“自从爸爸决定投资1亿元改建老厂房
我晚上觉都睡不好了！”
北仑康煜电器科技有限公司
（以下简称“康煜”）
总经理裘申松语气里难掩焦虑
在她看来
眼下产能跟得上
何必冒这个风险？
董事长裘然芳
算的却是一笔“长远账”
“不能等到渴了才挖井
现在二次开发
正好抓住政策红利期
等以后地不够再想动
可能错失良机。”
父女俩的分歧
把北仑530家企业共同的焦虑
摆上了台面
空间见顶，出路何在？
答案
藏在今年以来密集召开的
40余场政策宣讲会里
临港经济示范区存量用地高效提升政策交流会现场
“老厂房改扩建能领多少补贴？现在改造是不是更划算？”台上政府部门解读着每平方米250元至440元的叠加奖补，台下企业家们计算着旧厂房“长高”后的投入产出比。裘然芳的笃定正源于此——当政策红利从纸面落到地面，一场存量工业用地的空间突围战正在北仑全域铺开。
从“探路”到“拓路”
盘活存量土地，在北仑并非新鲜话题。全区土地开发强度接近40%，超过香港；工业用地达11.2万亩，占建设用地比例超35%，高于长三角城市25%至30%均值。土地资源高饱和，早已是必须直面的现实。
“十四五”期间，随着“六促六优”空间整治专项行动纵深推进，“腾笼换鸟”“亩均论英雄”等理念深入人心，北仑更是交出了两份全国首创的答卷：
向下，大榭中海油地下洞库以56亩地面占地唤醒1400亩地下空间，拿下全国首本地下空洞三维不动产权证书；向上，宁波舟山港三期集装箱码头配套停车场项目采用全国首创“9+9”工艺，同等面积堆存能力达传统堆场2.7倍，“堆场上楼”成为临港低效用地盘活的全新范式。
“堆场上楼”项目现场
存量挖潜之路既已走通，更要拓宽。
“拓路”之急，首先来自现实数据的倒逼——
一边是低效土地的“沉睡”：全区低效工业用地仍有3.4万亩，约占工业用地总量三分之一，涉及企业530家，在北仑规上工业增加值连续八年领跑全省的背景下，这些沉睡的土地已成为高位起跳的沉重束缚。
另一边是优质项目的“渴求”：今年“新春第一会”定下目标，年内落地百亿元以上项目至少1个、10亿元以上项目15个、亿元以上项目80个。项目要落地，土地是硬支撑，产业发展与空间“卡脖子”的矛盾日益尖锐。
但困局里也藏着破局的钥匙。
省、市政策信号频频释放，《浙江省存量空间提质增效行动方案》明确提出土地利用从“增存并举”转向“存量为主”；2025年全市制造业投资暨工业区块改造现场会直接强调“本地企业增资扩产也是招商引资”。
存量空间，正在从“包袱”变为“财富”。
今年初，开发区开发建设综合局接过了“拓路”的接力棒。副局长林军表示：“今年是‘十五五’开局之年，我们接了棒，就得往深水区蹚，不单要破解‘地不够’的老问题，更要下好稳商扩资、抢占新增长极的‘先手棋’。”
思路一转，视野就变了：“过去总盯着‘外来的和尚’，现在看，本地的‘老朋友’才是区域发展的稳定动能。”
于是，每一个低效厂房的改造，都成了一次产业效益提升的战略契机。
从“观望”到“入局”
战略既定，谁来落子？
存量潜力就在企业脚下，“拓路”不能只靠政府唱独角戏，更要激活企业的“一池春水”。
但企业主也有顾虑：改扩建成本怎么算？历史违建怎么办？改造期间订单怎么弄？每道坎都足以熄灭他们心中想要改造的“小火苗”。
北仑的解法很明确：用政策“破冰”消融观望的“坚冰”，用服务“温度”点燃改造的“热度”。
01
怎么让企业愿意改？
