观点网 4月的进度条走完三分之二，南都物业交出了2025年成绩单。
根据年报，南都物业年内实现收入18.62亿元，同比增长3.15%；归属于上市公司股东的净利润约9924.96万元，同比大幅增长353.09%；经营活动产生的现金流量净额约1.05亿元，同比下降41.09%。
仔细查看报告，作为其中最突出的数据，南都物业归母净利润大增并非来源于经营基本面好转，而是投资副业。
隐藏在交易性金融资产公允价值变动之下，收入失去大幅增速的南都物业依然处于科技转型关口，手中资金也不如2024年充裕。
在二级市场上了岸，南都物业却需要在实际经营中摸索更长久的增长解法。
“炒”来的利润
将全年四个季度拉轴对比，南都物业净利润能够收获同比超350%的增幅，主要归功于第二季度。
2025年4-6月份，南都物业录得归母净利润约1亿元，而一季度、三季度及四季度数据分别为2948.31万元、2451.76万元及-5521.57万元。
对比二季度2936.84万元扣非归母净利润，可以发现明显高出其他季度三倍有余的增收都来自非经常性损益。
仅以扣非净利润作为衡量标准，南都物业2025年利润为4546.96万元，同比增长11.36%。
那么二季度南都物业为何能收获1亿净利润？
回到2025年中，南都物业上半年录得归母净利润约1.3亿元，同比增长532.87%，彼时给出的理由为：公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益。
事实上，对安邦护卫的投资在过去多次影响南都物业利润表现，只不过这次带来的是大涨。
2020年，在安邦护卫上市前以战略投资者身份入场，南都物业出价4717.74万元拿下其IPO前总股本的5%，在2023年12月20日等来了安邦护卫的上市。
彼时，安邦护卫上市发行价不过19.1元/股，开盘价格为45.5元/股，首日收盘价为46.2元/股，公司市值未及50亿元。
但上市高开之后，安邦护卫股价一路走低。2024年最后一天收盘价为29.38元/股，较上市首日跌近40%。
受到股票震荡影响的南都物业，2024年录得公允价值变动损益-5306.45万元，减少净利润近4000万元，归母净利润同比下降88.21%至2190.53万元。
转折点出现在2025年5月，安邦护卫股票持续走高，从4月末的28.81元/股涨至6月末的49.07元/股，涨幅达70.32%。
得益于这波涨幅，南都物业2025年上半年确认公允价值变动损益7818.55万元，增加当期净利润5863.91万元。
不过，“大赚一笔”的南都物业在8月发出公告，计划将所持有的安邦护卫403.23万股股份全部减持，占安邦护卫总股本的3.75%。
值得注意的是，安邦护卫在8月录得上市以来股价最高点62.14元/股，于8月29日收盘价为56.94元/股，整体股价于9月开始再次走低。
而南都物业并没有在安邦护卫股价最高点完成离场。据企查查最新信息，南都物业截至目前依然持有安邦护卫3.75%股份。
因减持还未实施，南都物业2025年第三季度又因为“公允价值变动收益减少”录得归母净利润2451.76万元，同比减少38.38%。
好在二季度的投资收益足够对冲安邦护卫股价下跌带来的损失，“炒股”为南都物业额外带来了相当于一个季度的经营利润数额。
南都物业于2025年度报告中表示，归属于上市公司股东的净利润同比上升353.09%，主要系公司增加物业服务项目及安邦护卫股价上涨所致。
因股价波动，公司对安邦护卫的股权投资确认公允价值变动损益3254.03万元，直接增加当期净利润2440.52万元。
增长何寻
经历了来自股市的大起大落，南都物业非常明白股价波动性大带来的影响，“炒股”始终不是能够长期护航业绩的选择。
如今安邦护卫股价再次回落，南都物业迟迟等不到合适的脱手时机，如果2026年无法再次从股票投资中获取更高收益，新一年的业绩压力只会在财报上体现得更加明显。
从南都物业同比增长3.15%的营收来看，物业行业风浪并没有减弱。
南都物业的业务线主要分为物业基础服务、物业增值服务、非业主增值服务及资产管理服务四条，总体以住宅业态为主，同时涉及商写及城市服务业务。
分产品线看，物业基础服务年内收入16.56亿元，同比上升3.9%；物业增值服务收入1.82亿元，同比上升14.52%；非业主增值服务收入305.37万元，同比下降87.11%；资产管理服务收入1919.51万元，同比下降28.67%。
主要靠收入基础更大的物业基础服务拉动增长，南都物业近年来在受到房地产行业影响较大的非业主增值服务及资产管理服务业务上持续承压。
图片来源：企业公告、观点指数整理
不过，行业撤场潮下，南都物业在物业管理服务业务上的增长压力并不小，总体增速趋缓。
根据公司2025年主要经营数据，年末累计总签约项目681个，累计总签约面积9000.74万平方米。2025年1-12月，新签物业服务项目92个，新签约面积约1141.59万平方米；顾问咨询合同的新签数量为1个。
对比2024年同期数据，新签项目数量有所减少，同时总签约项目不进反退，同比减少9个，物业项目大量撤场拖累公司总在管面积仅增加不到400万平方米。
业态分布上，住宅项目占比60.63%，商写项目占比28.09%，城市服务项目占比11.28%。
新签面积中，住宅项目占比10.61%，商写项目占比60.61%，城市服务项目占比28.78%，其中商写项目面积占比较上年同期提升22个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比76.15%，较去年下降16个百分点。
比起如今容易引起撤场的住宅项目，南都物业似乎更倾向于在非住业态布局。
但当下房地产行业仍处于调整期，商写办公需求同样恢复缓慢，城市服务业态面临回款周期拉长等行业普遍挑战，深入非住业态或许只能算是权宜之策。
业绩上进退维谷，南都物业选择了剑走偏锋，2025年内在科技领域动态颇多。
报告期内，领投云象机器人，成为其最大的机构股东；联合浙大网新、景业智能、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”；完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。
一年下来，南都物业光是在投资科技公司上便花费了超过5000万元，相当于将2025年超过一半的净利润押宝科技。
就像当初战投安邦护卫般，股权投资带来的收益需要时间体现，南都物业将压缩销售、管理及财务费用“挤出来”的资金投注在科技布局上，如今面临的压力除了业绩端，还有资金端。
截至期末，南都物业经营活动产生的现金流量净额为1.05亿元，同比下降41.09%；投资活动产生的现金流量净额为-2.97亿元，同比下降237.68%；期末现金及现金等价物余额4.47亿元，同比下降23.58%。
在行业向服务品质转型的关口，大部分科技还未能走到大量、普遍投入日常使用的阶段，南都物业新一轮股权投资又要多久才能带动业绩增长？
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