昨天，云南房网报道过的官渡古镇希尔顿酒店地块拍卖成功，云南桥之喜文旅发展公司以7389.8万元的底价竞得，项目终于正式落地。
拿地的云南桥之喜文旅发展公司去年才成立，很显然是为本项目专门成立的公司，而且股东只有一人，其名下还有一家公司也是去年成立，同样是个人股东。
如果只看桥之喜公司的信息，投资官渡古镇豪华酒店项目的要么是一位隐形富豪，要么另有投资人，因为按照土地出让文件，酒店项目的投资强度至少要达到1600万/亩，且不包括拿地的资金，这就意味着桥之喜公司在此项目上至少要投资6.1亿。敢于在一个酒店项目上投资这么多，而且建成后酒店必须自持，一定非富即贵。
本项目去年签约时公开信息就是希尔顿酒店，所以云南房网一直认为建成后引进的应该就是希尔顿酒店，而不是希尔顿集团旗下更高端或者低一档的品牌，但看过土地出让文件后，却有两点疑惑。
一是在土地出让条件中，要求项目所有物业必须全部自持，不得分割销售，但用于酒店功能的建筑面积不低于总建面的80%。根据这一条件，按照最大容积率3.58万平米计算，项目可以有不多于7000平米的面积不用于酒店功能。7000平米不多不少，既要自持不得销售，又可以不作为酒店功能，那能够做什么呢？
当然也许投资方的目的十分纯粹，项目就是纯酒店，3.58万平米的建筑全部用于酒店功能也没问题，可是即便如此，土地出让条件中要求投资强度不低于1600万/亩，且不含购地资金，这个投资额对于一家不少于220间客房的酒店来说，显得过于惊人。
投资强度不低于1600万每亩，总投资就有5.37亿（土地面积33.59亩），如果按220间客房计算，平均每间客房的投资就达到了244万，相当夸张。就算是有300间客房，单间平均投资也将达到180万。
根据这两年的投资行情，国内一般四星级酒店的单间投资额才30万左右，即使是五星级豪华酒店也不会超过100万/间，比如希尔顿酒店。只有到了超奢这个档次，比如安缦、宝格丽之类，每间房的投资才能达100-200万级别。
上面提到的酒店平均客房投资中，包括建安、装修、公区、软装、机电、开办费等，已经将餐厅、会议、游泳池、SPA、大堂等功能区的投资分摊到了每间客房。
目前已知官渡古镇酒店将引入希尔顿旗下品牌，就算按照每间客房180万的投资计算，在希尔顿集团旗下恐怕也只有华尔道夫能达到这个级别。
难道官渡古镇真的要引入华尔道夫吗？如果是真的，那将是昆明最高端的酒店。
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