来源：市场资讯
（来源：华创地产研究）
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完整报告请参见4月21日发布的华创证券研究报告：《楼市成交同环比增加，深圳南山推出住房以旧换新补贴政策》
单戈 15210984979
执业编号：S0360522110001
许常捷 19946003269
执业编号：S0360525030002
报告摘要
板块行情：第16周（4月13日-4月17日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.1%，在31个一级行业板块中排名第7。
政策要闻：地方层面：1）贵州：4月15日，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》。方案提到，加强存量房屋改造利用。支持老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等建筑功能转换和混合利用。在符合法律法规规定的前提下，结合住房保障实际需求，推动将闲置低效的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房，推进存量房产改造为旅居地产。2）泰州：4月17日，泰州市住建局、市财政局联合下发《关于实施稳定房地产市场若干措施的通知》（简称“泰十条”）。新政核心围绕稳定房地产市场、降低购房成本、激发消费活力展开，重点推出多项支持政策。其中，“一群体一策”购房补贴涵盖五类对象：首购首套新建商品住房家庭、非市区城镇户籍购房家庭，各给予购房总款2%补贴；生育二孩以上泰州户籍家庭、投亲养老相关购房群体、“以旧换新”购房群体，各给予3%补贴，各类补贴不重复享受，最高额度10万元。3）深圳：4月17日，据深圳特区报报道，深圳南山区住房和建设局消息，4月18日起，南山推出住房“以旧换新”消费券，最高5万元助力改善家庭安家南山。补贴对象为在全市卖二手房、买南山新房的置换客户。。
公司动态：1）华润置地：4月13日，华润置地发布截至2026年3月31日一个月的未经审核营运数据。2026年3月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约224.2亿元，总合同销售建筑面积约59.4万平方米，分别按年减少14.1%及34.5%；经常性收入约42.8亿元，按年增长7.0%，其中，经营性不动产收租型业务租金收入约28.5亿元，按年增长11.0%。2）保利发展：4月17日，保利发展发布2025年年度报告。报告期内，保利发展实现营业收入3081亿元，净利润50.01亿元，归属于上市公司股东的净利润10.34亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6.59亿元。2025年，保利发展实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米；全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%；全年公司新开工面积703万平方米，竣工面积2450万平方米，年内建安支出737亿元。
销售端：第16周新房成交环比增加22%，二手房成交环比增加27%。1）本周20城商品房成交面积170万方，商品房日平均成交面积24.3万方，环比增加22%，同比增加5%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积2662万方，累计同比减少12%。3）第16周11城二手房成交面积275万方，日平均成交面积39.3万方，环比增加27%，同比增加14%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3042万方，同比减少5%。
投资策略：1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也有望保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者，希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
报告正文
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行情回顾：房地产上涨4.1%，板块排名第7位
第16周申万地产板块上涨4.1%。第16周（4月13日-4月17日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.1%，在31个一级行业板块中排名第7位。
本周A股板块内涨幅第一为京投发展，涨幅达33.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为京投发展、西藏城投、南山控股、卧龙新能、衢州发展。跌幅前五的个股分别为财信发展、凤凰股份、上海临港、顺发恒能、京基智农。
港股板块内涨幅第一的恒大物业，上涨18.4%。港股表现来看，第16周涨幅排名前五的个股分别为恒大物业、中国金茂、绿城中国、龙湖集团、华润置地，跌幅前五的个股分别为金地商置、远洋集团、融信中国、碧桂园、美的置业。
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政策要闻
地方层面：1）天津：4月13日，天津市规划和自然资源局出台《推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策(2026版)》。在提高规划适应性方面，优化拓展土地混合利用、用地合理转换、建筑面积奖励等政策，增加鼓励设置风雨连廊、轨道存量地下空间盘活等条款，进一步提高盘活项目落地效率；在加大土地要素保障力度方面，优化用地供应方式、弹性年期出让、划拨用地有偿使用等政策，支持划拨类产业用地扩建，进一步降低市场主体用地成本和资金压力；在解决历史遗留问题方面，提出产业用地开竣工违约处置，大宗地项目临时使用不计违约时间，允许按缴纳开竣工违约金比例分割转让，明确历史遗留配套公建盘活路径等支持政策，回应市场主体反应的加大非房地产类项目开竣工违约处置、偏远地区大宗用地及配套非经营性公建盘活支持力度等共性诉求。2）贵州：4月15日，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》。方案提到，加强存量房屋改造利用。支持老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等建筑功能转换和混合利用。在符合法律法规规定的前提下，结合住房保障实际需求，推动将闲置低效的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房，推进存量房产改造为旅居地产。3）郑州：4月16日，郑州住房公积金管理中心发布通知，调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限。延迟退休的职工办理住房公积金个人住房贷款时，在贷款期限最长不超过30年前提下，贷款到期时间男性由原来的65岁延长至68岁、女性由原来的60岁延长至63岁。通知自发布之日起执行。