作者：欧廷君
城市居民小区高额的物业收费，现已成为亿万人民与媒体讨论的焦点。近十年来，亿万城市居民不仅要承受高额的房贷支出，而且每月还要承受高额的物业费支出，这笔长期高额的费用支出，将成为压垮亿万城市家庭幸福的最后一颗稻草！
据中指研究院发布的2024年报告显示，深圳对居民住房的物业收取均价已高达3.95元/平方米/月，位居全国榜首；北京居民住房的物业收取费为3.65元/平方米/月，仅次于深圳；上海居民住房的物业收取费均价为3.31元/平方米/ 月，位列第三；杭州居民住房的物业收取费为2.93元/平方米/月。
作为中国经济比较发达和科技创新中心的城市，受因多种因素的影响，人为地把当地房价与物业费过份催高，压得在该城市工作的绝大多数家庭与创业者喘不过气来，迫使不少人士无奈地选择离开！
今年春节期间，笔者亲临杭州市各租房用户与杭州住居小区的物业收费一事进行实地调查，现场发现有不少大学生与进城务工人员，他们每月花800～1000元租用一间房子，房屋总面积只有5～6平米左右，如置一张1.5～2米左右床，在该房屋行走可要窄着身子才行，房屋的电费房东还要按1元/度收处，这那是现在改革开放与时代进步的大都市，简及是七八十年代的童子楼，让人看了无不潸然泪下！
(杭州市郊)滨纷新城小区参观了解时又发现，该商品房的物业收费明确规定为3.6元/平方米/月，而且在房屋即将交付时，他们把购买该小区房屋的住房钥匙直接交给滨江物业，不言而喻，就是要求这个居住小区的购房用户，到交房时，不管你住与不住，必须按交房时的日期，每月及时足额向物业交付他们规定的高额物业费。 这种高额物业费的的自行收取，一定不是杭州诸多住居小区的的个案。
客观地说，美丽的浙江杭州，多年以来他们在公共服务与管理等诸多方面上，均走在全国的前列，是值得各地学习的。如果说，杭州都存在这一客观现实，那么，全国各大城市对多年高额物业费的收取的任其放任，可能是普遍存在的。这种管理漏洞的缺失与老百姓多年“急难愁盼”问题为啥一直悬而不决。有不少网友直言，这可能与属地有关部门不作为或隐藏某些利益输送有一定关联！
大家应该知道，2026年全国两会上，不少代表、委员就目前中国城市居民物业费的收取与管理向有关部门提出多份建议。其中全国人大代表樊芸提出将“物业管理”改为“物业服务”，甚至要求对施行23年的《物业管理条例》进行合理修改。
2026年3月11日，上海团代表樊芸的电话成了热线，住建部工作人员不仅打来电话进一步征询意见，更带来一个重磅消息：国家将着手把《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，行业分类也正式从“物业管理”改成“物业服务”，纳入国民经济统计目录。 这一建议的起因，是源于一位71岁老人的遭遇。在樊芸的调研中，一位71岁的驾驶员为了进小区看望独居母亲，只因驾驶的不是长租车辆，便被物业保安以“管理规定”为由拒之门外。
按民法典里的物业管理权利规定是业主的，而并非物业公司的。樊芸在这次小组会议上的发言迅速引爆舆论，“两字之差，含义完全不同——物业首先要有服务意识。” 正因如此，各大媒体及社会各界有识之士一致认为，这次物业更名与条件修改，是防止物业“小权任性”，真正把小区管理权还给业主。 从“管理”到“服务”，虽是一字之变，却是从“管控”思维向“契约精神”的艰难转身 。
然而，改名的欢呼声尚未散去，另一个更为尖锐现实随之浮出水面。调查发现，中国现在不少城市普通家庭的物业费支出，远超于每个家庭水电煤的总和。以杭州每套100平米的普通住宅为例，每月物业费在300-1000元之间，一年便是3600-12000元。这对许多家庭而言，是一笔不小的固定开支。 现不少有识之士发出感慨，我们花这么多钱，是请你们这些老爷来管我们吗？这个社会到底怎么了，是不是当今中国社会的又一大“创造”？
按照马斯洛需求层次理论，当业主的基本居住安全需求满足后，必然追求尊重需求和自我实现需求。传统的“管理”思维停留在保障社区不丢东西、不倒垃圾的基础层面，而现代的“服务”需求，则需要物业公司根据业主构成进行精细化细分：面对老年业主，需要的是关怀与便利；面对双职工家庭，需要的是高效与信任；面对高净值人群，需要的是私密与尊崇。
显然，目前中国的物业现状，还远远跟不上时代发展的需求。“购买服务，是先购买，还是先服务？”上海徐汇区湖南路街道在一次座谈会上，试图用一种“质价同步”的方式破局。他们不做预设前提，而是要求物业公司拿出精细到“每日清扫次数、分材质保洁清单”的服务方案，甚至针对老式庭院板砖地面易生青苔的特点，配置机动岗实行“即脏即清”。这种细致认真的态度，换来了居民的信任，新物业尚未进驻，调价程序便已完成 。但这只是少数“模范生”的答卷。
这次住建部的迅速回应，充分展现了倾听民意的姿态，也释放了积极的政策信号。但要真正实现从“物业管理”到“物业服务”的质变。首先，需要属地有关部门及时要求物业公司做到收费合理化、收益透明化，对目前的小区自定高额的物业收费，应直接降至一半，还所有住居用户的一个公道。
同时，针对小区的电梯广告、道闸广告、公共停车位收益，有关部门应及时要求物业公司严格按民法典规定，归业主共有，不能把小区的公共收益成为物业公司的“暗箱操作”的“摇钱树”。
其次，对目前物业的很多小区，正陷入“炒不掉、赶不走”的尴尬现状。有关部门须建立完善的信用评价体系和解聘流程，让“劣币”真正出局。正如樊芸代表建议的那样，要对物业公司进行信用评级，完善选聘和解聘机制。
另外，物业公司自身必须认识到，存量时代，为居住用户提供优质的服务力才是核心竞争力。随着房地产增量市场见顶，物业公司正在从“末梢管理”转向“枢纽运营”。那些仍抱着“地盘思维”的物业公司，他们注定会被市场淘汰的。
国家住建部将物业“管理”改“服务”，是中国所有物业公司回归基本常识的第一步。但这篇大文章的结尾，不应该写在文件里，而应写在每一个小区的合理收费与修好小区的路灯里、绿化、卫生与刷新的电梯里、业主满意的笑容里！
作者系全球品牌、创新、人才、企业家概念科学阐述第一人。国内财经、品牌、管理著名实战专家、企业经营战略顾问、亚洲经营智库首席研究员、湖南安邦农业研究院(与湖南农业大学共同创建)专家顾问、研究员、多家权威智库特约专家、首席研究员。国内外数家权威媒体专栏作家，2012年至今，分别在国际顶流杂志网站及国内权威媒体就我国区域经济、产业、品牌、人才、创新、企业经营管理等社科类发表理论/评论、小说、散文、诗歌三百余篇。
擅长领域：城乡区域规划、定位与品牌塑造、品牌科学发展研究、乡村振兴潜在人文、产业特色开发与匠心锤炼、民族产业、企业品牌经营战略创新创意管理与运作指导工作。通过调查研究与实践总结所发表的许多文章观点与建议，得到党和国家领导人及众多著名权威专家的赞评。
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