2026年开年，东京都市圈的不动产市场呈现出鲜明的“冷热分层”特征。
一边是持续数年的“令和资产叙事”仍在延续——日本不动产市场调查机构最新数据显示，2026年第一季度，东京都23区内房龄5年内的公寓平均售价达1亿6766万日元（约合730万元人民币），同比涨幅24.7%，较2025年同期净增3318万日元（约合150万元人民币），价格表现显著领跑大阪、京都、名古屋等主要城市。
但另一组数据，正悄然勾勒出市场情绪的变化。
作为东京都心价值标杆的千代田区、中央区、港区三大核心区，2026年3月房价急涨势头明显放缓。尽管二手房成交均价仍维持在每平方米238万日元（约合10万元人民币）的高位，但过去半年的涨幅已收窄至1%，涨势进入平台期。
更值得关注的是交易层面的信号。
传统楼市旺季的第一季度，东京都核心三区成交件数同比下滑14%，而同期首都圈整体成交量仍保持约2%的增长——核心区成为区域市场中罕见的交易收缩地带。
市场微观感受的变化更为直观。一位从业十余年的房产中介透露，近期业主方的心态出现明显分化：“此前热门房源挂牌后短期内就能成交，现在不少房源挂牌三个月仍未敲定交易，业主对价格的预期还在调整中。”
价格预期的松动，在数据上体现为“挂牌价与成交价”的显著分化。
2026年3月，核心三区该差值已达38%，意味着房源网站标注价格与实际成交价格相差近四成。而2013年至2024年的历史平均水平仅为17%，当前差值已接近历史均值的两倍，反映出市场价格信号与实际需求的偏离。
行业分析指出，这种偏离与中介行业的委托机制存在关联。由于中介收入更依赖卖方委托，部分机构为争取房源，倾向于给出高于市场接受度的挂牌建议，导致价格与市场真实需求短期脱钩。
库存端的压力也在累积。过去一年，东京核心三区的公寓库存量从2903套增至4205套，涨幅达45%，待售房源的去化周期明显拉长。
资金层面的变化，被视为影响市场走向的关键变量。市场研究人士表示，近年东京都心房价上涨，除部分长期资产配置需求外，也不乏短期交易性资金的参与。
同时，此前面向境外人士的定居相关政策调整，也影响了部分高端物业的需求节奏。2026年2月，日本金融监管部门向地方金融机构提示不动产融资过热风险，这一举动被市场视为重要的政策观察信号。
目前市场尚未出现趋势性转折的明确证据，东京楼市仍具备外资配置需求、日元汇率波动等多重支撑因素。但核心区价格差值扩大、库存增长、旺季交易量下滑及监管提示等多重信号叠加，已让市场参与者对后续走势趋于谨慎。
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