近日，西安市世纪颐园小区业主向华商报大风新闻反映，小区西侧一块原本规划为公共绿地的土地，在多年前被开发商私下交易，变成了毗邻的商业项目西安大都荟的广场区域，而这一处置过程并未征得业主同意。
此事随着一起民事诉讼进入业主视野，这宗跨越十余年的土地交易逐渐被揭开，其背后涉及的权属、程序及收益归属问题，引发业主关注。此外，小区内两栋占用绿地的违建楼栋，多年来也一直是业主们的一桩心结。
绿地交易——
小区2.82亩土地被买卖建商业广场
开发商得2150万现金及3197平方米房产作为补偿
世纪颐园小区位于西安市科技路与高新四路十字西北角，由西安荣康置业有限公司（以下简称荣康置业）开发建设，于2005年建成交付，占地面积1.9万平方米。
多位业主告诉记者，因一起涉及土地纠纷的诉讼，他们才在多年后得知，小区西侧约2.82亩土地，早在2012年就被荣康置业出售给了西安大都荟的开发商陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸实业）。
2012年，荣康置业与智逸实业签署《合作协议》，智逸实业拟征用世纪颐园小区西侧2.82亩土地及两栋建筑，用于开发“大都荟”商业项目。作为回报，智逸实业将向荣康置业支付2150万元现金补偿，并提供约3197平方米商业房产。同年7月至8月间，智逸实业将上述现金支付至荣康置业指定的个人账户，随后相关地块及建筑完成腾退并交付，智逸实业据此推进“大都荟”项目的规划与建设。
然而，现金补偿虽已完成，房产补偿却迟迟未能兑现。2018年，荣康置业召开全体股东会并完成注销，其债权债务及未尽事项整体移交至西安蓝基物业管理有限公司（以下简称蓝基公司），其中也包括智逸实业应赔付给荣康置业的房屋。此后，围绕房产交付问题的纠纷逐步进入司法程序。2023年，蓝基公司将智逸实业诉至法院。
2024年10月，西安市雁塔区人民法院一审判决智逸实业向蓝基公司交付大都荟6栋1至3层10套房屋，超3000平方米，支付违约金2988万余元，并赔偿蓝基公司经济损失2203万余元等。智逸实业上诉后，西安中院于2025年3月作出二审判决。西安中院认为，一审法院同时支持蓝基公司主张的违约金和赔偿损失的请求，客观上加重了智逸实业的违约责任，明显不当，应予改判，最终判令智逸实业向蓝基公司交付10套房屋，并支付违约金2988万余元。
业主观点——
开发商未经业主同意售卖小区公共绿地
地块产生的相关权益当属业主共有
这本是一起两家公司间的经济纠纷，但正是这起诉讼，让世纪颐园小区部分业主意识到涉诉地块的复杂身世及交易背景，并由此对交易的合法性提出质疑。
有业主从西安市城建档案馆调取了世纪颐园小区的规划设计图纸，显示小区西侧的2.82亩涉事地块被明确标注为公共绿地。
业主认为，该地块既然在规划中属于小区绿地，其性质应为全体业主共有，开发商无权在未征得业主同意的情况下单独处置。此后，有业主委托律师向智逸实业发送《律师函》，其中指出荣康置业作为开发商，未征得业主同意便签署合作协议，将业主共有的小区土地及其上加盖的建筑物交给智逸实业并获取赔偿。根据民法典等有关规定，小区公共部分的处置须经业主共同决定，荣康置业乃至后续的蓝基公司均无权单独主张权利。
鉴于争议地块性质系小区绿地即业主共有部分，因此该地块产生的相关权益应当属于小区业主共有，业主要求按照比例直接向业主兑付相关权益。
除土地交易本身外，交易过程中的部分细节也引发业主关注，包括2150万元补偿款支付至荣康置业指定的个人账户；荣康置业在未完成全部权益交割情况下即注销公司，相关权利义务转移至物业公司等情况，有业主认为可能存在规避风险之嫌。
值得注意的是，荣康置业于2018年注销，却在两年后的2020年“死而复生”，向智逸实业发出一份盖有公章的《通知》，其中称：“鉴于2012年7月25号你公司与西安荣康置业所签订的合作协议，你公司至今均未履行合同约定的全部义务……其中你公司未履行的部分义务，将由转让后的蓝基公司享有权利，故望你公司依法对蓝基公司承担全部的合同义务。”这一注销后发函的举动，亦被业主认为存在疑点。
华商报大风新闻记者注意到，相关判决书中，智逸实业也曾就此事提出疑问，认为合同权利的转让首要前提是“经对方同意”。荣康置业拟将《合作协议》权利义务转让给蓝基物业，应当征得智逸实业同意，但智逸实业自始至终未收到任何关于合同权利义务转让的协商函，也从未同意权利义务转让，因此认为蓝基公司提出《合作协议》中荣康置业权利义务已经转让至蓝基公司是未生效的。
