林花园

户型：预计首推建面约150-230㎡

动态：展厅在前海世茂大厦41楼，预计5月入市

这个项目位于前海南片区、大南山脚下，跟地铁5号线荔湾站的直线距离约430米（百度地图测距），跟观山海是邻居。

前海南片区的住宅密度并不太高，从荔湾站沿着港前路走向万星林，沿路的住宅小区大概在几层到十几层，楼龄较老。

从项目总平面图资料来看，万星林花园所在宗地项目分两期开发，一期包括幼儿园及宗地内车行公共通道等，二期包括住宅、商业、物业服务用房和地下车库等。

▲万星林花园（二期）

项目容积率2.6，建筑最高高度约80米，最高24层，有12栋住宅，共763户，建面约112-466㎡，车位1979个。

▲万星林花园效果图

万星林花园被列入二季度待入市项目清单内，首推154套，建面约112-466㎡，预计5月入市。

价格可以参考旁边观山海，4次推售的备案均价在8.6-9.6万/㎡之间，算下来万星林总价最低的一套也要超过千万。

▲旁边在建的荔山小学

▲万星林花园西南侧的观山海

深超总

安缇雅苑

户型：网传建面约200-230-290㎡四房

动态：基坑施工中

继深湾玖序后，中海在深超总拿下的第二块宅地，也是该片区目前唯一一个限高100米的住宅项目，就在深湾玖序对面，备案名为安缇雅苑。

项目周边配套比较成熟，交通方面有2号线红树湾站、9/11号线红树湾南站，商业部分有深圳湾睿印。

由于项目限高，且位于商务氛围浓厚的深超总，周边建筑均高于100米，在地块出让之初，市场曾担心后续项目采光景观方面受影响，同时也好奇中海会怎么打造这个项目。

今年3月，安缇雅苑平面图公示，4栋住宅、总户数152套，网传户型建面为200-230-290㎡四房，其中约200-230㎡是南北通透户型，标准层高是3.6米，端头的290㎡做了7.2米挑高设计，采用奇偶数层的结构差异实现。（具体以开发商信息为准）

从规划来看，该项目建立了公共连廊连接深湾玖序。

▲总平面图 © gad

此前，GAD发布了该项目的中标方案，其推广名为安缇深圳，效果图非常惊艳，户户都拥有通透大阳台。

▲项目鸟瞰图 © gad

▲项目鸟瞰图 © gad

从实探情况来看，目前项目还在进行基坑施工中。入市价格可参考深湾玖序，两度备案均价约12.96-13.78万/㎡。

▲安缇雅苑建设进度

▲ 安缇雅苑项目对面，是在建欧加大厦（左）和深湾玖序（右）

科技园

红树别院二期（莱英花园旧改）

户型：/

动态：基坑施工中

科技园最快在今年就有新盘上架了——莱英花园旧改，备案名为红树别院二期。

项目位于科技园片区，从地图上看被华润大冲旧改所包围，西侧是英伦春天3期和润府3期，北侧是英伦名苑和润府1期，东侧有英伦名苑二期、红树别院和润玺二期。

公开资料显示，原莱英花园共13栋楼，原为宝安县造纸厂员工宿舍，最早一批楼栋建于上世纪80年代。在后续的城市更新浪潮中，1-5栋建成红树别院，6-7栋拆除后作为学校用地，8-13栋则因楼龄不足20年错过当年旧改。

直到2018年9月，整个莱英花园项目才被南山列入南山区城市更新单元计划；2018年12月底，调整更新方向为二类居住、商业功能；2019年8月，取得专项规划批复。深圳友盛为该旧改项目的实施主体。

资料显示，莱英花园旧改项目更新单元拆除用地面积11488㎡，涉及住宅楼6栋，共计269户权利主体。

开发建设用地面积8488㎡，计容积率建筑面积73738㎡，容积率8.7。根据规划，项目将打造为建筑面积约7.3万㎡的商住综合体，集住宅、公寓、商业、办公等多元业态。