今年以来，一场场“扫街式”网格化排摸在全区铺开，街道干部不坐办公室，走到企业一线找“火苗”。康煜，就是这样被“找”出来的。
康煜企业大楼
首先让裘然芳心动的，是大碶街道专班专员带来的政策“加减法”。今年初，《北仑区（开发区）推进存量工业用地提质增效的实施意见》出台，配套改扩建操作、高效用地奖励、违建分类处置等一揽子政策。对康煜来说，“加”了真金白银，改造可获约200万元奖励；“减”了跑腿时间，“容缺受理+并联审批”让流程大幅“瘦身”。
但上亿元的投入，光靠奖补撬不动。真正让裘然芳拍板的，是他读懂了政策背后的信号：这不只是政策红利期，更是企业投资未来的“黄金窗口”。
“以前吃过土地不够的亏，现在绝不能重蹈覆辙。”两年前，康煜还挤在5亩地的小厂房里，订单来了接不住，经街道牵线买下旧厂房完成改造后，容积率从0.94提至1.52，产值增长23.5%。如今订单逐年攀升，裘然芳决定再投资扩产，翻新剩下的旧厂房：“以前扩地是想‘活下去’，现在是为了‘强起来’。有了新空间，我有信心销售额翻番！”
康煜预备改造的旧厂房
大碶街道副主任徐晓静说：“街道像康煜这样的本土中小企业很多，存量提质，既能帮‘老朋友’做强，也盘活了街道‘家底’。”敢干企业与有为政府，在这一刻双向奔赴。
02
怎么让企业改得动？
有些企业心里有“火”，但历史遗留问题像一捆“湿柴”，宁波海斯曼智能科技有限公司就卡在这一关：买下的旧厂房存在部分历史违建，按老规矩得“一刀切”全拆。新政策给出了新解法，违建从“必须拆”变为“分类处置”。多部门联合论证后开出“缓拆通知”，为企业节省了时间和成本。
包袱一卸，速度紧跟。街道联合资规、经信、住建等多部门一个项目跟到底，从方案设计到施工许可证，创造了23天“海斯曼速度”。
海斯曼改造项目现场
03
怎么让企业改得顺？
康煜、海斯曼都有现成厂房，那没有腾挪空间的企业怎么办？宁波甬龙机械有限公司的顾虑正在于此。作为汽车零部件配套商，“日要货”模式让企业生产线一天不能停。小港街道干部正月初九上门，在确定企业的改造意愿后，两天内协调到位1.4万平方米过渡厂房。
“燃眉之急解了，后顾之忧没了。”总经理邵飞说。改造后容积率从0.61跃升至2.0以上，销售额预计增长35%以上。
“企业有‘火花’，政府就给‘助燃剂’。”林军说，这轮行动的核心，是让企业的内生动力与政策红利同频共振。
但她心里还有一本明白账：不能为了改造而改造，盲目让企业“起锅烧油”，得先帮忙“找米下锅”。大碶街道搭建的“企业红娘”供需对接平台，正是为了撮合闲置存量与优质增量，已帮助攸曼、伊莱克顿等9家企业精准牵线。
当政策红利与服务温度直达一线，一个个沉寂的旧厂房，正迎来破茧成蝶的蜕变时刻。
从“改一家”到“改一片”
一家家企业的改造带来了“多点开花”，但要真正打破空间“天花板”，还得把“盆景”连成“风景”。
这条路，临港经济示范区已经走了三年。
片区自2022年成为北仑园区“二次开发”试验田以来，30个稳商扩资项目先后开工，94.65万平方米产业空间拔地而起，1158亩低效用地被激活，亩均税收翻了两番。
“路是蹚出来的，问题是试出来的，我们一线摸到的堵点往上反映，区里新政策就有了对症的药方。”开发区临港经济产业管理服务中心副主任陈学明说，“但试了三年也看明白了，单个项目不成气候，连片开发才能真正破局。”
于是，三个产业园区探出了三条路。