记者实探——
小区内现存两栋违建用作社区物业办公用房
智逸实业称荣康置业未告知涉事地块公共绿地属性
日前，华商报大风新闻记者前往世纪颐园小区实地了解情况。对比小区规划总平面图与竣工资料，除了被交易的2.82亩绿地现已变成西安大都荟南广场，小区内原本仅有的4栋建筑，包含3栋板塔结合住宅和1栋商务公寓，如今却变成了6栋。
记者注意到，小区北侧有一栋东西长约80米的单体建筑，小区物业以及所在社区的办公用地均位于此。小区西侧另有一栋建筑，将世纪颐园小区与西安大都荟南广场分隔开来。根据小区规划图纸，除4栋高层公寓住宅外，不应存在其他地上建筑，其余区域应为小区公共绿地，但客观现状却与前期规划截然不同。
“资规部门之前下达了违建认定书，确认这两栋建筑占用了小区公共绿地。”业主周先生向记者表示，世纪颐园小区内历史上出现过8栋楼，但具备合法手续的只有4栋，其余一半均为疑似违建。“除了现在看到的两栋外，另有两栋曾建在被交易的绿地上，后来为修建大都荟南广场拆掉了。如今还存在的两栋违建导致小区空间变得拥挤狭窄，严重侵占了业主的合法权益。”
针对绿地交易、小区违建、债权转让等问题，记者采访到蓝基公司相关负责人，对方表示，公司虽然作为此事的主体单位，但因政府对此事已有结论，公司不便答复，建议向政府了解。
智逸实业一负责人告诉记者，西安大都荟是雁塔区赵家坡村的城市改造项目，项目启动后，因周边小区先期建设，西安大都荟被包围其中，为满足相关规划及消防要求，遂和荣康置业洽谈合作，使用世纪颐园小区2.82亩土地建设广场，将项目与科技路连通。
“我们双方敲定合作后签署了协议，但我们并不知道这个区域是小区的公共绿地，我们在接手时，这里还有两栋建筑，我们查看了涉事地块的土地证，上面也没有体现公共绿地。”该负责人表示，在交易过程中，荣康置业未明确告知过涉事地块属于小区公共绿地的情况。“我们对这个事情并不知情，对方负责人只说地是他们公司的，有处置权，所以我们双方才签了协议。”
官方回复——
合作协议不存在非法转让土地使用权的行为
两栋违建暂予保留作为社区办公及功能性用房
针对世纪颐园小区业主所称的公共绿地遭到买卖、小区内部多栋违建等情况，资规部门对此事如何认定？是否曾介入处置？华商报大风新闻记者前往西安市自然资源和规划局雁塔分局实地采访并致函了解，未获回复。
对于此事，世纪颐园小区所在辖区雁塔区漳浒寨街道办的工作人员告诉记者，此事并非业主所称买卖土地，而是企业间签署协议进行合作，小区开发商将涉事地块交由西安大都荟开发商作为广场使用，资规部门对此事已有定论，不涉及绿地倒卖的情况。此外两家公司间存在的官司纠纷，政府需依定法院判决进行处理，目前法院仍未能将相关赔偿执行到位。
关于小区内的两栋疑似违建的楼栋，工作人员认可该楼栋的违建性质，但表示之前未有要求将其拆除。工作人员称，相关部门曾提出可以申请将该违建楼栋作为公益性用房使用，目前该楼栋已交由社区用于公共服务，具备公益属性，因此可以保留。
雁塔区有关部门针对此事进一步向华商报大风新闻记者回应称，2.82亩涉事绿地此前已纳入城改批复范围，并在赵家坡城改总体规划内。2014年8月，原西安市城改办下发了改造方案结转批复文件，将4.5亩土地调进项目规划用地范围，其中包括世纪颐园小区2.82亩绿地。根据西安市中院相关民事判决书确认，“荣康置业与智逸实业所签订的《合作协议》并未违反相关法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护”，因此认定该合作协议不存在涉嫌非法转让土地使用权的行为。
对于小区内的两栋违建，雁塔区有关部门表示，2020年11月，鉴于世纪颐园周边多个小区缺乏社区办公服务场所、无法组建城市社区的实际困难，遂将两处违建暂予保留，作为社区办公用房和公共服务场所，服务周边5个商住小区。目前，两栋房屋均作为社区办公和为群众提供服务的功能性用房使用。
对于有关部门的答复，小区业主提出了自己的看法。“2.82亩绿地是否属于世纪颐园小区全体业主所有？小区公共绿地转让是否取得政府有关部门的同意、审批、备案手续？荣康置业与智逸公司所签订的《合作协议》是否需征得小区全体业主同意？绿地所取得的收益是否应归全体业主所有？”业主周先生表示自己的疑问也是大家的意见。
华商报大风新闻记者 白仲夏 编辑 赵瑞利
（如有爆料，请拨打华商报大风新闻热线 029-8888 0000）
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