从实探情况来看，目前红树别院二期还处于基坑施工阶段。

▲莱英花园旧改在基坑施工中

而在《南山区2026年（第一批）保障房租赁住房项目认定信息表》中，该项目有249套保租房，因此可预计项目最快今年底或入市。

▲图源：南山区住建局

尽管项目工程还在前期，户型面积等信息还没传出，但参考地段位于科技园，预计以大户型为主，价格参考周边项目，预计12-13万/㎡左右。

西丽

西丽片区今年扛起南山供应大旗，有花伴里珠光村旧改项目珠光和山悦、新世界新围工业区旧改项目湾上云启府，以及南山首个配售型保障房栖河丽岛公馆等。

珠光和山悦

户型：建面约113-140㎡

动态：营销中心装修中，预计二季度入市

这是花伴里珠光村旧改一期A项目，与7号线珠光站的直线距离约300米，在龙联花园对面，紧挨着珠光花半里小区。

据项目公布的规划，珠光村旧改一期A项目分两个地块开发。

03-01地块为商品住宅，更靠近塘朗山体，规划448户住宅，其中338户小于90㎡，最高楼层43层。

03-02地块总建面约12万㎡，795户住宅，其中168户保障性住房、627户回迁住房，还有3881㎡商业。

该项目已列入二季度待入市名单中，预计推售432套，建面约113-140㎡，吹风价7万+，实探发现，营销中心正在装修，预计离正式开放不远了。

珠光和山悦对面是龙联花园棚改项目，已经开始装窗户玻璃，整个项目还有零星几栋楼未拆。

▲龙联花园棚改

比起龙联花园，龙辉花园进度更慢，还在基坑施工，而且小区内也还有楼栋未清拆。

▲尚未清拆的龙辉花园楼栋

京基珠光村旧改

动态：出地面几层

跟珠光和山悦花园同为珠光村一期旧改，京基珠光村项目位于珠光村西区，靠近塘朗雅苑，拆除用地面积约6.7万㎡，规划容积25.5万㎡。

▲珠光村旧改一期B项目（京基项目）开发建设用地范围示意

京基项目地块大很多，建设进度也比珠光和山悦进度慢很多，目前只出地面几层。

项目曾被列入2025年四季度计划入市名单中，包括445套住宅、11套商业和142套办公产品。显然，进度无法满足入市条件。

@深圳买房计划实探当天发现，工地内未见施工，但有零星工人在内。如果京基奋起直追，赶赶进度，也可能在年内入市。

▲珠光村旧改一期B项目（京基项目）建设进度

▲京基珠光村项目对面的大沙河文体中心改造项目

新世界湾上云启府

动态：基坑施工

这是新世界拿下的新围工业区旧改项目，与5/7号线西丽站直线距离约300米，跟鼎胜金域阳光、总章翡翠公馆这两个次新房隔着大沙河相望，周边商业配套较欠缺。项目备案名为湾上云启府。

项目总平面图信息显示，总规划建面约20万㎡，容积率7.3，含商业办公和旅馆业建筑约7.4万㎡，住宅建面6.5万㎡，一共5栋住宅，44-45层。

▲效果图

住宅总户数460户，其中普通住宅278户，保障房182户，从南山住建局公布的信息来看，是保租房。

从面积段来看，普通住宅套内面积小于90平的只有56户。预计大户型为主，价格可参考鼎胜金域阳光、总章翡翠公馆，当年备案均价约8.17-8.81万/㎡

，折后7万+。

▲ 湾上云启府在基坑施工阶段

栖河丽岛公馆

动态：准现房，预计最快下半年可配售

项目前身为丽岛花园棚改项目，在德意名居旁边，周边还有次新房汇城茗院。

栖河丽岛公馆规划为配售型保障房，535套住宅，共4栋住宅，最高40层，现场所见，已是准现房状态。

▲栖河丽岛公馆

周边配套不错，靠近7号线地铁站西丽湖站，旁边就是碧道，目前唯一欠缺的是商业，多靠附近小区的底商。

▲栖河丽岛公馆门口的碧道

从当前状态来看，这应该是南山首个进入配售阶段的配售型保障房项目，预计最快下半年可进入配售。

价格方面，参考广州2026年首批配售型保障房定价是周边二手房的5-6折，栖河丽岛公馆附近的次新房汇城茗院，据第三方小程序@行舟深房监测，该小区二手房目前成交6套，单价7.82-8.91万/㎡之间，成交均价大概8.2万/㎡，以此为参考，栖河丽岛公馆的配售均价或在4.1-4.9万/㎡之间，部分房源单价最低可能会下探至3字头。

从目前梳理的信息来看，南山规划有3个配售型保障房项目，除了栖河丽岛公馆外，还有大新07-30地块项目、留仙洞七街坊DY06-60地块项目。由于配售型保障房要求现房配售，这两个项目起码要两年时间才能达到配售标准。

其中，大新项目位于爱心大厦和前海明珠小区中间，近1号线大新站，百度地图测距步行约700米，3站可达高新园站，目前正进场施工中。