3月刚投用的渤海路产业园，打的是“土地换厂房”的牌。
三年前，这里还是尘土飞扬的集卡堆场，四个村集体的112.4亩地零散租给物流企业，亩均收益仅2万元。园区探索“国企主导+村集体参与+优质项目导入”的合作开发模式：国企出资建高标准厂房，村集体以地换厂房产权，坐享保底反租。陈学明掰着指头算：“村集体年租金亩均收益翻了4倍！”目前，产业园已有一栋厂房入驻，其余4栋厂房已确定意向企业，亩均税收预计从2万元跃升至50万元，让“寸土生寸金”。这一“土地换厂房”模式正在被复制，大碶街道正在谋划先锋村29亩集体土地项目，未来定向租给灵峰社区的汽配企业，霞浦国际物流园区14个村295亩村发展用地再开发也在加速推进中。
渤海路产业园
8号楼刚结顶的科技创业园，走的是“工业上楼”的路。
原容积率0.5、建面3.4万方，这座25岁的老园区正经历脱胎换骨。借“工业上楼”之力，它将舒展为23万平方米的垂直产业森林，容积率跃至2.68，空间向上猛长近5倍。
“向天空要空间只是第一步，更要让园区形成‘内循环’。”区科创发展有限公司总经理吴海华说。科创研发、科创孵化、科创加速三栋楼串起企业全生命周期，从破壳而出到振翅高飞，关键跨越皆可在园内闭环。更妙的是“一楼一产业”布局，上下楼即是上下游。电梯直达的，既是邻居，也是合作伙伴。
目前招商已同步启动，十几个智能装备、数字经济、新材料等新质生产力项目正在排队。
科技创业园项目现场
桩基施工正酣的大港智造园一期，破的是“小块地开发难”的题。
4宗零散地块归宗联合开发，一、二期总投资1.6亿元。地块一“拼”，施展空间瞬间打开。最让项目负责人胡杰得意的是“双首层”设计：“通过南北两侧专属坡道，车辆直达二层。一般物流企业才做双首层，我们这么干，为的是给大型设备安装腾出空间，毕竟北仑制造业的‘重’家底不能丢。”建成后，这里将重点发展新能源汽车零部件、高端装备制造等产业。据悉，二期项目预计今年年底开工。
三条路殊途同归——换新笼，换俊鸟，换出一片产业发展新天地。
临港经济示范区空间改造战背后，数字化是最清醒的“大脑”。2024年上线的“临港五色产业地图”，用19项评价因子为土地“数字画像”，哪块地有潜力、哪块地待唤醒，一目了然。临港经济产业管理服务中心与新碶街道高度协同，“专员向前”全流程跟踪，“节点化管理”挂图作战，确保政策与服务精准滴灌到一线。
临港经济示范区稳商扩资项目进度表
今年一季度，嘉林电子、博泰模具等一批项目加速落地，临港经济示范区新开工的亿元存量项目占全区半壁江山。但探路仍未止步，三大产业园都由国企主导，大别山路区块已开始试水“国企+私企”联户改造，让相邻企业从“单打独斗”走向“抱团发展”。
从“改一家”到“改一片”，每个产业园区的蝶变，都在为北仑的未来发展“占位”。
截至目前，北仑通过多轮深挖细排，已汇集近百个意向改造项目，预计新增产业空间超百万平方米。
让存量“挤”出空间，让低效“换”出动能，让零散“拼”出风景——北仑用行动回答了“增量从何而来”，也为那些同样面临空间“天花板”的工业城市，亮出了一份可参考的样本。
土地不增一寸，增量却从每一寸存量中破土而出。
来源丨见习记者 黄可馨 通讯员 高朝飞 李古月 李柳柳
编辑、一审丨郑凯元 二审丨王昱啸 三审丨谢挺
责编丨沈焰焰
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