4）泰州：4月17日，泰州市住建局、市财政局联合下发《关于实施稳定房地产市场若干措施的通知》（简称“泰十条”），有效期至2026年7月31日。新政核心围绕稳定房地产市场、降低购房成本、激发消费活力展开，重点推出多项支持政策。其中，“一群体一策”购房补贴涵盖五类对象：首购首套新建商品住房家庭、非市区城镇户籍购房家庭，各给予购房总款2%补贴；生育二孩以上泰州户籍家庭、投亲养老相关购房群体、“以旧换新”购房群体，各给予3%补贴，各类补贴不重复享受，最高额度10万元。同时，实施青年人才贷款贴息，40周岁以下、大专及以上学历青年人才，使用公积金和商业贷款购首套新建商品房，每年按贷款金额2%贴息，最高2万元/年，贴息期2年。此外，试点商品住房共有产权，鼓励国企、房企推出面向青年人和新市民的共有产权房；全面推行房票安置、停止新建安置房，叠加房企促销活动，进一步激发住房消费活力。5）深圳：4月17日，据深圳特区报报道，深圳南山区住房和建设局消息，4月18日起，南山推出住房“以旧换新”消费券，最高5万元助力改善家庭安家南山。补贴对象为在全市卖二手房、买南山新房的置换客户。申请条件主要为两种卖旧房时间为2025年4月1日-2026年12月31日，买新房时间为2026年1月1日-2026年12月31日，卖旧买新无先后顺序，仅限住宅、商务公寓、宿舍(不含工业配套宿舍)。补贴标准为90平方米（含）以下每套补贴2万元京东电子消费券、90-144平方米（含）每套补贴3万元京东电子消费券、144平方米以上每套补贴5万元京东电子消费券，数量有限，先到先得为准。
公司层面：1）华润置地：4月13日，华润置地发布截至2026年3月31日止一个月的未经审核营运数据。2026年3月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约224.2亿元，总合同销售建筑面积约59.4万平方米，分别按年减少14.1%及34.5%；2026年前3月，华润置地累计合同销售金额约441.2亿元，总合同销售建筑面积约124.9万平方米，分别按年减少13.8%及36.9%。经常性收入方面，2026年3月，华润置地经常性收入约42.8亿元，按年增长7.0%。其中，经营性不动产收租型业务租金收入约28.5亿元，按年增长11.0%。2026年前3月，华润置地累计经常性收入约133.3亿元，按年增长7.6%，其中经营性不动产收租型业务租金收入约91.6亿元，按年增长14.0%。2）保利发展：4月17日，保利发展发布2025年年度报告。报告期内，保利发展实现营业收入3081亿元，净利润50.01亿元，归属于上市公司股东的净利润10.34亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6.59亿元。2025年，保利发展实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米；全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%；全年公司新开工面积703万平方米，竣工面积2450万平方米，年内建安支出737亿元。
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销售端：新房成交同比增加5%，二手房成交同比增加14%
（一）新房市场：第16周20城成交面积同比增加5%
从我们监测的20城数据来看，第16周20城商品房日均成交面积环比增加22%，同比增加5%。1）本周20城商品房成交面积170万方，商品房日平均成交面积24.3万方，环比增加22%，同比增加5%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积2662万方，累计同比减少12%。
第16周一线城市商品房成交面积为66.7万方，同比增加24%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第16周成交面积分别为66.7万方、68.7万方、34.8万方，周环比增速分别为24%，27%，9%，周同比增速分别为24%、5%、-18%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为22%、30%、25%、5%，环比增速分别20%、24%、13%、72%；二线城市中宁波同比增速为135%；三四线城市中扬州、莆田同比增速为126%、63%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为912万方，同比减少5%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为1050万方，同比减少16%；11个三四线城市商品房成交面积为700万方，同比减少15%。
（二）二手房市场：第16周11城成交面积同比增加14%
从我们监测的11城数据来看，第16周二手房成交面积同比增加14%。1）第16周11城二手房成交面积275万方，日平均成交面积39.3万方，环比增加27%，同比增加14%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3042万方，同比减少5%。
第16周监测的一线城市二手房成交面积同比增加16%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第16周二手房成交面积分别为119.7万方、121.3万方、33.7万方，环比增速分别为27%，28%，21%，同比增速分别为16%、11%、15%。2）一线城市中北京二手房成交面积43.3万方，同比增加20%；上海二手房成交面积60.0方，同比增加19%；深圳二手房成交面积16.5万方，同比减少2%。3）二线城市中青岛、苏州成交面积同比增速为69%、20%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积1349万方，同比减少1%；5个二线城市二手房成交面积1286万方，同比减少11%；3个三四线城市二手房成交面积407万方，同比增加6%。
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融资端：本周发债企业大部分为地方国企
本周发债企业大部分为地方国企。1）第16周上海金茂发行规模最大，发行一般中期票据25亿元；2）首开集团发行的私募债利率最高，为3.09%，苏州高新发行的超短期融资债券利率最低，为1.48%。
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投资建议
1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也有望保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者，希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
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风险提示
产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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